"עורך הדין הוא לא עוד חוליה בשרשרת, הוא הפרויקטור של הפרויקט"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית?

"עסקתי במשך הרבה שנים בתחום המקרקעין, מכל היבט אפשרי – כל סוגי העסקאות, קומבינציה, קבוצות רכישה, ליטיגציה, מיסוי, אפילו הצד הפלילי של הנדל"ן. כשתמ"א 38 באה לעולם ב-2005, נכנסתי לתחום, ממש בין הראשונים, והתחלתי ללוות בעלי דירות. מה שמשך אותי שם זה שזאת זירה שיש בה הכל מהכל.

"גם היום, כמעט 20 שנה אחרי, אני קם בבוקר ומחכה לראות איזה דברים מעניינים יקרו לי היום, ואני מתרגש מזה, ממש. זה אתגרי, זה מסקרן, זה 'לפצח את האטום' כל פעם מחדש. אני רואה בזה ממש יצירה, כי זה עולם מאוד מאוד מורכב, עם תהליכים שיש בהם הרבה סיכון לכל השחקנים, ומי שמנהל את הדבר הגדול הזה, מתאם בין כל החלקים, מוביל ומנהיג, הוא עורך הדין.

"ולכן, מה שהכי מעניין ומספק בכל הדבר הזה, הוא שאתה חייב לשלוט בשורה של כישורים מגוונים. במהלך השנים יצרתי מומחיות במגוון רחב של תחומים - אני מייצג מאות פרויקטים בכל הארץ, מלווה בעלי דירות ויזמים, מייצג בהליכים בבית המשפט  ובוועדות תכנון, משמש כמגשר וכבורר, מצוי בקשר ישיר עם גורמי תכנון ומינהלות בכל הערים, שימשתי במשך השנים האחרונות כסגן יו"ר ועדת ההתחדשות העירונית הארצית של לשכת עורכי הדין, אני יוזם ומרצה בימי עיון וכנסים ועוד ועוד. אני חושב שהניסיון שלי בכל כך הרבה נושאים שנוגעים לעולם המקרקעין נתן לי גם ראייה רחבה של התחום וגם את כל הכלים הדרושים על מנת להתמודד עם כלל האתגרים של עסקת התחדשות עירונית , ואני מביא את כל זה לטובת הלקוחות שאני מייצג בכל פרויקט".

מהן התכונות הנדרשות לעורך דין המייצג בעלי דירות?

"אתה חייב קודם כל להיות עורך דין טוב, להבין ולהכיר כל פסיקה וכל חוק, ויש הרבה חוקים שנוגעים בהתחדשות עירונית, מחוק המקרקעין, חוק החיזוק, חוק פינוי בינוי וחוק התכנון והבנייה, דרך חוק מיסוי מקרקעין ועד לחוק הירושה, חוק החברות וחוק האפוטרופסות. אתה חייב להיות כל הזמן בקיא בפסיקה העדכנית, אני קורא פסקי דין כל הזמן ומתאים את ההסכמים שלנו לפסיקה המשתנה.

"בנוסף, צריך לדעת לנהל משא ומתן מול הצד השני ולגשר בין בעלי הדירות לבין עצמם כדי להגיע להסכמות. אתה לוקח אנשים שיש ביניהם היסטוריה, לא תמיד פשוטה, לפעמים גם סכסוכים של עשרות שנים, ועוזר להם לשים את הכל בצד ולהיות שותפים לעסקה הכי גדולה בחיים שלהם.

אז צריך גם להיות קצת פסיכולוג, לדעת לחבר ולאזן בתמורות בין כולם, אבל גם להיות אסטרטג ולדעת להיות במקום הנכון ובזמן הנכון. יש הרבה משמעות לתזמון של הדברים. צריך לדעת לקרוא תוכניות, להבין בסוגיות הנדסיות ובמפרטים טכניים. בסופו של דבר, עורך הדין הוא לא עוד חוליה בשרשרת, שעושה את שלו, מכין הסכם כשמגיע תורו ומעביר את זה הלאה. עורך הדין הוא הפרויקטור של הפרויקט. הוא האבא והאמא של בעלי הדירות לכל אורך הדרך, והוא צריך להוביל אותם ואת הפרויקט בצורה מקצועית וביד בטוחה. הוא אחראי לכך שהכל יעבוד כמכונה משומנת שבסופו של דבר תייצר פרויקט ותביא אותו לסיום מוצלח".

ספר על חוויה משמעותית מתחילת הדרך.

"באחד הבניינים שאנחנו מייצגים בתל אביב, היה בעל דירה בן 97 שהתנגד לפרויקט. כולם חתמו חוץ ממנו. הגעתי לפגוש אותו בדירה שלו – קומה שלישית, בלי מעלית, שאני, אדם שצעיר ממנו בעשרות שנים, מתנשף במדרגות בדרך אליה.

אני נכנס, הוא יושב על כורסה, עם טרנזיסטור, שומע תוכנית אקטואליה, והוא חד לגמרי, ואומר לי: 'אני לא זז מפה. אני חי בדירה הזאת כבר 50 שנה, גידלתי את כל המשפחה שלי כאן, העציצים במרפסת זה הבית שלהם, אני לא מעוניין'. אמרתי לו באותו רגע: 'אני איתך. אני לעולם לא אכפה על אדם בגילך לעשות פרויקט ולעולם לא אאפשר שיגישו נגדך תביעת דייר סרבן. אם תחליט שאתה לא רוצה, מבחינתי לא יהיה פרויקט. ואם ידרשו ממני לעשות אחרת – אני אתפטר מהייצוג'. מפה לשם, בזכות הגישה הזאת, התפתח דין ודברים מאוד חיובי מולו ומול המשפחה שלו, ובסופו של דבר הצלחנו להגיע לסידור מרצונו.

מצאנו לו דירה אחרת, בבניין עם מעלית ובמקומה נמוכה, והוא עבר אליה עוד לפני מועד הפינוי. אני מצטמרר כשאני מדבר על זה כי מאז לצערי הוא כבר נפטר, והבניין נהרס לא מזמן, כלומר הוא לא הספיק להיכנס לדירה החדשה. אבל אני מתנחם בזה שהוא באמת חתם מרצון, ושנשארנו בני אדם מולו, ואפילו הצלחנו לשפר את איכות החיים שלו בשנותיו האחרונות.

זו הסיבה שאנחנו עושים את הכל - עבור בעלי הדירות. זה הכל לכבודם, לא לכבוד הרווחים או העבודה של אף אחד, וקצת שכחו את זה במהלך השנים. אני רואה את עצמי ממש כשלוח של בעלי הדירות ובכל מקום שבו אני נמצא, אם זה בפרויקטים, בכנסים שאני מרצה ומשתתף בהם, בפגישות בכנסת ובמשרד המשפטים – אני מזכיר תמיד שהם המטרה".

מה הפרויקט שאתה הכי גאה בו?

"יש לנו פרויקט בשיכון המזרח בראשון לציון. זה פרויקט שיש בו הרבה מאוד בעיות, רובן נובעות מכך שבין הבניינים יש קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ובלעדיה אי אפשר לקדם שום דבר.

לקח לנו שנים ואינסוף מלחמות כדי להגיע למצב שהמינהל מוכן בכלל לדבר איתנו בעניין הזה. פנינו לשר השיכון והבינוי, לראש מינהל מקרקעי ישראל, לראש העיר. אפילו הבאנו צוות של חדשות 13 באחד מסבבי הרקטות שהיו פה, כדי לנסות להזיז את הדבר הזה ולעזור לדיירים. זה לקח שנים, אבל אני בנאדם שלא מוותר ולא מרים ידיים. והצלחנו.

נכון להיום יש יזם מאוד רציני שלקח את הפרויקט, אנחנו במגעים מאוד מתקדמים עם מינהל מקרקעי ישראל והצלחנו לרתום גם את העירייה, שהבינה שזה פרויקט טוב ושצריך לקדם אותו. יש בפרויקט 98 דירות, שזה למעשה מאות דיירים, החתמנו כבר הרבה מעבר לרוב הדרוש, וסופסוף הפרויקט עלה על המסלול".

מה הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ את תחום ההתחדשות העירונית?

"קודם כל, צריך להגיד כל הכבוד על שינויי החקיקה האחרונים שבאמת עזרו לנו. אבל יש עדיין חסמים שחייבים לטפל בהם ולפתור אותם, ואני יודע שחלקם נמצאים בתהליכים. אני חושב שכל נושא הערבויות שמעמידים לטובת בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית לא מטופל מספיק. יש עכשיו חקיקה חדשה בנושא, אני מכיר אותה, ואני חושב שהיא לא מספיקה. לא הלכו עם זה עד הסוף.

חייבים להבטיח לאנשים ערבויות טובות וחזקות מספיק במקרה שחס וחלילה היזם קורס אחרי הריסת הבניין הקיים. אין ערבויות כאלה היום. יש ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, אבל מבחינתי היא לא מספיקה. כשאני מייצג בעלי דירות אני דורש מהיזמים לחזק ולשפר אותה, אבל זה לא צריך להיות עניין של משא ומתן, אלא של חקיקה.

אם נסתכל על שנת 2022, ממש לא מזמן, השוק עלה אז ב-20%, מדד תשומות הבנייה עלה ב-5% ונוצר ביניהם פער של 15%. הדבר הזה אומר חד משמעית שמי שקיבל ערבות חוק מכר בתחילת 2022 והיזם שלו קרס אחרי הריסת הבניין, החזיק בסוף אותה שנה ערבות ששווה 15% פחות מהשווי האמיתי של הדירה החדשה שלו. אני נותן בעניין הזה פתרון ללקוחות שלנו, אבל שוב – חייב להיות כאן פתרון חקיקתי. נכון שהשנתיים האחרונות הן פחות טובות אבל השוק יחזור לעצמו, ובכל מקרה תמיד צריך לחשוב על כל התרחישים האפשריים.

"דבר נוסף שמחייב פתרון הוא ההתחדשות העירונית בפריפריה, ובמקומות שיש בהם צורך בקרקע משלימה או סבסוד – המדינה חייבת להתערב. גם אני עברתי עם זה תהליך, אגב. לפני הרבה שנים, כל הפרויקטים שלנו התרכזו באזור תל אביב (אנחנו מייצגים 150 בניינים בתל אביב), המרכז, השרון וירושלים. אבל בשנים האחרונות אנחנו יותר ויותר בפריפריה: באילת, באר שבע, אשקלון, אשדוד, גם בצפון – חיפה, חדרה והקריות, ואני מאוד רוצה להגיע לטבריה, לקריית שמונה ועוד. היום אני מבין שהצורך האמיתי נמצא שם, והמדינה חייבת לעזור לקדם את זה".

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

"בצבא הייתי קצין מודיעין בכל מיני תפקידים מסווגים ומאוד מאוד מעניינים, במשך שנים שירתתי כרב סרן במילואים. בהתחלה הייתי ביחידת הצוללות, שגם התפקיד שלה הוא בעיקר לאסוף מודיעין, ובמסגרת השירות צללתי עם הצוללת לעומק של 200 מטר, שזאת חוויה שאני לא אשכח בחיים. אחר כך עשיתי תפקידים שקשורים באיסוף מודיעין בדרכים שונות ומרתקות... אבל למה אני מספר את זה? כי מבחינתי, כעורך דין, העבודה מאוד דומה. צריך לקרוא את המציאות ולנתח אותה, לראות מעבר למה שהיא מספרת לך, להבין כל מיני התנהגויות גם בלי מילים, לאסוף מידע. כך שבעצם גם היום אני עדיין קצין מודיעין, שהמשימה שלו היא לממש ללקוחות את החלום לבית חדש, מוגן ובטוח".