"הדשא של השכן לא תמיד ירוק יותר, ואין מה להשוות בין תמורות של בניינים אחרים"

אמיר לוטן התחיל את דרכו המקצועית בהיי-טק ועבר לענף הנדל"ן כדי להקים את תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת לוינשטין . "המעבר היה לי טבעי," הוא מציין. לדיירים הוא ממליץ להתאגד, למנות נציגות מקצועית כבר בתחילת הדרך ולהגיע למו"מ עם היזם ברוב מוצק.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

נכנסתי לתחום הנדל"ן סביב שנת 2009. הייתי אז בתחילת שנות ה-30 שלי, סיימתי תארים ראשון ושני במדעי המחשב ועבדתי בתחום פיתוח תוכנה בהייטק. תחילה עוד עבדתי חצי מהזמן בהייטק ובחצי השני בנדל"ן, ובהמשך נכנסתי לתחום הנדל"ן במשרה מלאה.

המעבר היה לי טבעי מעצם היותי דור שלישי בענף הנדל"ן. לתחום ההתחדשות העירונית נכנסתי לפני כ-15 שנים, אז פנו לאבא שלי עם הצעה לקדם פרויקט תמ"א 38 גדול ברחוב אבן גבירול בת"א. הוא שאל אותי אם אני רוצה להיכנס ולנהל את הפרויקט, ואני לקחתי את המושכות. כשנכנסתי לחברה הקמנו במהירות את מחלקת ההתחדשות העירונית שהתמקדה בפרויקט המדובר ומאז התרחבה לייזום של אלפי יח"ד.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך.

בגיל 17 השתתפתי בטקס הנחת אבן הפינה של מגדל לוינשטין , המעמד היה מרגש מכיוון שזה היה פרויקט הדגל של החברה, וכל המשפחה הייתה מעורבת בו; סבא שלי יזם אותו ואבא שלי נסע  יחד עם מהנדסים נוספים בחברה ללמוד בארה"ב שיטת בניה חדשה שכללה שילוב של קונסטרוקציית פלדה על מנת לבנות את המגדל. במהלך השנים בהן נבנה המגדל, הגעתי לשטח לראות את התקדמות העבודות – אני זוכר שמאד התרשמתי מהעוצמה שלו. בזמנו הוא היה אחד המגדלים הגבוהים ביותר בתל אביב.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

בכל פרויקט התחדשות עירונית מעורבים שלושה גורמים מרכזיים - בעלי קרקע, יזם, ורשות מקומית – אם אחד מהגורמים האלה לא יהיה מרוצה, הסיכוי שהפרויקט יתקדם וייצא אל הפועל הוא נמוך מאד. הדיירים צריכים להיות מרוצים מהתמורות שיקבלו, העירייה מהשתלבות הפרויקט בסביבה ומהשטחים המוקצים מהפרויקט לטובת הציבור, והיזם מהכדאיות הכלכלית. כדי לגרום לכל צד להיות מרוצה – כל אחד מהגורמים צריך גם לוותר על משהו ולהתפשר.

לדיירים אני ממליץ להתאגד ולמנות נציגות דיירים חזקה שיודעת לחבר את הדיירים ולפעול איתם בשקיפות מלאה. מומלץ להם להגיע למו"מ מול היזם עם רוב מוצק של דיירים מסכימים - 70-75% לפחות. טיפ חשוב נוסף לדיירים הוא לא לנסות ולסחוט עוד כמה מ"ר. זה עלול לעכב את הפרויקט למשך שנים ואפילו לטרפד אותו. עליהם להבין שאם הנציגות שלהם הייתה אכן שקופה, אז התמורות שהוצעו להם, ברוב המקרים הן המקסימליות שהמגרש מאפשר. הדשא של השכן לא תמיד ירוק יותר, ואין מה להשוות בין תמורות של בניינים אחרים.

ספר על טעות שלמדת ממנה

בכל הפרויקטים שלנו אנו עושים בדיקות מקיפות לגבי התמורות האפשריות לבעלי הדירות ולפני שאנחנו נותנים לבעלי הזכויות את ההצעה שלנו. במתחם שעליו התמודדנו, יזם מתחרה נתן הצעה עם תוספת בנייה גבוהה משמעותית לעומת ההצעה שלנו. חזרנו שוב על הבדיקות ועדיין לא הצלחנו להבין את הכלכליות שבהצעה שלו. התראנו בפני בעלי הדירות שהוא לא יוכל לעמוד בהבטחות שלו, ובכל זאת הם בחרו ללכת איתו. היום, שמונה שנים אחרי, הפרויקט לא התקדם. המקרה הזה המחיש לי כמה חשוב להיות שקוף בעבודה מול בעלי הדירות, ולהראות להם את כל הבדיקות שנעשו מהיום הראשון כך שיוכלו להבין את המציאות כפי שהיא ולקבל החלטות באופן מושכל.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

ראשית, על מנת לקדם באופן יעיל התחדשות עירונית נדרשת ודאות תכנונית עבור היזמים. המדינה צריכה לתקן תקנות והנחיות – אלו זכויות בדיוק יתקבלו בכל פרויקט ואלו מטלות ציבוריות והיטלי השבחה יהיו – הן לטובת היזמים והן הדיירים, שכיום סובלים מהתמשכות אינסופית של התהליכים. שנית, נדרש תמרוץ ממשלתי הולם לרשויות המקומיות מצד המדינה שיקדמו את אישור ההתחדשות בתחומן. באזורים שבהם פרויקטים של התחדשות עירונית לא כלכליים ליזמים, המדינה צריכה לתת תמריצים והטבות מיסוי משמעותיות כדי להבטיח את ההיתכנות כלכלית.

שלישית, נדרש שינוי בשיטת העבודה של רשויות התכנון. כיום הן מקדמות תוכניות התחדשות עירונית ותב"עות גדולות הנעדרות היתכנות כלכלית כבר בנקודת הפתיחה. וועדות התכנון המקומיות והמחוזיות מקדמות את התוכניות בעיקר לפי הצרכים של העירייה – כמות יחידות דיור, שטחים ציבוריים, מוסדות ציבור, דיור בר השגה ועוד. התהליך הזה מתרחש מבלי לקחת בחשבון כי היזם חייב לשמור על כדאיות כלכלית. במקרים רבים, הגישה הזו מטרפדת תוכניות התחדשות לאזורים שלמים ומונעת בניית עשרות אלפי יחידות דיור בפריסה ארצית. וכמובן, אי אפשר שלא לדבר על הצמצום הדרוש בבירוקרטיה שמעכבת את הבנייה בפועל. לדעתי יש להגיע למצב שבו היתר יינתן בתוך שישה חודשים ולא שנתיים, והחלטה של ועדת ערר תתקבל בתוך שלושה חודשים ולא שנה וחצי.

הפרויקט שאתה הכי גאה בו, ולמה?

יש שני פרויקטים שאני מאוד גאה בהם. הראשון הוא הפרויקט הראשון שקידמתי – פרויקט במתחם פועלי הנמל ברחוב אבן גבירול בתל אביב. הוא החל כתמ"א 38/1, התחלף בתמ"א 38/2 ולאחר מכן גם עבר שינוי תב"ע, ובקרוב נקבל את היתרי בנייה לשבעת הבניינים שבפרויקט. בעיניי הפרויקט עתיד לשנות לגמרי את הכניסה הראשית לתל אביב מצפון ואת פני העיר כולה.

הפרויקט השני שאני מאוד מחובר וגאה בו הוא פרויקט פינוי בינוי במתחם בית חורון ברמת גן, במסגרתו ייבנו ארבעה בניינים עם 343 דירות. בפרויקט הזה, עברנו הרבה תלאות ומשוכות, אבל הוא מתקדם והתוצאה הסופית היא שחשובה – הוא ישנה את איכות החיים של הדיירים וישפיע על הסביבה כולה.

ספר על אתגר שפגשת בו לאורך תהליך קבלת היתר לפרויקט

בין האתגרים הגדולים ביותר שאנו מתמודדים איתם בקידום התחדשות עירונית הוא נושא שימור עצים. מדיניות התכנון ברוב הערים ובתל אביב בפרט, מחמירה מאוד בעניין וגורמת להרבה מאוד עיכובים, אילוצי תכנון ואף מצריכה שינויי תכנון קיים. בפרויקט שלנו ברחוב פרופ' שור בתל אביב קיים עץ סיגלון בודד, ועל רקע התנגדות שהגיש שכן נאלצנו לשנות את הכניסה לחניה וההיתר נדחה בארבע שנים.

מה הן התכונות הדרושות ליזם בתחום? מהו המסר שלך ליזמים הרוצים להיכנס לתחום ההתחדשות?

תחום ההתחדשות העירונית מורכב מאוד. הוא דורש מקצועיות וירידה לפרטים, סבלנות ואיתנות פיננסית, ניסיון וידע מתאים – בהיעדרם קיים סיכון שפרויקט יתקע. כל יזם התחדשות עירונית צריך את היכולת להעמיד הון עצמי ברמה מספקת על אף שאין בהתחדשות עירונית את רכיב הקרקע, שהוא עיקר ההוצאה בפרויקטי בנייה אחרים. יזם צריך גם את היכולת להשיג ליווי בנקאי או חוץ בנקאי לפרויקט – דבר שתלוי בין היתר במוניטין שלו ובמידת הצלחתו לסיים פרויקטים משמעותיים בעבר. יזם צריך גם היכרות עמוקה עם השטח בכל עיר שבה ירצה לפעול – היכרות עם התושבים, היכולת והידע לפעול מול נציגי אגף ההנדסה והוועדה המקומית, וכמובן היכרות עם המדיניות העירונית על בוריה. כדי שהפרויקטים יבוצעו על הצד הטוב ביותר, היזם צריך להבין שבעלי הדירות הם שותפים שלו והשירותיות והשקיפות כלפיהם צריכה להיות מקסימלית.

לאילו עסקאות לא תתקרב לעולם?

לא אתקרב לעסקאות חיזוק בניין בודד-  תמ"א 38 /1- או לפרויקטים שהכלכליות שלהם גבולית. כמו כן, אעדיף להימנע מפרויקטים שמעורבים בהם הרבה מאוד יזמים. במקרים אלה נוצרת לרוב תחרות לא בריאה שגורמת להציע עסקאות גבוליות.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך הדרך בכל השנים שאת/ה פועל/ת בו?

תחום ההתחדשות העירונית צמח והתרחב עם השנים, והיום הוא חלק מרכזי בענף הבנייה – הוא מספק קרוב למחצית מהדירות החדשות בשוק. בתחילת הדרך היינו היחידים מבין החברות הגדולות שפעלו בתחום, וכיום כמעט כל חברה גדולה פועלת בו. חשוב לציין כי הרגולציה שיפרה את המצב בנושא חסמי הכניסה לתחום ואנחנו בדרך הנכונה להסדרה.

לאן לדעתך צועד תחום הפינוי בינוי/ תמ"א 38 בעתיד הקרוב?

לאחרונה, האריכה הממשלה את תמ"א 38 עד אוגוסט 2024, ולדעתי ביטולה יהיה בבחינת בכייה לדורות. החלופות לה אינן רלוונטיות ומאריכות את ההליכים לחיזוק מבנים ולהוספת ממ"דים. המדינה צריכה להבין כי ללא תוכנית ממשלתית יעילה לחיזוק בניינים בודדים, ולא רק מתחמים, המשמעות היא שאזורים שלמים בישראל ימשיכו להיות לא ממוגנים מפני שלא בכל מקום אפשר לעשות פינוי בינוי או התחדשות מתחמית. המדינה נדרשת להבין כי מעבר לשיקולים מסחריים כאלה ואחרים, מדובר בשיקולים ביטחוניים גרידא. מלחמת "חרבות ברזל" וסבבי הלחימה הקודמים של צה"ל בעזה מדגישים כמה היישובים שלנו חשופים וכי החיים של התושבים נמצאים בסכנה מתמדת. בהקשר פינוי בינוי, כאשר הוא מתאפשר מבחינה תכנונית וכלכלית אין ספק כי היתרונות ברורים לכל הצדדים – למדינה, לרשויות ולתושבים. אני בהחלט מאמין כי בעתיד נראה יותר ויותר פרויקטים כאלה, אבל אל למדינה להזניח גם מקומות שבהם פינוי בינוי לא אפשרי.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

לפני שנכנסתי לתחום הנדל"ן עבדתי בהייטק – יש לי תואר ראשון ושני במדעי המחשב. לקחתי חלק בהקמת השרתים של חברת Wix בשנת 2006 וכיום היא אחת החברות הישראליות הגדולות ביותר, נסחרת בנאסד"ק לפי שווי של 9.35 מיליארד דולר. בנוסף, עבדתי בחברת הסטארט-אפ סאיוטה (Cyota)של ראש הממשלה לשעבר, נפתלי בנט, שעשתה אקזיט של 145 מיליון דולר בשנת 2005.