"יש פער בין התהליכים המדהימים שמניע השלטון המרכזי לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, לבין השלטון המקומי. בפער הזה פרויקטים מתרסקים"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

"בשנת 2007 ילדתי את הבן השני שלי, ובעודי יושבת בבית בחופשת לידה פנו אלי ההורים של החברה הכי טובה שלי כדי לשאול אותי על איזה עלון ששמו להם בדואר עם המילים ' תמ"א 38 '. היה כתוב שם שישפצו את הבניין ויתנו להם מרפסת בלי תשלום, וזה נשמע להם כמו רעיון הזוי ללא כיסוי. אז באמת אנשים לא ידעו מה זה תמ"א 38. אז הם הגיעו אלי, כעורכת דין שעסקה בתחום המקרקעין, כדי לשאול אותי מה פירוש המילים 'תמ"א 38', והאמת היא שגם אני לא ידעתי בדיוק במה מדובר.

"אני זוכרת שבאותו לילה הנקתי את הבן שלי ולא הצלחתי להירדם. התחלתי לחפש מידע על התוכנית באינטרנט בניסיון להבין במה מדובר, כדי שאוכל לחזור אליהם עם תשובה בבוקר. באותה תקופה כמעט ולא היה מידע על התחום, בשונה מהיום שבכל שיחת סלון מדברים על תמ"א או על פינוי בינוי . כשהתחלתי לקרוא את התוכנית השתעממתי נורא כי אלה היו כל מיני חישובים שקשורים לחיזוק המבנים בפני רעידות אדמה, אבל משהו בכל זאת משך אותי להמשיך ולהתעמק בדברים.

"המשכתי לקרוא ופתאום אמרתי לעצמי שלא יכול להיות שאנשים לא מבינים את הפוטנציאל המטורף של התוכנית הזאת. הרי, יש מאות אלפי בניינים ברחבי הארץ שדורשים חיזוק באופן מיידי ושלא עומדים בתקנים של מיגון מפני רעידות אדמה, וזה עוד לפני שאנחנו בכלל מדברים על הצורך האמיתי בהוספת ממ"דים בשל המצב הבטחוני העגום במדינתנו. אז החלטתי לקפוץ למים ולקיים פגישה ראשונית עם כל בעלי הדירות בבניין בניסיון להסביר להם את הרעיון ולראות איך אני יכולה לייצג אותם. אני זוכרת שהגעתי בשעת ערב מאוחרת לפגישה בהוד השרון. הפגישה התקיימה במקלט חשוך עם תאורת חירום, לא היו אפילו כיסאות, זו הייתה פגישה הדיירים הראשונה שלי והיא היתה בעמידה. אבל שם התחלתי להסביר להם את הרעיון ולרקום בעיני רוחי תהליך שעוד לא הבנתי איך הוא יתחיל ואיך הוא יסתיים, וזאת למעשה הייתה עסקת ההתחדשות הראשונה שלי.

"בשלב הזה לא היו הסכמים מוכנים ולא היו כמעט עורכי דין שעסקו בתחום. המשמעות היא לכתוב הסכם מאפס ולצקת לתוכו עקרונות מעולמות הנדל"ן הכלליים שחוויתי עד לשלב הזה בקריירה שלי. מעט מאוד פעמים בקריירה של עו"ד יוצא שהוא צריך להמציא יש מאין ולכתוב הסכם מראשיתו. כמובן שלתמחר את הפרויקט נכון לא ידעתי, אף אחד אז לא הבין את היקף השעות והמורכבות שליווי בעלי דירות בפרויקט של התחדשות עירונית דורש, והתמחור שלקחתי לליווי כלל בעלי הדירות דאז, הוא התמחור שאנו גובים היום בעבור דירה אחת בבניין. אבל זה חלק משכר הלימוד שמי שנכנס לתחום בראשיתו היה צריך לשלם".

ספרי על חוויה משמעותית מתחילת הדרך.

"בבניין הראשון שליוויתי ועבר הריסה, גרה אישה מבוגרת בקומה שלישית, בלי מעלית, שלא יצאה מהבית במשך שנתיים כי היא לא יכלה לרדת במדרגות. אותה אישה התפללה מדי יום לתחילתו של הפרויקט כי היא גם הייתה ערירית ולא היה מי שיעזור לה, יטפל בה ויוציא אותה החוצה. הידיעה שהצלחתי, ממש יד ביד, להוציא אותה מהדירה ולהעביר אותה לדירה חלופית בבניין עם מעלית, ואחר כך ללוות אותה כשהיא חוזרת לדירה החדשה, ולראות את השמחה ואת האור בעיניים שלה – זו התמורה הרגשית הכי משמעותית שאדם יכול לקבל בעשייה שלו. אני חושבת שבפרויקט הזה הבנתי שאני לא עורכת דין שעושה הסכם אלא שותפה מאוד מהותית בטרנספורמציה שאנשים עוברים, שלרוב משנה את החיים שלהם מקצה לקצה, במובן החיובי של הביטוי".

מהו הפרויקט שאת הכי גאה בו?

"אני מרגישה שיש לי סוגים שונים של גאוות. יש את הגאווה על פרויקט שאני יודעת שאחרים ניסו להוציא לפועל לפניי, ואני הייתי ה-Game changer, כי כשהגיעו אלי הצלחתי לראות את הדברים קצת אחרת, לקשר בין הגורמים המתאימים ולפצח את זה באופן שלא הצליחו לפניי. יש לנו פרויקט כזה בתל אביב שעבר שני משרדי עורכי דין שונים ותהליך מתיש של שמונה שנים לפני שהדיירים הגיעו אלינו. היום הפרויקט מצוי בשלבי ביצוע מתקדמים. זה היה תהליך מורכב ונפיץ שצלח בסופו של דבר והיום כולם מרוצים עד השמיים.

"גאווה קצת אחרת היא על טיפול בפרויקט תמ"א 38 הריסה, הגדול ביותר בצפון הישן של תל אביב (מתחם באזל), עם דיירים תל אביביים דעתניים ומאתגרים במיוחד. הפרויקט כלל טיפול בלא פחות מ-20 דיירים סרבניים, ופיצוח של ההתנגדויות שלהם אחת אחת. היום המתחם מפונה ואנו מצויים ערב הריסת הבניינים.

"וגאווה מסוג נוסף מתייחסת לפרויקטים שלנו בפריפריה, עם אוכלוסיות קצת יותר מוחלשות. יש לנו הרבה פרויקטים כאלה, אחד מהם באשקלון, פרויקט פינוי בינוי של 200 בעלי דירות, שהוא גם הפרויקט הראשון באשקלון שאושר בותמ"ל והיום הוא לקראת קבלת היתר בנייה. בפרויקטים כאלה במיוחד, את מבינה שמה שאת עושה עבור בעלי הדירות זה הרבה מעבר ללהיות שותפה לתהליך חיוני של יצירת סביבת מגורים מוגנת ומודרנית עבורם ועבור ילדיהם.

דווקא באזורים אלה אנחנו אחראים גם על החיזוק הכלכלי של האוכלוסייה לדורי דורות קדימה. הדירות החדשות שהם מקבלים בפרויקט, שהשווי שלהן גבוה באופן משמעותי יותר מהדירות הישנות, הן ה-upgrade הכלכלי שרבים מהם לא היו יכולים לעשות אלמלא הפרויקט, והן מאפשרות ליצור נקודת התחלה שונה לגמרי וטובה בהרבה יותר לילדים שלהם. זה מאוד מרגש אותי וזאת גאווה עצומה לקחת חלק כל כך מהותי בתהליך משנה חיים עבורם, שיהיה תקף גם שנים קדימה".

ספרי על טעות שלמדת ממנה.

"אחד הדברים החשובים שלמדתי הוא שאין נכון ולא נכון. שצריך ללמוד להטיל ספק ולשים פחות סימני קריאה בסוף משפט (עורכי דין אוהבים סימני קריאה). לכל אדם יש התבוננות סובייקטיבית על הפרויקט המוצע לו ויש לו צרכים משלו, שגם הם יכולים להשתנות עם הזמן. זו טעות לקטלג בעלי דירה ולשים עליהם טייטל של דייר סרבן. לפעמים כשאנחנו שמים כותרת על בנאדם, קשה לו מאוד לצאת ממנה, זה עלול לעכב אותו אם וכאשר הוא ירצה לשנות את דעתו. אז צריך לדעת להיות גמיש מחשבתית, להסתכל לאנשים בגובה העיניים, לגרום להם להבין שאתה לא מתייג אותם, ולהשאיר נתיב תקשורתי פתוח מולם שיאפשר להם בעתיד לשנות את דעתם".

ספרי על אתגר בתהליך העבודה מול הדיירים.

"האתגר הגדול ביותר הוא להשיג הסכמות בין עשרות ומאות בעלי דירות, שכל אחד מהם מסתכל על הפרויקט מתוך המקום המאוד סובייקטיבי שלו ומתוך מנטליות ישראלית, שרף החשדנות בה מאוד גבוה מלכתחילה. אנחנו כל הזמן חושבים שמנסים לדפוק אותנו, רוצים להבין איפה הקאצ', וזה מקשה מאוד על יצירת בסיס של אמון בין בעלי הדירות לבין עורך הדין. אי אפשר להאשים אותם, יש כאן, לכאורה, ניגוד עניינים אינהרנטי כיוון שהיזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה לעורך הדין שמייצג את בעלי הדירות. ולכן הדבר הכי חשוב הוא לייצר את בסיס האמון הקסום הזה, שהוא גם מורכב וגם מאוד שביר, אבל הכרחי ביותר בשביל להתקדם בפרויקט.

"אתגר גדול נוסף הוא לשמור על שביעות הרצון של לקוח במשך תקופה של למעלה מעשר שנים – להיות זמין, אדיב, שירותי ותמיד צעד אחד קדימה, עם עשרות אלפי בעלי דירות במקביל. זו כמעט משימה בלתי אפשרית, זה אתגר מאוד גדול וזה גם מאוד שוחק. כל הזמן צריך לייצר את ההזנה העצמית שלנו כדי למלא את עצמנו במצברים מחודשים לקראת האתגר הבא".

מה הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ את תחום ההתחדשות העירונית?

"המקום שבו נוצרת תקיעות הוא הפער הגדול בין התהליכים המדהימים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית שמניע השלטון המרכזי, לבין השלטון המקומי. הפער הזה – פרויקטים מתרסקים לתוכו. אני מדברת על זה כבר שנים. עד שלא יינתנו תמריצים כספיים לרשויות המקומיות עבור הוצאת היתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית, הדברים לא ישתנו. עד שלא יינתנו מענקים לפרויקטים באזורי פריפריה שאין בהם כדאיות כלכלית, הפרויקטים האלה לא יצאו לדרך ואנחנו נמשיך לדבר על זה ועידה אחר ועידה. אין מה לעשות.

"צריך למצוא את המשוואה הכלכלית שבה כל צלעות המשולש – רשות מקומית, יזם ובעלי קרקע – מתוגמלים כראוי, אחרת לא נגיע למימוש הפוטנציאל המדהים של התחום. דבר נוסף שצריך לעשות, ברמה הפרקטית, הוא להוריד את הנושא של תוכניות העיצוב מסדר היום. לבטל אותן או להעביר לגורמים חיצוניים שהם לא הרשות המקומית. לא יכול להיות שפרויקט פינוי בינוי יתעכב בשנתיים שלוש בגלל תוכניות עיצוב".

ספרי משהו שאף אחד לא יודע עלייך בענף הנדל"ן.

"דבר אחד שאני יכולה לספר הוא שאני באמת אוהבת את מה שאני עושה וזה לא רק נראה ככה", היא צוחקת, "דבר שני הוא שכשאני לא במשרד או בפגישות עם דיירים כנראה תמצאו אותי במטבח. אני מאוד אוהבת לבשל ולארח וזה המקום שאליו אני מנקזת את כל תלאות השבוע שלי ומביעה את הכישרון האמיתי שלי. ועוד דבר שלא יודעים עלי הוא שלמרות שאני מופיעה על במות בכל כנס ובכל הזדמנות, יש לי פיק ברכיים ובלק אאוט בכל פעם לפני שאני עולה על הבמה. לזה אף אחד לא יאמין, כולם חושבים שזה בא לי ממש בקלות".