"איזון אינטרסים של כלל השחקנים הוא המפתח לקידום מהיר של פרויקט"

אולג לוקינסקי עשה את הדרך ההפוכה – מפעילות נדל"ן במזרח אירופה להתחדשות עירונית באזורי הביקוש במרכז הארץ. הוא מסביר מדוע שיטת ההתבססות על מכפילים מונחים ע"י הרשות בשלב התכנון הראשוני מגבירים את הסיכון למימוש הפרויקטים ומתאר את השינוי בעשור האחרון בתחום ההתחדשות: "ממערב פרוע לתחום מוסדר, מאורגן ועם תשתית שניתן לבסס עליה את הפעילות."

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

להבדיל ממרבית היזמים הישראלים בענף הנדל"ן שברוב המקרים מתחילים בישראל ומתרחבים מחוצה לה מאוחר יותר, אני עשיתי את הדרך ההפוכה. צברתי ניסיון משמעותי בפרויקטים בחו"ל, בעיקר במזרח אירופה, ובשנת 2015 הקמתי יחד עם השותפים את הפעילות של ניו-ארה בישראל. הסיבות שהובילו אותנו להתמקד בתחום ההתחדשות העירונית היו היעדר קרקעות בהיקף הנדרש באזורי הביקוש, שילוב של עשייה חברתית בתחום ורצון למקסם את התשואות על ההון.

רצינו לעבוד באזורי הביקוש וכיום התחדשות עירונית היא הדרך היחידה לעשות זאת בישראל באזורים האלה. אין זה מקרה שבשנים האחרונות שיעור הפרויקטים במרכז הארץ במסגרת התחדשות עירונית הולך ועולה. בהקשר החברתי, העשייה הזו מביאה להרבה מאוד סיפוק, בייחוד כאשר מדובר במתחמים בהם המצב הסוציו-אקונומי נמוך יותר, ואתה מצליח להשביח עבור הדיירים את הנכס שלהם באופן משמעותי מאוד. בהקשר מקסום התשואה על ההון, ביחס לעסקאות נדל"ן הכוללת רכישת קרקע, ההשקעה עד לקבלת היתר בעסקאות התחדשות היא נמוכה משמעותית והתשואה על ההון גבוהה יותר מאחר וחלק ניכר מהשקעה מתבצע בשלב ההיתרים.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

מנקודת המבט של הדייר שניגש לפרויקט התחדשות אני ממליץ לכל אחד ואחת לא לוותר על הסיוע של גורמי המקצוע –נציגות מקצועית, עו"ד ומפקח. היכולת לשמור על האינטרס של הדיירים לצד גישה מאוזנת שתבטיח את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט היא קריטית לקידומו המהיר. על אף השכיחות הגבוהה של השירותים הללו, אני עדיין פוגש דיירים שמתחילים לעבוד באופן עצמאי - זה עלול לשרוף זמן רב ולעתים יביא אותם לנקודה שקשה יותר לקדם את הפרויקט כי נוצרו והתעצבו חלומות שקשה מאוד להגשים אותם וגם קשה להחזיר את הדיירים לקרקע המציאות.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך הדרך בכל השנים שאתה פועל בו?

אם לפני כעשור התחדשות עירונית הייתה סוג של מערב פרוע כאשר החברות המובילות לקחו בו חלק פחות משמעותי, היום מדובר בתחום מאורגן, מובנה ומוסדר. נוצרה תשתית לפעילות יחד עם ההתמקצעות של כלל המעורבים – רגולטור, רשות, יזם, דיירים, בעלי מקצוע שמלווים את הדיירים –מה שלא היה לפני עשור. היום אפשר להוציא לדרך פרויקטים תוך שמירה על איזון אינטרסים של כלל השחקנים.

ספר על טעות שלמדת ממנה.

אחד השיעורים שלמדתי לאורך הדרך הוא כמה חשוב לשמור על קשר ולעדכן את הדיירים גם כשהכל מתקדם לפי התוכנית. אנחנו, כיזמים, מבינים את משך התהליך והשלבים השונים. להמתין שנה תוך כדי תהליך קידום תב"ע נראה לנו עניין מובן וסביר. הדיירים לא בהכרח מבינים את זה וחשוב מאוד לשמור איתם על קשר רציף ולא להתנתק לתקופה ממושכת. אם המסר, גם אם אין דבר חריג, לא עובר לדיירים בזמן, אתה עלול לאבד את האמון שניתן לך על ידם.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

בדומה ליזמים אחרים, אני יכול להגיד שאני סובל מתהליכי הרישוי הממושכים, אבל אינני מתיימר להגדיר את הפתרון. בהחלט צריך לצמצם את משך התהליכים אבל בשביל זה יש את אנשי המקצוע ברשויות. בנושא אחר, אני חושב שההסתכלות על המכפילים בשלב התכנון, שלב מוקדם מאוד, היא לא נכונה. במקרים רבים, עוד טרם אישור התב"ע, אנחנו נדרשים להציג לרשויות את התכנון בהתבססות על מכפילים שיתמכו את ההערכות השמאיות. משך הזמן הרב שעובר עד לקבלת ההיתר מרוקן מתוכן את החישובים האלה. בין נקודת הזמן של ההערכה השמאית לבין ההיתר יכולות לחלוף חמש עד שבע שנים – תקופה משמעותית, ובמידה ומחירי הדיור ירדו, תרחיש סביר בהחלט, הפרויקט עלול להפוך ללא כדאי מבחינה כלכלית. אני חושב שנדרש למצוא פתרונות לסיכון הזה, למשל, יצירת מנגנון המאפשר הגדלה של היטל ההשבחה או היטלים אחרים בהתאם למחירים בשוק, כך שיאפשרו קיזוז. בצורה כזו ניתן יהיה לאזן את הרווחיות של היזם מבלי לגרום למצב של חוסר כדאיות כלכלית ולעביר את ההחלטה למועד הרלוונטי שהוא הוצאת היתר בנייה.

הפרויקט שאתה הכי גאה בו, ולמה?

אני מאוד בגאה בפרויקט הדגל שלנו בקרית משה ברחובות. מדובר בשכונה שמאופיינת במצב כלכלי לא גבוה ובפרויקט רצוף אתגרים ושינויים לאורך הדרך. כעת אנו מתקדמים באופן משמעותי לקבלת היתר בנייה ותחילת הביצוע. בחמש השנים האחרונות, אנחנו מלווים את הדיירים, ולראות את הניצוץ בעיניים שלהם, כשהם מבינים שזה אכן עומד לקרות  - מספק מאוד ומסב גאווה.

לאילו עסקאות לא תתקרב לעולם?

כאשר מדובר בעסקאות המשלבות קרקעות משלימות נעדיף לא להיכנס אליהן. מהניסיון שלנו מדובר בסיכון משמעותי שמאריך את הפרויקט באופן מהותי, ולעתים נדרשת מעורבת של הרשות המקומית ורמ"י – אנחנו מאמינים שעדיף להתרחק מעסקאות כאלה.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

אני מאוד אוהב לשחק סקווש ולעשות סקי, ובין השעות הרבות במשרד ובשטח אני גם מנסה לאזן בין הבית והמשפחה לקריירה – לא תמיד מצליח, אבל תמיד חושב על זה.