ההחלטה הדרמטית של ועדת הערר חסכה להרצל חבס 14 מלש"ח - ועשויה להיות בעלת השלכות רוחב על כלל השוק

ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה , בראשות עו"ד נורית טביב מזרחי, קיבלה בשבוע שעבר ערר שהגישה חברת סיגייט נדל"ן, בבעלות היזם הרצל חבס, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, וקבעה כי על הוועדה להעניק פטור מהיטל השבחה על בניית הממ"דים בכל 230 הדירות הנבנות במסגרת מגדל היוקרה שאותו בונה החברה ברחוב הרברט סמואל.

מעיון בהחלטת הוועדה עולה כי סיגייט קיבלה שני היתרים: היתר דיפון, ביסוס וחפירה מאפריל 2020 והיתר בנייה להקמת מבנה מגורים ושימושים אחרים מדצמבר 2021. שמאית הוועדה המקומית גלית אציל לדור קבעה כי על 85 דירות לגביהן נחתמו הסכמי מכר מותנים, בטרם הנפקת היתר הבניה, לא יחול הפטור בגין בניית הממ"דים. זאת בטענה כי המימוש במקרה זה של הזכויות היה בדרך של מכר, ולא של הוצאת היתר בנייה.

בעקבות השומה הגישה סיגייט ערר, בה טענה כי לא היה מקום לכך שרק 145 מתוך הממ"דים שייבנו יזכו לפטור מהיטל שמגדיר החוק, וכי יש להחיל את הפטור על כלל הממ"דים. למרכז הנדל"ן נודע כי בעקבות ההחלטה צפויה סיגייט לחסוך כ-14 מיליון שקלים – סכום ההיטל שביקשה הוועדה המקומית לגבות בגין בניית הממ"דים. "אין מקום ואין תקדים לחיוב יזם בתשלום היטל השבחה בגין בניית ממ"דים".

מתוך ההחלטה: "מטרת הפטור היא לעודד בניית מרחב מוגן דירתי ולא להקל על סוחרי מקרקעין בנטל היטלי ההשבחה. התכלית מוגשמת בענייננו, ואילו קבלת עמדת הוועדה המקומית - חוטאת לה. לא מדובר בהקלה בנטל היטלי השבחה על סוחרי מקרקעין אלא ביזם הבונה 230 דירות הכוללות ממ"דים במסגרת פרויקט אחד במבנה אחד, כאשר אותן 85 דירות הכלולות בהסכמי המכר המותנים בהיתר הבנייה, הן חלק אינטגרלי ממכלול זה"

כמו כן טענה שהמועד שבו נחתמו 85 הסכמי המכר הוא מועד אקראי, אשר לא ייתכן שיהיה בו כדי לחרוץ את גורל החבות בהיטל השבחה . עוד טענה שהסכמי המכר מותנים בהיתרי הבנייה ויכולים להתבטל, ולכן ללא היתר בנייה הדירה לא קיימת ולא חייבת במס, וכן כי "תכלית הוראת הפטור מחייבת מתן פטור מהיטל השבחה בגין שטחי הממ"דים בדירות נשוא ההסכמים המותנים שנחתמו לפני קבלת היתר הבנייה". 

הוועדה המקומית טענה מנגד כי אין לתת פטור מהיטל השבחה על 85 הממ"דים, בגין מימוש קודם במכר אשר אירע לפני קבלת היתר הבנייה לדירות אלה, וכי אין זכאות לפטור  בגין שטחי הממ"דים באותן הדירות, שכן לא מדובר במימוש מסוג של היתר לבניית ממ"ד בפועל בדירות אלו אלא במימוש קודם במכר.

"הפטור עומד בקנה אחד עם תכלית החוק"

ועדת הערר קיבלה כאמור את עמדת סיגייט, ודחתה את טענת הוועדה המקומית שבמקרה זה "שאלת מועד כריתת ההסכמים המותנים היא לב העניין", אלא קבעה כי השאלה המרכזית היא "האם כריתתם של ההסכמים המותנים בטרם קבלת ההיתר מאיינת את הפטור הניתן בגין בניית ממ"דים אם לאו, בנסיבות העניין". על כך השיבה כי אין במועד המכירה כדי לאיין את הפטור.

עוד התייחסה הוועדה לתכלית החוק וכתבה כי "מטרת הפטור היא לעודד בניית מרחב מוגן דירתי ולא להקל על סוחרי מקרקעין בנטל היטלי ההשבחה. התכלית מוגשמת בענייננו, ואילו קבלת עמדת הוועדה המקומית - חוטאת לה. לא מדובר בהקלה בנטל היטלי השבחה על סוחרי מקרקעין אלא ביזם הבונה 230 דירות הכוללות ממ"דים במסגרת פרויקט אחד במבנה אחד, כאשר אותן 85 דירות הכלולות בהסכמי המכר המותנים בהיתר הבנייה, הן חלק אינטגרלי ממכלול זה".

את סיגייט ייצג  עו"ד רמי י' מנוח, ואת הוועדה המקומית ייצג ניר בראונשטיין.

"החלטה המשליכה על כלל הוועדות המקומיות"

לדברי עו"ד רונית אלפר, שכיהנה בעבר כיו"ר ועדת הערר המחוזית של מחוז המרכז, "מדובר בהחלטה משמעותית וחשובה ביותר המשליכה באופן ברור על כלל הוועדות המקומיות, ואשר צפויה גם להשפיע על אופן עריכת עסקאות בכל שוק הנדל"ן".

לדבריה, הפטור מתשלום היטל השבחה לממ"ד קבוע בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ועל פי האמור בו הוא יינתן "בשל בניית מרחב מוגן". "לאורך השנים פורשו מילים אלו בהתאם למובנן הלשוני הפשוט. כלומר, שסעיף הפטור חל רק כאשר מבקשים לבנות ממ"ד ולא כאשר מוכרים מגרש ובו זכויות תיאורטיות לבניית ממ"ד", מסבירה עו"ד אלפר, "מאחר וגם לשון החוק נוקטת כאמור במילים 'בניית מרחב מוגן', נקבע כי הוראת הפטור לא תחול בנסיבות של מימוש בדרך מכר, ועל כן כאשר עסקת המכר במגרש מסוים הקדימה בזמן את הוצאת היתר הבניה בו, לא ניתן היה לעשות שימוש בסעיף הפטור לממ"ד.

"אלא שבמקרה זה, סברה ועדת הערר כי השאלה העומדת בפניה אינה באיזה מועד נכרתו ההסכמים הנ"ל, אלא האם כריתתם של הסכמים מסוג זה - המותנים בקבלת היתר בניה – מאיינים את הפטור בגין רכיב הממ"דים, אם לאו. ועדת הערר השיבה לשאלה זו, כאמור, בשלילה, תוך שהיא מבססת את עמדתה הן על לשון החוק והן על תכליתו".

"לא מדובר בסוף פסוק"

עו"ד צבי שוב , בעל משרד המתמחה בתכנון ובניה, אומר כי "הוועדה קבעה כי מבחינה לשונית, השימוש בסעיף הפטור 'בשל בניית' אינו מלמד בהכרח על הרצון להגביל את הפטור לנסיבות של קבלת היתר בניה , והן יכולות להכיל את האפשרות שהפטור יינתן גם אם נחתם הסכם מותנה טרם קבלת ההיתר עצמו.

"ואילו מבחינה תכליתית קבעה הוועדה כי מטרת הפטור היא אכן לעודד בניית מרחבים מוגנים בדירות ולא להקל על סוחרי קרקעות בנטל היטל ההשבחה, אלא שלשיטתה תכלית זו מוגשמת במלואה שעה שמדובר ביזם הבונה 230 דירות הכוללות ממ"דים במסגרת פרויקט אחד. במקרה זה  לעמדתה, לא מדובר על מכר של מגרש לא מבונה הכולל זכויות תיאורטיות לבניית ממ"דים, שלגביו היא אכן מסכימה שלא קמה הזכות לפטור, אלא במכירת דירות פרטניות הכוללות שטח ממ"ד מוגדר, כאשר היתר הבניה לדבריה 'יוצק חיות להסכם המותנה, באשר ללא היתר הבנייה, אין דירה ומאליו גם ממ"ד אין'. כלומר, הרציונל שבבסיס מתן הפטור מהיטל השבחה לממ"ד ותכליתו מתקיימים במקרה זה, שכן שטחי הממ"ד ייבנו בפועל עם מתן ההיתר, והעסקה המותנית בהוצאת ההיתר אינה פוגמת לכשעצמה בוודאות הקמתם". 

שוב סיכם ואמר כי החלטת ועדת הערר צועדת בתלם של פסיקות קודמות שביכרו גישה תכליתית ומרחיבה של סעיפי הפטור על פרשנות דווקנית ומצמצמת שאינה מגשימה את העקרונות העומדים בבסיסם; ועדיין מדובר בהחלטה תקדימית ורוחבית, שמשמעותה המעשית היא כי בעסקאות קומבינציה או עסקאות מכר המותנות בקבלת היתר בניה , לא תמנע האפשרות לקבלת פטור בגין רכיב הממ"ד רק בשל העובדה שהעסקה נחתמה טרם הוצאת היתר הבניה. ההחלטה ללא ספק עוד תעמוד למבחן בית המשפט, כך שאין מדובר בסוף פסוק".