הנתון שמראה שעשרות אלפי משפרי דיור בצרות – ועשוי לדחוף את מחירי הדירות כלפי מטה

סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הראשון של 2024, שפרסם אתמול (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, כוללת לא מעט ממצאים שכבר ידענו – כמו העלייה בהיקף העסקאות לרכישת דירה במהלך הרבעון, בין היתר תחת השפעת מבצעי המימון האטרקטיביים של הקבלנים.

לצדם נחשפו גם כמה נתונים חדשים, שיש בהם כדי ללמד רבות על הנעשה כיום בשוק הדירות. בין אותם נתונים, בולט הגידול במלאי ה"דירות בהמתנה" של משפרי הדיור, שרכשו דירה חדשה אך טרם מכרו את דירתם הקודמת ומחזיקים כעת במקביל בבעלות על שתי דירות. על פי הסקירה, בסוף הרבעון הראשון של השנה הגיע מספרם של אלה ל-22,490 דירות - הרמה הגבוהה ביותר מאז 2010. כמו כן, בהתבסס על הקצב הנמוך נכון להיום של מכירת דירות יד שניה, צפוי מלאי זה להספיק ליותר מחמישה חודשי מכירה לו היו כל דירות היד השניה נרכשות מתוך מלאי זה. כאן כבר מדובר על "הרמה הגבוהה ביותר של פרמטר זה לפחות מאז תחילת שנות האלפיים".

נזכיר כי לפי חוקי מיסוי מקרקעין , חלה הגבלה על פרק הזמן שבו יכולים משפרי דיור להחזיק בשתי דירות במקביל בטרם ייחשבו כמשקיעים. בעבר עמד פרק הזמן האמור על שנתיים, אך בחוק ההסדרים האחרון קוצר פרק הזמן לשנה וחצי בלבד. בעקבות פרוץ מלחמת חרבות ברזל תוקנה הוראת שעה אשר מאריכה פעם נוספת את משך הזמן שבו ניתן להחזיק בדירה בהמתנה.

כך או כך, ככל שיתקרב המועד שבו ייאלצו המשפרים למכור את דירותיהם, הדבר עשוי להיעשות תחת לחץ, באופן שיעודד אותם להפחית במחיר המכירה. נזכיר כי שוק הדירות אמנם התעורר ברבעון הראשון של השנה, אך התעוררות זו שייכת כמעט כולה לשוק הדירות החדשות מקבלן, בהשפעת מבצעי המכר, בעוד ששוק היד השנייה ממשיך לדשדש.

מכירות יד שניה הסתכמו ברבעון הראשון ב- 12.6 אלף דירות, גידול מתון של 2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. לעומת זאת, מכירות הקבלנים בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמו ב-8.4 אלף דירות - גידול חד של 39%  בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. "מספר הדירות שנמכרו 'על הנייר' בשוק החופשי הגיע לחמשת אלפי דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2021, שעמד בצל הקדמת רכישות המשקיעים טרם העלאת מס הרכישה עליהם", נכתב בסקירה, "בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון של הקבלנים  המתמרצים את הרוכשים, לצד המשך הדשדוש בעסקאות יד שניה".

"אזור ת"א באחד מנתוני השפל בעשרים השנים האחרונות" 

בסך הכל, ברבעון הראשון של 2024 נרשמה התאוששות במספר העסקאות לאחר השפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד עם פרוץ המלחמה. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 21 אלף דירות, גידול של 14% לעומת הרבעון המקביל אשתקד והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2022. בכך גם נבלמה הירידה הרצופה ברכישות אלו מאז הרבעון הראשון של 2022.

על פי האוצר, "חרף ההתאוששות במספר העסקאות, בהשוואה היסטורית נמצא כי הרבעון הראשון של 2024 מדורג בשליש התחתון של מספר העסקאות הרבעוני מאז תחילת שנות האלפיים, זאת בעיקר על רקע רמה נמוכה בעסקאות יד שניה.  אזור ב"ש נמצא בדרוג היחסי הגבוה ביותר בהשוואה היסטורית זו, כאשר מנגד אזור ת"א רשם את אחד מרבעוני השפל בעשרים השנים האחרונות".

פרט מעניין נוסף מלמד כי רוכשי הדירות מגיבים למתיחות בגבול הצפון, שבימים האחרונים הגיעה כידוע לשיא, כאשר מבין עשר הערים המובילות ברכישות בשוק החופשי ברבעון הראשון, "חיפה היא העיר היחידה שרשמה ירידה במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת על רקע ירידה חדה ברכישות המשקיעים בעיר. נזכיר כי עיר זו גם סבלה מירידה חדה בעסקאות במהלך מלחמת לבנון השניה".

בחלוקה לסגמנטים השונים של רוכשי הדירות נמצא כי רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמו ב-10.9 אלף דירות - גידול חד של 31% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2023. "שיעור הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי הגיע לשליש מסך רכישות סגמנט זה, רמתו הגבוהה ביותר לפחות ב-12 השנים האחרונות. סביר להניח כי מבצעי המימון של הקבלנים תרמו לגידול זה", נכתב.

גידול של 8% ברכישות המשקיעים 

משפרי הדיור רכשו  ברבעון הראשון של השנה 6,468 דירות, ירידה של 4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. "היה זה הסגמנט היחידי בשוק בו המשיכה מגמת הירידה בעסקאות גם ברבעון הראשון השנה, בהמשך לירידות רצופות מאז הרבעון הראשון של 2022. סביר להניח כי המשך הירידה ברכישות משפרי הדיור מוסבר בין היתר בקושי שלהם למכור את דירתם הקודמת".

רכישות המשקיעים ברבעון הראשון הסתכמו ב-3.6 אלף דירות, גידול של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. "ת"א הובילה רכישות אלו עם גידול של 44% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. גידול חריג נרשם בבית שמש". בסך הכל משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 15% - נמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

עוד צויין כי רכישות תושבי החוץ הנכללים בתוך סגמנט המשקיעים ברבעון הראשון של 2024 "הסתכמו ב-314 דירות, ירידה של 20% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שיעורם מסך העסקאות עמד על 1.3% בלבד, נמוך ב-0.7 נקודת אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כך, חרף ציפיות של גורמים בענף לגידול חד ברכישות תושבי החוץ לאחר פרוץ המלחמה, אלו עדיין לא באו לידי ביטוי בפועל".