לכו בעקבות הרכבת: הכירו את התוכנית למגדול ירושלים

מי שמסתובב בחודשים האחרונים ברחוב יפו שבמרכז ירושלים, בואך שוק מחנה יהודה, כבר יכול לראות בעיניו את השינוי. מעל האזור, שאופיין בבנייה עירונית נמוכה מתחילים להתנשא עוד ועוד מגדלים, בעיקר בייעודי מגורים ומלונאות, שמשנים את קו הרקיע של מרכז העיר.

אולם במונחים תכנוניים, רחוב יפו הוא כבר היסטוריה. בצנרת של מוסדות התכנון – הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, כבר מקודמים עשרות , אם לא מאות, מיזמים נוספים הכוללים בנייה של מגדלים, בעיקר לאורך הצירים המתוכננים של הרכבת הקלה בעיר. מדובר המתיחת פנים קיצונית לעיר, שרוב הציבור התרגל לחשוב עליה בעיקר במונחים היסטוריים ושימוריים.

למדיניות התכנונית הזו מספר גורמים, בהם הרצון של גורמי התכנון לחזק את רמת האינטנסיביות העירוניות, לשמר בה אוכלוסיות חזקות וגם למתן ככל האפשר את הפגיעה בשטחים הפתוחים הירוקים והאיכותיים שהעיר מוקפת בהם.

"ירושלים נגמרו הקרקעות, ואם היא רוצה לעודד אנשים לגור פה היא צריכה לבנות את עצמה כלפי פנים. מדובר בהחלטה ערכית לשמור על השטחים הפתוחים ולבנות פנימה", מסבירה יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים שירה תלמי בבאי, "המגדלים הם לא מטרה בפני עצמה, אבל הם עוד כלי בארגז הכלים התכנוניים שמאפשר לנו ליצור כלכליות במיזמי התחדשות עירונית ולהגדיל את היצע הדירות. לכן בסופו של דבר חלק גדול מהתוכניות החדשות כוללות מגדלים, והם תופסים מקום הולך וגדל בנוף העירוני".

אתם תוחמים את ההתמגדלות לאזורים מסוימים?
"ראשית, יש 'באפר' בשטחים הסובבים את העיר העתיקה. עד למרחק מסוים, לא ניתן לבנות לגובה  שהוא מעבר לגובה חומות העיר העתיקה. בהמשך ניתן לבנות עד לגובה של 8 קומות, וככל שמתרחקים ההגבלות מוסרות. מעבר לכך אנחנו משתדלים להתמקד באזורים שבהם חולף תוואי הרכבת הקלה, שכן מערכות הסעת ההמונים חיוניות ליכולת להעצים זכויות".

וזהו בעצם לב העניין. שכן מי שיבחן את האזורים שבהם מקודמות רוב תוכניות המגדלים בעיר, ימצא כי רובן ככולן מקודמות לאורך שלושת קווי הרכבת הקלה בעיר – זה הקיים (האדום) והשניים שפתיחתם מתוכננת בהמשך העשור הקרוב (הירוק והכחול). "לאורך תוואי הקווים הללו זיהינו את הצירים מרכזיים שמתאימים לבנייה אינטנסיבית", מסבירה בבאי. "ישנם אזורים, כמו עמק רפאים, שלמרות מיקומו על התוואי, קיימת לגביו רמת שימור מחמירה ולכן יישארו בו בניינים בני 3 קומות וגג רעפים. בדרך יפו ישנו אזור נרחב עם הגבלה של עד 8 קומות ובבית הכרם ההיסטורית יש הגבלה של עד 10 קומות.

"אבל כשמוציאים מהתמונה את האזורים הללו נשארים עם הצירים שבהם ניתן לבנות לגובה, שמתאפיינים גם בהיותם רחבי ידיים, כלומר דרך ראשית, וגם בכך שהמגרשים לאורכם גדולים, שזה עוד מאפיין שנדרש למגדלים, וגם צירים יחסית מישוריים, כי הרק"ל פחות מתאימה לנסיעה לאורך שיפועים חדים".

10,000 יח"ד באחת הדרכים החשובות בעולם הנוצרי

אחד הצירים שצפויים לעבור את המהפך המעניין ביותר בהיבט הזה, הוא ציר דרך חברון. בקצה הצפוני שלה מגיע הציר אל מתחם התחנה ההיסטורי שבמרכז העיר, ובקצה הדרומי מגיע הציר אל צומת גילה, הסמוכה לכניסה הצפונית לבית לחם.

לציר הזה משמעויות גיאופוליטיות, כאשר חלקו הדרומי מצוי מחוץ לגבולות הקו הירוק, משמעותיות חברתיות, בשל היותו ציר המחבר של שכונות פריפריאליות של העיר כמו גילה וגבעת המטוס אל מרכז העיר, וגם משמעות דתית-היסטורית, שכן בתור הציר שמחבר בין בית לחם, עיר הולדתו של ישו, ובין העיר העתיקה של ירושלים, מדובר בדרך המשמשת צליינים המגיעים לביקור בארץ הקודש זה מאות בשנים. בהקשר זה יש לציין כי הדרך גם רצופה באתרים ארכיאולוגיים בעלי משמעות דתית לנצרות, כמו ה"קתיסימה" – מנזר ביזנטי קדום, ואתרים נוספים.

לאורך ציר זה מתוכננות כיום להיבנות כ-10,000 יחידות דיור וכ-200 אלף מ"ר לשימושים מניבים – מלונאות, מסחר ותעסוקה. תוכניות עבור כ-1,300 יח"ד מהן כבר מאושרות. כל זאת בגובה בניה של עד 40 קומות. "זה ציר חזק מאד מבחינה תיירותית, כי הוא מוליך מפאתי בית לחם ועד לעיר העתיקה בירושלים. לכן רבע מסך הזכויות לאורכו יהיו עבור שימושים שאינם למגורים וחלק מהיזמים ביקשו לחזק את ההיבט המלונאי", מסבירה תלמי בבאי, "אני שמחה שהדרך הזו מקבלת חזרה את המעמד שלה".

לאורך הציר פועלת גם שורה של יזמי נדל"ן בהם חברות הבניה תדהר ואזורים, ואיש העסקים הירושלמי רמי לוי המקדם בציר מיזם ענק לבניית שני מגדלי מגורים בני 30 קומות ומגדל משרדים או מלונאות בן 20 קומות, הצפוי לכלול 298 יחידות דיור.

קבוצת תדהר צפויה לבנות לאורך הציר מיזם ענק הכולל כ-3,500 דירות, לצד ארבעה בתי מלון ובהם כ-1,300 יחידות מלונאיות. זאת במסגרת תוכנית "סטריפ דרך חברון-דרום תלפיות" המקודמת על מתחם בן 140 דונם ממערב לקיבוץ רמת רחל ובסמוך לשכונת גבעת המטוס. את המתחם תכנן משרד האדריכלים סטודיו יגאל לוי, ובמרכזו ניצב כפר צלייני היסטורי המיועד לשימור, שהמבנים בו צפויים לשמש למסחר, באופן המזכיר את מתחם שרונה בתל אביב.

לפני מספר חודשים אושרה התוכנית להפקדה, ולהערכת תדהר עד לסוף השנה כבר תהיה בתוקף. לדברי תומר אלפסי, מנכ"ל תדהר יזום ונכסים מניבים, "מבחינתנו הפרויקט מרחיב את גבולות הביקוש של העיר. מדובר בלוקיישן שגם ממוקם על ציר הרק"ל, שנמצא בסמיכות למוקדי תיירות ופנאי ושנהנה מנגישות גבוהה".

מדובר גם באזור שממוקם מעבר לקו הירוק וסמוך לגבעת המטוס – מהשכונות המבודדות של העיר. לא בדיוק סוג הלוקיישן המזוהה עם תדהר . לדברי אלפסי "מה שמיוחד בשכונה הזו הוא שעדיין אין לה ציביון זה לא פרוייקט חדש בשכונה קיימת, זה אזור שאנחנו בונים מחדש, ולכן קשה לומר אם האוכלוסיה תהיה חילונית, דתית לאומית או חרדית. אם להסתמך על גבעת מטוס הסמוכה שמשלב בין כל האוכלוסיות הללו, אז כנראה שהתשובה תהיה גם וגם וגם".

הציר הממלכתי-לאומי והמגדל השנוי במחלוקת

ציר בולט נוסף אשר צפוי להתמגדל על פי התוכניות המקודמות הוא ציר הרצל. קצהו האחד של הציר ממוקם בכניסה המערבית לירושלים מכביש 1, על מיליוני המטרים שנבנים בה כיום במסגרת פרויקט הכניסה לעיר. משם נמתח הציר לכיוון דרום מזרח, דרך רחוב הנטקה עד קריית היובל.

"זה ציר ממלכתי לאומי, שמתחיל בכניסה לעיר שתהיה מונומנטלית בהיקפי הבניה בה, וממשיך לאורך  המוסדות הלאומיים - הר הרצל, יד ושם, הקמפוס ואזור התעסוקה של גבעת רם", אומרת תלמי בבאי, "בשל האופי הממלכתי שלו, הציר הזה רצוף באזורים בעלי הגבלות בניה, למשל בצמידות להר הרצל וליד ושם. בחלקים נרחבים שלו מקודמת התחדשות עירונית עד לגובה של 30 קומות, כמו בקריית היובל, בה מתוכננות לקום אלפי יחדות דיור במסגרת הליכי ההתחדשות".

לאורך גם ממוקמת אחת התוכניות המדוברות ביותר של החודשים האחרונים - מגדל מרהיב בן 50 קומות בתכנונו של האדריכל גורדון גיל, אותו אדריכל אשר חתום על מגדל הבורג' חליפה בדובאי. מסיבה זו, זכה גם מגדל זה לכינוי 'בורג' חליפה' עד שיימצא לו שם רשמי. המגדל עמד לאחרונה בלב סיקור ביקורתי ברובו, בשל טענות לקרבתו להר הרצל, באופן שאינו מכבד את אופי המקום.

תלמי בבאי אינה נרתעת מהביקורת וממשיכה לעמוד מאחורי התוכנית. "המגדל ניצב בסמיכות למגדלים נוספים שכבר נבנים במקום בגובה של 30-35  קומות, כך שהחריגה שלו בנוף לא תהיה  דרמטית כפי שנטען, ולעומת זאת הוא יוסיף הרבה יופי לאזור שיאופיין בבנייה סטנדרטית למגורים. מדובר במגרש גדול של שבעה דונמים, וריכוז הזכויות במגדל אחד יאפשר ליצור כיכר עירונית רחבת ידיים. המגדל הזה צפוי להיות מתנה עבור העיר".

בסך הכל, מקודמות לאורך ציר הרצל תוכניות בהיקף של 3,300 יח"ד ו-125,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. מתוכם, כבר מאושרות למתן תוקף 1,000 יח"ד ו-10,000 מ"ר למסחר, תעסוקה ותיירות.