"כשהדייר הצעיר אמר לי שהפרויקט יוציא את המשפחה שלו מהעוני, הבנתי את המשמעות האמיתית של התחדשות עירונית"

עו"ד אלדר אדטו מלווה פרויקטים של התחדשות עירונית עוד כשהתחום היה ממש בחיתוליו. שוחחנו איתו על החוויה שהכי ריגשה אותו, על התפקיד של עורך הדין בתהליך ועל הקשר בין גלישת גלים להתחדשות עירונית.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

"התחלתי לפעול בתחום לפני קרוב ל-20 שנה, כשהתחום היה בשלב מאוד ראשוני ועדיין לא גובש לחלוטין. חברות בודדות בלבד שעסקו בתחום. ראיתי בהתחדשות את הנישה החדשה של תחום הנדל"ן והבנתי שהתחום חשוב מאין כמותו ושהולך לשנות את פני המדינה מבחינת הנדל"ן.

"פרויקט הפינוי-בינוי הראשון שליוויתי היה ביהוד, בו בעלי הדירות פינוי דירה של 60 מ"ר וקיבלו שתי דירות של 120 מ"ר. לצערי, היום כתוצאה משינוי במדיניות יחסי הפינוי בינוי בישראל, אין סיכוי לקבלת תמורות כאלה". 

חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך: 

"מתוך הפרויקטים הרבים ומאות יחידות הדיור שליוויתי, זכורה לי דירה שבה גרו ילד עם אמא חסויה. הילד הסביר לנו בבכי שהפרויקט מוציא אותו מהעוני ועוזר לו להמשיך לחיות חיים רגילים. דבר כזה מעיד על כמה ההתחדשות העירונית מייצרת עושר ואושר לבעלי דירות ישנות במרכזי ערים ולא ליזמים ובעלי קרקעות עשירים".

סימני אזהרה שיכולים לחסל פרויקט?

"יש הרבה אבל אם לציין סימן אזהרה מרכזי, זה  חוסר גיבוש ואחדות בין בעלי הדירות. החלק הכי חשוב בפרויקטים זה הגיבוש של בעלי הדירות בפני עצמם כקבוצה מאוחדת לצורך קבלת הצעת הפינוי בינוי. בכל קבוצה יש דיירים שחושבים שהם מבינים יותר מכולם ומאמינים שמגיע להם יותר.

"בדוגמא מהתקופה האחרונה, תבענו בעלי שלוש דירות בפרויקט בהרצליה בתור דיירים סרבנים, וכל אחד מהם חויב ב-2.6 מיליון ₪ פיצויים. זו הוכחה לכך שדיירים חמדנים לא יקבלו את מה שהם רוצים ושבית המשפט מכיר בנזק שהם גורמים לכולם. בית המשפט נתן להם 30 יום לחתום על הסכמתם לעסקה, על מנת שפסק הדין יתבטל. אחד מהדיירים סירב לחתום והגיש ערעור לעליון, מה שיוביל לביצוע כינוס נכסים על הדירה שלו". 

איך השתנה תחום ההתחדשות העירונית לאורך הדרך?

"בתחילת הדרך בעלי הדירות לא ידעו מה מגיע להם, היזם היה הכוח החזק והם החלשים. היום בעלי הדירות הם הכוח החזק, הם יודעים היטב מה מגיע להם ובאיזו דרך, בפרט כשהם מיוצגים על ידי עורך דין מנוסה בתחום.

"מצד היזמים, התחום התחיל כשהחברות הגדולות ראו בפינוי בינוי כמשהו שלא נמצא בתחום העבודה שלהם. עיקר הפעילות היתה של חברות קטנות שביצעו פרויקטים של תמ"א 38 . היום פינוי בינוי הפך לפעילות בלתי נפרדת של החברות הגדולות, כולן בתחום ומתחרות אחת בשני. הנישה הפכה להיות הרבה יותר מקצועית.

"היום התחדשות עירונית היא הכוח הכי חזק ומוביל בתחום הנדל"ן. היא מממשת בנייה חדשה במרכזי הערים הישנות. היא מביאה את העושר הנדל"ני לבעלי דירות ישנות - מה שהיה שייך פעם לבעלי קרקעות שרכשו אותם לפני עשרות שנים. התחדשות עירונית מייצרת איזון חברתי מושלם.

"היום המדינה וכל היזמים מבינים שאם רוצים חידוש ערים במרכז, התחדשות עירונית היא הדרך היחידה". 

הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

"לדעתי תכנית עיצוב אדריכלי מייצרת עבודה כפולה ולעיתים משולשת המעכבת פרויקטים. בכל הנוגע לקבלת היתרים - יש להוציא את התהליך מהעיריות למשרדים חיצוניים מקצועיים שיאשרו את ההיתרים. אם בעבר קיבלנו היתר תוך שנה, היום התהליך נגרר במשך שנתיים וחצי". 

מה חשוב בהתנהלות של יזמים בתחום ההתחדשות העירונית?

"היזמים צריכים להבין שבסופו שלדבר הם עובדים מול בני אדם. הם צריכים להפיג להם את החששות בנוגע לפינוי בינוי. להציג את היכולת של החברה. בעיקר למבוגרים החוששים מהמעבר ומההיבטים הכלכליים. מעבר לכך, כדאי ליזמים למצוא עורך דין שמבין בתחום ובעל ניסיון, כדי לוודא ביצוע תקין ולא לגרום נזק לפרויקט". 

מה חשוב בהתנהלות מהצד של דיירים מול עורך דין?

"בעלי דירות חייבים למצוא עורך דין שמבין יודע ובעל ניסיון בתחום. אחרי הכל, הם עומדים לתת את המשאב הכלכלי הכי יקר שלהם. היום נראה שכל עורכי הדין מנסים להיכנס לתחום, אבל חשוב לקחת איש מקצוע עם ידע והבנה של התחום ושל צד היזם. 

"בעזרת עורך דין שיודע, רואה ומבין את שני הצדדים – גם את צרכי הדיירים וגם את ההיתכנות הכלכלית של היזם, אפשר לגבש את ההסכם הכי טוב ולהוציא פרויקטים כמה שיותר מהר". 

אתגר בתהליך העבודה מול דיירים: 

"גיבוש של בעלי הדירות והצגת התמורות האמיתיות והאפשריות שמגיעות להם. לא למכור פנטזיות ולא להיגרר לדרישות או כמיהות לא ריאליסטיות מצד בעלי הדירות. פרויקטים בהם הדיירים באים עם דרישות מוגזמות לא יצאו לפועל אף פעם. 

"אני מכיר פרויקטים שבעלי הדירות בהם דרשו תמורות לא הגיוניות והפרויקט שלהם לא יצא לפועל. היום אותם בעלי דירות רואים בניינים לידם שבהם הדרישות לא היו מנופחות והפרויקטים יצאו לפועל. נותר להם רק לקנא בשכנים שלהם שזוכים לדירות חדשות".

ולסיום, משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן?

"אני איש ים. אני גולש, סקיפר, צולל. כל מה שאפשר בים, אני עושה, חוץ מלשחות. עושה טיולי גלישה בכל העולם. ואני גם DJ חובב".