"התהליך הזה לימד אותי הרבה בכל מה שקשור להתנהלות נכונה מול נציגות דיירים"

דן פרנס רואה בהתחדשות עירונית, בשונה מתהליכים אחרים בענף הנדל"ן, אפשרות לבוא לידי ביטוי, מבחינה יזמית, בצורה הטובה ביותר. הוא מרוצה מההתקדמות של התחום ומציין מה צריך לעשות כדי להגדיל את הוודאות ולקצר את משך הפרויקטים: "נדרש לייצר מנגנון שיבטיח כי תקני 21 יהיו מדויקים ותואמים למציאות בשטח."

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

כשנכנסו לתחום ההתחדשות העירונית, בשנת 2010, אפשר לומר שזה היה אוקיינוס כחול. רוב השחקנים בענף הנדל"ן התמקדו אז במכרזי רמ"י , ואנחנו העדפנו לפעול בתחום הזה כי הוא אפשר לנו לבחור את המיקומים שרצינו, בעיקר באזורי הביקוש ומרכזי הערים. כיום כ-80% מהפעילות שלנו היא בתחום ההתחדשות – 43 פרויקטים מתוך 53 בסה"כ. דרך התחדשות עירונית ניתן להשפיע על התב"ע ולבוא לידי ביטוי מבלי להיות תלויים בהגדרות ותוצאות המכרזים. דוגמה מובהקת לכך הוא פרויקט המיקרו-ליבינג הראשון בארץ שיזמנו ברחוב אבן גבירול בתל אביב, המציע דירות קומפקטיות בהן הנגרות מהווה חלק אינטגרלי מהבנוי ומאפשרת ניצול אידיאלי של החלל.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת הדרך

באחד מהפרויקטים הראשונים שלנו במסגרת התחדשות עירונית כל תהליך ההתקשרות עם הדיירים הלך בצורה חלקה. הגענו מהר מאוד ליותר מ-70% חתימות ורגע לפני הרף הדרוש, 80%, התחלפה הנציגות והכל נעצר. נקלענו לסיטואציה בה נדרשנו לנהל משא ומתן מחדש כשבמקביל כבר קידמנו את התב"ע לפי הסיכום הקודם.
התהליך הזה לימד אותי הרבה בכל מה שקשור להתנהלות נכונה מול נציגות דיירים. חשוב להבין שלא מדובר באנשי מקצוע וגם לא באנשי עסקים ונדרשת הרבה רגישות כי מדובר ברכוש העיקרי של בעלי הזכויות. בסופו של דבר הצלחנו לגשר על הפערים והפרויקט הבשיל ויצא לדרך.

ספר על טעות שלמדת ממנה.

לפעמים צריך להיות חכם ולא צודק, לדעת לוותר ולהתפשר כדי לנוע קדימה. ככל שצברנו יותר ניסיון למדנו לראות בנציגויות כשותפים, להבין את הקשיים ולגשר על פערי הידע שלהם. אותו משוא ומתן מחודש באחד הפרויקטים הראשונים שלנו לימד אותנו על החשיבות של ויתורים והתפשרות גם אם מבחינה מקצועית יכולנו להצדיק את העמדה שלנו. אנחנו עושים את כל המאמצים לבסס תקשורת טובה ושומרים על שקיפות מקסימלית. אנחנו עובדים עם תחשיבים פתוחים כך שכולם יבינו את התמונה ויתחברו למאמץ המשותף.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

פינוי בינוי צובר תאוצה גבוהה וכבר הגיע להיקפים מאוד משמעותיים. אני רואה אצל הרבה חברות ציבוריות שהתחדשות עירונית תופסת נתח משמעותי מהפעילות שלהן. כמו בכל דבר, יש עניינים שדורשים שיפור והתאמה כדי להאיץ עוד יותר. בהתחדשות בניינית, למשל, עדיין קיים חוסר ודאות גבוה עם סיום תוכנית תמ"א 38 והיעדר חלופה ברורה. בתחום הפינוי בינוי תקן 21 הוא מנגנון נכון אך היישום שלו איננו נכון. השמאים של הוועדות המחוזיות מטמיעים בדו"חות שלהם פרמטרים שהם לא ריאליים, בעיקר בהקשר עלויות בנייה, יעילות החניונים ותקני החניה המופחתים. כל אלה ועוד, משפיעים על עלויות ההקמה ועל מחירי המכירה והדוחות שלהם לא משקפים את הרווחיות הריאלית. נדרש לייצר מנגנון שיבטיח כי תקני 21 יהיו מדויקים ותואמים למציאות בשטח.

מהו הפרויקט שאתה הכי גאה בו?

שכונת שפירא בתל אביב היא שכונה ותיקה מאוד – בניינים ישנים, תשתיות מתיישנות וערבוביה של ממש. אני גאה מאוד בפרויקט שאנו מבצעים בשכונה שחורג ממסלול ההתחדשות העירונית הקלאסית. ברוב השכונה אין אפשרות לבצע פינוי בינוי כי מדובר במספר רב של מגרשים קטנים של כמה מאות מ"ר כל אחד, ועליהם בנויים בניינים קטנים ברובם עם בעלויות מורכבות. כלומר, אי אפשר לאגד את בעלי הדירות כמו שנעשה בפינוי בינוי רגיל. בעבודת שטח יוצאת מן הכלל הצלחנו לאתר את בעלי הקרקעות ולהתקשר איתם בעסקאות קומבינציה. כך ריכזנו שני בלוקים המוקפים בארבעה רחובות ואנחנו מקדמים תב"ע שבסוף התהליך נבנה יותר מ-200 יח"ד. ההתקדמות משביעת רצון ומפרויקט שהתחיל בניהול סיכונים מחושב אנחנו צפויים לייצר התחדשות משמעותית ואיכותית יחד . הפרויקט נעשה בשותפות עם חברת Venn שהובילה את עבודת השטח מול בעלי הנכסים.

ספר על אתגר שפגשת בו לאורך תהליך קבלת היתר לפרויקט

אתגר משמעותי שפגשנו התרחש במסגרת הליך רישוי בשני פרויקטים באותה עיר. בשני המתחמים המיועדים לפינוי בינוי היו גני ילדים עירוניים ונדרשנו כיזם לדאוג לפינוי שלהם ולאיתור שטח חלופי שכלל שכירת דירות, שיפוצן ואבזורן בהתאם לתקנים ולהוראות התכנון. לאחר שהשלמנו את כל אלו עלתה התנגדות של התושבים ולמיקום החדש  ונאלצנו למצוא פתרון אחר, לבטל את הסכמי השכירות, להחזיר את הדירות שהותאמו למצבן הקודם, ועוד. אירוע סיזיפי, דמיוני כמעט, שהייתה לו השפעה על לוחות הזמנים של הפרויקט.

לאן לדעתך צועד תחום הפינוי בינוי/ תמ"א 38 בעתיד הקרוב?

התחום צועד בגאון קדימה. כשהממשלה תפתור את בעיית כוח העבודה, שהיא הבעיה המרכזית בענף, נצליח לספק מענה לביקוש ולקחת את התחום רחוק עוד יותר.