הממשלה מקדמת הסבת שטחי משרדים למגורים – אך האם מישהו נותן את הדעת על המפעלים?

הרפורמה לקידום הסבת שטחי משרדים למגורים במסגרת חוק ההסדרים, מעוררת אמוציות רבות בקרב אנשי הענף והרשויות המקומיות. לפי ההצעה האחרונה, הוחלט כי היכולת להסב שטח בבניינים קיימים תוגבל ל-30% מהשטח בלבד. כמו כן הוסרה המגבלה שאומרת כי ההסבה תותר רק באזורי תעסוקה שנמצאים במרחק של עד 600 מטר ממקום מגורים. לעניין זה יש חשיבות רבה.

"תעסוקה" היא גם מפעלי תרופות, כלי רכב וכלי טייס

ההגדרה התב"עית "תעסוקה" מכילה בתוכה הרבה גוונים של אפור, ולבן ושחור. אפשר לומר כי בגדול מדובר במשרדים, אבל גם בתעשייה – ואיך בדיוק מגדירים זאת בשטח? הרי מדברים לא פעם על כך שההייטק, למשל, מייתר את הצורך במשרדים, אך אף אחד לא לוקח בחשבון שתעשיית ההייטק כוללת גם מפעלים לייצור תרופות, כלי טייס, מחשבים, מכשור אלקטרוני, כלי רכב, מכוניות, ציוד דנטלי ואורתופדי וכן הלאה. 

כיצד ישבו בשטח המיועד לתעסוקה גם מגורים וגם מפעלים? שאלה זו מקבלת משנה תוקף על רקע הפריחה בשוק ההייטק הישראלי בתקופה האחרונה, ולעומתו הצורך הגדול ב"ייצור" דירות למגורים. השילוב הזה עשוי להביא למלחמה סמויה

כיצד ישבו בשטח המיועד לתעסוקה גם מגורים וגם מפעלים? שאלה זו מקבלת משנה תוקף על רקע הפריחה בשוק ההייטק הישראלי בתקופה האחרונה, ולעומתו הצורך הגדול ב"ייצור" דירות למגורים. השילוב הזה עשוי להביא למלחמה סמויה. 

חשוב לדחוף לבניית עוד דירות – אך מה יהא על המפעלים?

אין ספק: חסרות דירות בשוק וצריך להרבות בבנייה למגורים. בעקבות כך יש מאמצים גדולים מטעם המדינה ומטעם יזמים לבנות הרבה דירות. כמו כן, ישראל קולטת עלייה באופן קבוע, ולכן מצטופפת. השטח הפנוי בישראל אינו גדול, והערים הולכות ומשתלטות על פניה של ישראל. יש תהליכים גדולים מאוד של בנייה ושל הפשרת שטחים למגורים.

ומה יהא על המפעלים? מבחינה תכנונית, ההגדרה הכללית "תעסוקה" כוללת בכל תב"ע הוראות שונות. לרוב, ההגדרה תכלול מפעלים מסוג מסוים. שם המשחק הוא כמות הזיהום והרעש שהמפעל מייצר, ובהתאם לזה ולהגבלות של איכות הסביבה, המפעלים נעים על ציר שבין קבלה אוהדת אל העיר לבין גלות לפריפריה.

כיום יש תכנון בקנה מידה מאסיבי וחסר תקדים: תיקון 101 מגדיל את סמכויות הרשות המקומית ומאלץ כל עיר להכין לעצמה תוכנית מתארית, אחרת יישללו ממנה סמכויות. כל עיר או אזור תכנון, כבר היום, חורט את המדיניות ל-100 השנים הבאות. על המתכננים לדמיין את הבלתי אפשרי - את העתיד - ובהתאם לכך לצבוע את השטחים המיועדים לשימוש עתידי. שינוי של תוכנית מתארית כזאת הוא קשה עד לאין שיעור. עם כל הקושי, עושה רושם שהמתכננים לפחות מנסים לקבוע מתווה הגיוני הכולל גם תעשייה ישראלית. אך הרפורמה החדשה תטרוף את הקלפים.

על המתכננים לדמיין את הבלתי אפשרי - את העתיד - ובהתאם לכך לצבוע את השטחים המיועדים לשימוש עתידי. שינוי של תוכנית מתארית כזאת הוא קשה עד לאין שיעור. עם כל הקושי, עושה רושם שהמתכננים לפחות מנסים לקבוע מתווה הגיוני הכולל גם תעשייה ישראלית. אך הרפורמה החדשה תטרוף את הקלפים

לאחרונה מגיעות לארץ הרבה מאוד חברות רב לאומיות בתחום ההייטק, וגם צומחות בארץ חברות מצליחות מאוד. אולם, מפעלים רבים בישראל וחברות ייצור מתקדם עוברים לחו"ל, ויש מאמצים רבים מטעם רשות החדשנות ורשויות המדינה להשאיר את המפעלים בארץ. ארצות אחרות מפתחות את התעשייה שלהן ומגיעות לייצור מתקדם, לרובוטיקה, לסייבר פיזיקל ועוד תחומים רבים שדורשים מפעלים פיזיביליים. מנהג נפוץ הוא, שבעלי החברה משאירים את משרדי החברה עם המחקר והפיתוח בארץ באזורים עירוניים, ואת המפעל בארצות כמו סין, והדבר יוצר פערים בתקשורת ומהנדסים שמתכננים בשלט רחוק בלי לראות את התוצרים.

חשוב לעשות הכול בחוכמה

כעת, אל השאלה החשובה ביותר בהקשר זה: האם ניתן לשלב מגורים עם אזורי תעשייה, ובכללם תעשיית היי-טק? זה תלוי. מפעל לייצור מכוניות חכמות או טילים, כמו של אלון מאסק בברלין, בשנחאי ובטקסס, כנראה מאתגר יותר. 

פרופסור טלי חתוכה כתבה עם עמיתיה קובץ מאמרים בשם   Industrial Urbanism: Exploring the City-Production Dynamic על אודות השילוב בין תעשייה לפונקציות שונות כמו מגורים. אחרי קריאה מעמיקה של המאמרים של עמיתיי למקצוע, וכמו כן ניסיון שלי בעבודה רבה בשטח והכרה בצרכי המפעלים, מסקנתי היא ששילוב כזה הוא אמנות עדינה ודבר הדורש מחשבה רבה. 

האם אדם רגיל ישמח לגור בשכנות למפעל, גם אם מדובר במפעל המייצר תרופות או כלי טייס, הנופל להגדרת "הייטק"? כנראה לא. כך הוכח לנו בחיפה ובתל אביב, שם התוכנית המתארית עשתה הפרדה די ברורה בין התעשיות, והרחיקה אותן ממגורים ככל האפשר, מה גם שצמצמה משמעותית את שטחן.

כשמדובר בשילוב של מגורים בתוך אזורי תעסוקה, שמן הסתם משלבים תעשייה, יש מקום לזהירות. עדיפוּת בריאות האנשים ורווחתם תמיד תהיה קודמת לאינטרסים כלכליים, ועל כן פיזור מגורים בכל מקום יכול לצמצם שטחים נרחבים שהיו מיועדים במקור לתעשייה

" עירוב שימושים " היא מילה קדושה בעגה האדריכלית, אולם כשמדובר בשילוב של מגורים בתוך אזורי תעסוקה, שמן הסתם משלבים תעשייה, יש מקום לזהירות. עדיפוּת בריאות האנשים ורווחתם תמיד תהיה קודמת לאינטרסים כלכליים, ועל כן פיזור מגורים בכל מקום יכול לצמצם שטחים נרחבים שהיו מיועדים במקור לתעשייה.

לכן יש לבחון ברמה ארצית-תכנונית את השילוב של התעשייה, ובכללה תעשיית ההייטק, עם המגורים, ולעשות צעדים לכיוון הסדרה שתקיים מגורים נוחים, ותשאיר מקום להתפתחות הכלכלה הישראלית. תוכניות הפשרה ושינויי תב"ע יש לעשות בחוכמה, בלי ליצור מקומות מבולבלים ובעייתיים, תוך שמירה על שטחי מגורים נעימים בשילוב משרדים בצידם, ותעשייה עם סטנדרטים ראויים ואופק.

הכותבת היא אדריכלית עמיתה במשרד ליר אדריכלים , המתמחה בבנייני משרדים ותעשייה, במגורים ובתכנון עירוני