צאו מהקופסה – ומהמשרד: הסבת בנייני משרדים למגורים היא בדיוק מה שדרוש כעת

בין סעיפי חוק ההסדרים שממתין לאישור הכנסת נמצאת היוזמה המדוברת להסבה מהירה של שטחי משרדים לדירות מגורים, כאחד הפתרונות למצוקת הדיור. לפי התוכנית, עד מחצית השטח של בנייני המשרדים תוסב לדירות קטנות שגודלן עד 50 מ"ר, הצפויות לשמש סטודנטים ורווקים, זוגות צעירים ובני הגיל השלישי. את החברות בפורום ה-15, ולא רק אותן, היוזמה הזאת מעצבנת.

לפני כמה ימים הודתה שרת הפנים איילת שקד שלא צפויה ירידת מחירי דירות בשנים הקרובות, ובהמשך לכך טענה שהסבת בנייני המשרדים הריקים לדירות יכולה לסייע בהתמודדות עם המחסור הקיים בדיור לצעירים, במעונות סטודנטים ובפתרונות דיור מוזלים. כלומר נראה שהממשלה ממשיכה ללכת לכיוון הזה.

אלפי מטרים של שטחי משרדים ושטחי מסחר פנויים בת"א

צעד זה יגביר את הכדאיות הכלכלית במימוש המקרקעין ויאפשר להוסיף לשוק אלפי יחידות דיור מדי שנה בלב אזורי הביקוש, וגם יסייע ליזמים ולאנשי נדל"ן, שמצאו את עצמם שקועים בתשלומים השוטפים של הארנונה והחזר ההלוואות על הנכסים במקום ליהנות מהתשואה של שטחי המשרדים המניבים. כדי לעבור מהוצאה להכנסה, עליהם לנצל את הפוטנציאל של בנייני המשרדים הריקים ולהסב אותם לפתרונות דיור מוזלים שיענו על צרכי השוק.

בתל אביב רבתי קיימים אלפי מטרים של שטחי משרדים ושטחי מסחר פנויים, שעוד צפויים להתרחב, ומנגד צעירים רבים גרים בדירות שכורות בעלויות גבוהות ובתנאים ירודים. לאותם צעירים יש היום תפיסה אחרת של סביבת המגורים, שעליה קם מודל מגורים שיתופיים, שבבסיסו מגורים צנועים ויצירת קהילה. 

הסבת בנייני המשרדים למעונות סטודנטים ולפתרונות דיור ברי השגה באזורי תעסוקה תיתן מענה מיידי למצוקות הדיור הקיימות, תחיה את המתחמים לאורך כל שעות היממה, תחזיר ליזמים את הנדל"ן המניב ותאפשר לצעירים וסטודנטים לגור באזורים מבוקשים במרכז הארץ במחיר נמוך יחסית

הסבת בנייני המשרדים למעונות סטודנטים ולפתרונות דיור ברי השגה באזורי תעסוקה תיתן מענה מיידי למצוקות הדיור הקיימות, תחיה את המתחמים לאורך כל שעות היממה, תחזיר ליזמים את הנדל"ן המניב ותאפשר לצעירים וסטודנטים לגור באזורים מבוקשים במרכז הארץ במחיר נמוך יחסית. הרווח מהמעבר יהיה כפול, מכיוון שהוא יאפשר לפנות את דירות המגורים "הרגילות" לטובת משפחות, ואף עשוי להוביל לירידה בעלויות השכירות לצעירים.

יכול להיווצר כאן רווח הדדי משמעותי

ההתנגדות לתוכנית נשמעת בעיקר מצד השלטון המקומי, כאמור. אנשיו חוששים לאבד הכנסות מארנונה לעסקים ולהתמודד עם הצורך במבני ציבור שישרתו את הדיירים החדשים, אולם בפועל נוצר כאן רווח הדדי משמעותי, הודות למימוש פוטנציאל עירוב השימושים, תפיסה אורבנית חשובה ומגמה שהולכת ותופסת תאוצה ברחבי העולם. גישת עירוב השימושים מחזקת את העיר ויוצרת תמהיל נכון מבחינת הניצולת של השטח והתשתיות. 

חוץ משטחי משרדים ומגורים, קומות מסוימות במקומות שיעברו הסבה יוכלו להפוך לחללי עבודה משותפים, לחדרי כושר ולמקומות בילוי ומסחר, אשר ייתנו מענה לדיירי הבניין והסביבה. באופן זה הפסד ההכנסה של הרשות מארנונה על עסקים יהיה מצומצם

חוץ משטחי משרדים ומגורים, קומות מסוימות במקומות שיעברו הסבה יוכלו להפוך לחללי עבודה משותפים, לחדרי כושר ולמקומות בילוי ומסחר, אשר ייתנו מענה לדיירי הבניין והסביבה. באופן זה הפסד ההכנסה של הרשות מארנונה על עסקים יהיה מצומצם. בפועל תצאנה הרשויות נשכרות מאזורים פעילים גם בשעות הערב והלילה ובסופי שבוע, במקום אזורי רפאים במשרדים שננטשים ומזמנים אליהם מקרי פשיעה כאשר העובדים שבים לביתם. 

הכבישים והחנייה ינוצלו על פני יותר שעות בשבוע, ומקומות הבילוי יהיו שוקקי חיים, ומבחינת הרשויות המקומיות לא תהיה כפילות של תשתיות. זאת ועוד: כאשר מסתכלים על התמונה הכוללת, הרי הרשויות ממילא יצטרכו לתת פתרונות דיור לתושבים, ומבנים למגורים בלבד בשטחים אחרים בעיר לא יניבו להן ארנונה מעסקים כלל.

זה בדיוק מה שישראל צריכה

נכון שיש לדאוג לדיירים למבני חינוך, אך הניסיון מלמד שמשפחות נרתעות מדירות קטנות כל כך כמו אלו שאמורות "להיווצר" כעת, והסבירות שרווקים, זוגות צעירים ובני הגיל השלישי יזדקקו לגני ילדים ובתי ספר היא קטנה למדי. גם הטענה שיש לספק להם מרפאות ושטחי ציבור מתבטלת, נוכח העובדה שהתוכנית מדברת על בנייני משרדים הנמצאים במרחק של עד 600 מטר מאזורי מגורים, שבהם כבר קיימים מבני ציבור ופארקים.

גם אם הרשויות יחליטו שהן לא מוסיפות תשתיות ציבוריות במקומות האלה בשלב הראשון, זה לא מה שיימנע את יישום התוכנית או יעמוד בפני הדיירים. צריך להסתכל על הערך המוסף האחר שהתוכנית תביא

בסופו של דבר, צריך לצאת מהקופסה ולפתוח את החשיבה. גם אם הרשויות יחליטו שהן לא מוסיפות תשתיות ציבוריות במקומות האלה בשלב הראשון, זה לא מה שיימנע את יישום התוכנית או יעמוד בפני הדיירים. צריך להסתכל על הערך המוסף האחר שהתוכנית תביא, והוא בדיוק מה שישראל צריכה.

הכותבת היא סמנכ"ל ניהול, תכנון ומערכים בקבוצת AVIV AMCG מבית מטריקס