על רקע הפרסום הצפוי של הועדה לבחינת הליכי שמאות והשגה: הסוגיות שמחייבות פתרון חקיקתי – ובהקדם

בימים אלה אמורה להתקבל החלטה באחד הנושאים החשובים ביותר בכל הנוגע לפעילות רשות מקרקעי ישראל : הליכי השומה המתבצעים ברמ"י. הוועדה לבחינת הליכי השומה אמורה להגיש את המלצותיה, במטרה לבחון אפשרות לשינוי ההליך הקיים, שלוקה בחסרונות רבים. עניין זה מעלה לסדר היום כמה תיקונים חשובים שהכרחי לבצע, כדי לאפשר הליכי שומה שקופים ומקצועיים באשר לקרקעות המדינה.

לא בטוח שהוועדה תביא את הבשורה המיוחלת

מחד, יש לברך על הקמת הוועדה, לאור העיוות הקיים בשיטה הקיימת - אלא שיש לזכור כי הוועדה הוקמה על ידי מועצת רשות מקרקעי ישראל , וכי הרכב הוועדה שאושר אינו מאוזן. סימן לכך ניתן למצוא, למשל, בעובדה שבהרכב הוועדה לא נכללו נציג מלשכת השמאים ונציג מלשכת עורכי הדין, למרות בקשתם.

כידוע, מרביתם המוחלטת של אזרחי המדינה צורכים את שירותי הרשות, מכיוון שמצאי הקרקעות הפרטיות כיום זניח למדי, ולאזרח בישראל אין למעשה כל ברירה אחרת: הרוב המוחלט של הקרקעות בארץ נמצא בבעלות המדינה, ומנוהל על ידי רמ"י, ולכן כולנו נאלצים להיעזר בשירותיה, בדרך כזו או אחרת.

דרכי הפתרון הקיימות מעניקות בהכרח יתרון לרשות, שאנשיה מעורבים בתהליכים, דבר שאינו תקין בעליל. אומנם מחובתה של הרשות, כזרועהּ הארוכה של המדינה, לגבות תשלומים על פי חוק, אך זכותו של האזרח לקבל את יומו בהליך שקוף שיידון בפני גורם חיצוני

אחת הסוגיות הנפוצות במחלוקת בין האזרח לרשות קשורה לערך הכספי של נכס – השומה על הקרקע. מדובר במחלוקת לגיטימית, אך דרכי הפתרון הקיימות מעניקות בהכרח יתרון לרשות, שאנשיה מעורבים בתהליכים, דבר שאינו תקין בעליל: הרשות הינה צד בעל עניין בסוגיה. אומנם מחובתה של הרשות, כזרועהּ הארוכה של המדינה, לגבות תשלומים על פי חוק, אך זכותו של האזרח לקבל את יומו בהליך שקוף שיידון בפני גורם חיצוני, אשר מקבל את החלטותיו בכלים מקצועיים, מבלי שאף צד יתערב בהחלטותיו, כולל הרשות.

לכן כל תהליכי ההשגה והערעור על ההשגות חייבים להיעשות בידי גוף אובייקטיבי לחלוטין, על מנת להבטיח הליך הוגן ושקוף לאזרח. מומלץ להפוך ולקבוע בחקיקה ראשית כי ועדת ההשגות תהיה גוף מעין שיפוטי, שאינו כפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ורשות מקרקעי ישראל ושאף הרשות תוכל לערער עליו (בדומה לוועדות ערר לפי חוק התכנון והבנייה ). באופן כזה ניהול ההשגה יהיה אובייקטיבי ומקצועי באופן מלא.

חקיקה נדרשת גם בכל הנוגע לפעילותו של השמאי הממשלתי הראשי

זה לא נגמר כאן: מעמדו של השמאי הממשלתי הראשי, כמי שאמון על מערך השמאות הממשלתית בישראל, נקבע על פי החלטת ממשלה ולא בחקיקה ראשית, ובשל כך לא פעם חלה פגיעה בסמכויותיו ובכלים המקצועיים שעל פיהם צריכים לעבוד שמאים. כך לדוגמה, השמאי הממשלתי לא קבע את נוהלי ההשגה ואת סמכויותיו בהליכי ההשגה - הוא שואב זאת מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ומהחלטות הנהלת הרשות, שכאמור נמצאות בניגוד עניינים מובנה.

ראוי להמליץ על חקיקה ראשית, חדשנית וראויה, שתגדיר בצורה נכונה את כוונת המחוקק ותעגן את מעמדו של השמאי הממשלתי כגורם המקצועי הקובע, וכן את המנגנון של הליכי ערעור על שומות בכלל ומול רשות מקרקעי ישראל בפרט

כיום השמאי הממשלתי מפרסם מעת לעת קובץ הנחיות (קווים מנחים) בסוגיות שונות, שבעזרתם הוא מנחה את השמאים כיצד לפעול. ראוי להמליץ על חקיקה ראשית, חדשנית וראויה, שתגדיר בצורה נכונה את כוונת המחוקק ותעגן את מעמדו של השמאי הממשלתי כגורם המקצועי הקובע, וכן את המנגנון של הליכי ערעור על שומות בכלל ומול רשות מקרקעי ישראל בפרט.

ומה לגבי השגות בנושאים משפטיים? גם כאן נדרש סדר

ניגוד עניינים נוסף מתייחס להשגות בנושאים משפטיים, שהיום על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל מגיעות למנהל, שהינו, שוב, בעל עניין ובניגוד עניינים מובנה. הליך לא תקין זה, שבו האזרח חש חסר אונים ואינו מקבל את יומו בהליך - שעל פניו הוא מזוהם - מחייב שינוי דחוף. 

בעניין זה ניתן לקבוע כי השגה בעניין משפטי תופנה לסמכות בלתי תלויה במשרד המשפטים, שיהיה אמון על בחינת הסוגיה המשפטית בלבד, לאחר שייתן ליועמ"ש הרשות הזדמנות להביע את עמדת הרשות בהשגה - או לחלופין, תינתן ליו"ר ועדת ההשגות סמכות זו

בעניין זה ניתן לקבוע כי השגה בעניין משפטי תופנה לסמכות בלתי תלויה במשרד המשפטים, שיהיה אמון על בחינת הסוגיה המשפטית בלבד, לאחר שייתן ליועמ"ש הרשות הזדמנות להביע את עמדת הרשות בהשגה - או לחלופין, תינתן ליו"ר ועדת ההשגות סמכות זו.

הוראות המנהל שגם מתערבות בשיקול הדעת העצמאי של השמאי הממשלתי, ובאמצעותו משפיעות על הליכים משפטיים כמו ועדת ההשגות, היא בבחינת "ללחוש על אוזנו של השופט" לגבי התוצאה המצופה בהחלטתו, ואינה מאפשרת שיקול דעת מקצועי אמיתי להחלטות מעין שיפוטיות אלו. 

חשוב להבין שמדובר בעניינים בעלי משמעות עצומה: הם אומנם נעשים "מאחורי הקלעים" מבחינת אזרחים רבים, אך משפיעים על כל אחד ואחד מאיתנו. שינוי כל האמור לעיל יבטיח שפעילות השמאי הממשלתי תהא בלתי תלויה ומקצועית, תביא לעלייה באמון הציבור - ואף עשויה להוזיל את מחירי הדיור!

הכותב הוא מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי