מי יעזור לבעלי הנחלות? על הפער העצום בין האזרח לבין הרגולטור בנושא התכנון במושבים

איך מסדירים את המשק במושב? מה היתרון ברכישת זכויות בנחלה? מהו הסכם משפחתי? מהו פל"ח וכמה הוא עולה? מתי נכון להעביר זכויות בירושה? שאלות אלו ואחרות מעסיקות ללא הרף את בעלי הנחלות במושבים, ובצורה הולכת וגוברת בשנים האחרונות. למסקנה זו הגעתי כאדריכל פעיל העוסק בהתמודדות רבת שנים עם הסדרת המשק של הוריי אל מול הרשויות השונות וההחלטות המתעדכנות, לצד "כובעי השני" בשימור מבנים ואתרים היסטוריים. נקודת המבט הזו, המקצועית והאישית, הביאה אותי להבנה המצערת שעליה אפרט במאמר זה: נושא התכנון במושבים רחוק מלהיות מובן או נגיש לקהל היעד שלו – בעלי הנחלות ובני משפחתם.

חוקי המשחק השתנו – ובעלי הנחלות אובדי עצות

בשנים האחרונות התקבלה שורה של החלטות המשנות את "חוקי המשחק" הקשיחים באשר לנחלות במושבים, וביניהן ההחלטות המאפשרות לרכוש את הזכויות בנחלה ולבנות בה "בית שלישי". בפועל, בעלי הנחלות במושבים הרבים מוצאים עצמם אובדי עצות מול התהליכים המורכבים והמונחים המבלבלים, ואין בנמצא שום במה או פורום להנגשת המידע הרב. 

במה או פורום מסוג זה יאפשרו קיום דיון חופשי בשאלות ובהחלטות הנוגעות לנחלות באופן רחב, המשתף בעלי נחלות ממושבים רבים ככל הניתן, מפגיש אותם עם אנשי מקצוע בלתי תלויים ומאפשר שיח פתוח המבוסס על ידע וניסיון בתחום

במה או פורום מסוג זה יאפשרו קיום דיון חופשי בשאלות ובהחלטות הנוגעות לנחלות באופן רחב, המשתף בעלי נחלות ממושבים רבים ככל הניתן, מפגיש אותם עם אנשי מקצוע בלתי תלויים ומאפשר שיח פתוח המבוסס על ידע וניסיון בתחום, ובכך מאפשר להתגבר על הקושי הטבעי להתייעץ ולשתף בבעיות הפרטיות אשר קיימות "מתחת לפני השטח".

בעלי נחלות רבים אינם יודעים כלל אם הבנייה בשטחם נחשבת חוקית, אם ניתן להסדירם מבחינה תב"עית, מתי הוקמו המבנים, למה הם ישמשו בעתיד, ואיפה נכון לתכנן "בית שלישי", כמו גם את פיצולו העתידי.

הפתרון לא יכול להיות זהה לכולם: בארץ קיימות כ-30,000 נחלות בכ-400 מושבים. כל נחלה שונה משכנתה - בשטח, בצורה הגיאומטרית ובטופוגרפיה, במצב הבנוי בה, בזכויות הבנייה החלות בה; בכל נחלה מבנה משפחתי אחר ורצונות אחרים, חובות, השקעות, חלומות

כאן חשוב להדגיש שהפתרון לא יכול להיות זהה לכולם: בארץ קיימות כ-30,000 נחלות בכ-400 מושבים. כל נחלה שונה משכנתה - בשטח, בצורה הגיאומטרית ובטופוגרפיה, במצב הבנוי בה, בזכויות הבנייה החלות בה; בכל נחלה מבנה משפחתי אחר ורצונות אחרים, חובות, השקעות, חלומות. מניסיוני, הדומה ברובם המוחלט של המושבים היא נושא הסיטואציה העקרונית. בעלי הנחלות נתקלים באותם אתגרים.

אינספור בעיות ושאלות – ומהלכים שיכולים לסייע

קיימות דוגמאות רבות לקשיים ולשאלות נפוצות שאיתם מתמודדים בעלי נחלות: איך מסדירים בית קיים שהורחב ללא היתר? במושב מכינים תוכנית לבית שלישי, האם יש טעם להתחיל תהליכי הסדרה ותכנון במשק - או לחכות? מה הערך של השארת מאות מטרים של לולים ישנים בנחלה?

ראשית, צריך להפנים שהתהליך כולו הוא תהליך ארוך. התהליך יערב כמה אנשי מקצוע והחלטות משפחתיות, לעיתים לא פשוטות, וכמובן כסף - על מנת לממן את התהליך. כאדריכל, הכי חשוב בעיניי שבעל המשק ידע מה יש לו ביד, מה הוא יכול לעשות עם הנכס שלו

ישנם כמה מהלכים שיכולים לעזור "להתניע" כל תהליך של הסדרת הנחלה וכניסה להסדרים. ראשית, צריך להפנים שהתהליך כולו הוא תהליך ארוך. התהליך יערב כמה אנשי מקצוע והחלטות משפחתיות, לעיתים לא פשוטות, וכמובן כסף - על מנת לממן את התהליך. כאדריכל, הכי חשוב בעיניי שבעל המשק ידע מה יש לו ביד, מה הוא יכול לעשות עם הנכס שלו, ובמילים אחרות: מה הן זכויות הבנייה בנחלה הספציפית, אל מול הבנוי הקיים.

זכויות הבנייה בנחלה מפרטות מה מותר לבנות - ומכאן שהן גם קובעות אם הקיים הבנוי יכול להיות מוסדר, מוכשר, חוקי, מאושר, או בעגה המקצועית: "מבנה בהיתר". זהו עניין חשוב, משום שכל פעולה מול רמ"י תיבחן מייד ב"משקפיים" האלה - אם נעשה שימוש שלא כדין בקרקע שהרשות משכירה לבעל הנחלה, שהוא אינו הבעלים אלא "בר רשות" לפי הסכם המשבצת.

בעלת הבית, רמ"י, כנציגת המדינה - שהיא בעלת הקרקע - תרצה תמיד לוודא שלא עושים שימוש לא מותר בקרקע, והנושא הזה ייבדק בכל פעם שנפנה לרמ"י לפעולה כגון העברת זכויות, בקשה להיתר, מכירה וכו'

דהיינו, בעלת הבית, רמ"י, כנציגת המדינה - שהיא בעלת הקרקע - תרצה תמיד לוודא שלא עושים שימוש לא מותר בקרקע, והנושא הזה ייבדק בכל פעם שנפנה לרמ"י לפעולה כגון העברת זכויות, בקשה להיתר, מכירה וכו'. אנחנו רוצים לדעת מה מותר לנו ואם מה שבנוי אכן מותר לפי זכויות הבנייה וכללי רמ"י. רק אז נוכל לתכנן את השינויים הבאים. אז איך עושים את זה?

• רצוי להזמין את תיק הבניין מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהיישוב שלכם נמצא בתחומה (תיק הבניין פתוח לציבור, אך ייתכן שבוועדה ידרשו ייפוי כוח מבעל המשק, למקרה שמישהו אחר מטעמו מבקש את התיק). בתיק הבניין יימצאו מסמכי תכנון שונים הקשורים לנחלה כגון היתר לבית, ללול, מדידות ישנות, תכתובות. רצוי לצלם את כל תכולת התיק לשימוש עתידי
• רצוי להזמין דיסק מרמ"י עם התיק שלכם (צריך לציין מספר תיק). אצל רמ"י יימצאו העתקים מהיתרי הבנייה שבוצעה לאורך השנים בנחלה, תכתובת וכו'.
• בחלק מהוועדות ניתן עדיין להזמין "דף מידע תכנוני מצומצם" שמפרט מה הן התב"עות החלות ומה הן הזכויות הבסיסיות לבנייה בנחלה. בית אחד? שני בתים? שני בתים ויחידת הורים קטנה צמודה לאחד מהם? האם מותרים "שימושי פל"ח"? האם מותר להקים בריכה? מבנים חקלאיים? חניה? ומה לגבי גובה מותר למבנים, קוי בניין וכו'? כל אלה יחד נקראים מידע תכנוני.
• אם הבירור מעלה שלא ניתן להזמין דף מידע כזה, לאחר התייעצות עם איש מקצוע רצוי להזמין "תיק מידע תכנוני". תיק מידע תכנוני מהווה לפי חוק תנאי להגשת בקשה להיתר. מאז התיקון לחוק התכנון והבנייה ב-2016, התיק מוזמן באופן מקוון (באינטרנט) בעזרת "כרטיס חכם" ובאמצעות בעל מקצוע המשמש "עורך בקשה להיתר", כגון אדריכל , הנדסאי בניין/אדריכלות או מהנדס בניין . כל אחד מאלה יכול לבקש עבורכם בקשה לתיק מידע (תמורת תשלום). לבקשה זו צריך לצרף מפת מדידה/מפה מצבית/ מפה טופוגרפית של הנחלה (שלושה מונחים לאותו עניין), ערוכה על ידי מודד מוסמך לפי "כללי מבא"ת", שמראה את גבולות הנחלה ואת הבנוי בה, את קווי הבניין וכן - חשוב מאוד - את גבול השטח לבנייה למגורים ("השטח הצהוב"). במדידה תיכלל גם טבלת עצים בוגרים בתחומי הנחלה.
• חשוב מאוד: המדידה מהווה בסיס לתיק המידע ומשם "משתרשרת" גם להיתר הבנייה שיוגש (לכל מטרה שהיא). על כן, לפני שמודדים רצוי לקחת בעל מקצוע על מנת לבחון את הבנוי ואת התב"עות התקפות. לא רצוי לבצע מדידה ללא מחשבה מראש, שבה יסומן "שחור על גבי לבן" מבנה שלא יוכל להיות מוסדר - אחרת ה"כתם" הזה יישאר להמשך התהליך, יעורר שאלות ויצטרך להיות מסומן להריסה, יחויב בדמי שימוש אחורה.
• בבירור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה רצוי גם לשאול אם המועצה מכינה או מתכוונת להכין "תכנית לבית שלישי".

מומלץ להכין תוכנית מגירה

כדוגמא לקושי מרכזי נוסף אעלה טענה שנשמעת לא מעט מצד בעלי נחלות, אשר מתעדכנים בהחלטות רמ"י אבל נמנעים מנקיטת פעולה, אם בשל הנושא המורכב או בשל חשש משינוי ו"זעזוע" משפחתי. כשיש מצב מסובך בנחלה מוטב כביכול לשבת בשקט, אבל בשלב מסוים צריך יהיה "לעשות סדר" ומובן מאליו שרצוי להכין את הקרקע ליישום ההטבות שמתאפשרות בשנים האחרונות. לכן, בראייתי, רצוי להסתכל קדימה ולבנות מעין "תכנית מגירה" לנחלה. 

"תכנית המגירה" תיגזר מכמה נתונים: מה בנוי בפועל בנחלה ובאיזו שנה נבנה? האם נבנה בהיתר? אילו שימושים פועלים בנחלה במבנים השונים? מה ניתן לאשר לפי תב"עות תקפות (דורש בדרך כלל ניתוח מקצועי)? האם חלה במושב תב"ע לשימושי פל"ח? כמה משפחות גרות כיום בנחלה וכמה יגורו בעתיד?

"תכנית המגירה" תיגזר מכמה נתונים: מה בנוי בפועל בנחלה ובאיזו שנה נבנה? האם נבנה בהיתר? אילו שימושים פועלים בנחלה במבנים השונים? מה ניתן לאשר לפי תב"עות תקפות (דורש בדרך כלל ניתוח מקצועי)? האם חלה במושב תב"ע לשימושי פל"ח? כמה משפחות גרות כיום בנחלה וכמה יגורו בעתיד? מהם "קווי הבניין" של הנחלה (מרווחי צד הנדרשים לפי חוק) והאם קיימים מבנים החורגים מקווי הבניין? האם ניתן לתחם את הבנוי בגבולות שמתיר רמ"י להיוון? האם מתוכננת תב"ע ל"בית שלישי"?

"תכנית מגירה" שבה מוצעים פתרונות (ושלעיתים גם חותכת ב"בשר") תביא לתחילתו של פתרון. כשבעל הנחלה וילדיו מודעים לבעיות שניצבות מולם, ולכללים החלים על הנחלה, ניתן יהיה להתחיל לפעול לכיוון המעודד את הסדרת הבעיות, להכשרתם של שטחים קיימים ולהכנת הנחלה לדור הבא – כולל הטבות שיכולות להתלוות לכך.

מעל לכול: הנגשה, הנגשה ושוב הנגשה

כדי לענות על האתגר הזה, ועל כלל האתגרים שצוינו כאן, חשוב להנגיש לבעלי הנחלות את הכללים העדכניים של רמ"י באופן ברור ופשוט להבנה. עוד חשוב להכווין את בעלי הנחלות ולדרבן אותם לאתר את התב"ע התקפה במושב או במועצה, ולאחר התייעצות עם בעל מקצוע לעודד אותם להזמין מדידה על ידי מודד מוסמך, שתאפשר את הצגת הבנוי באופן אמיתי - ובעזרת נתונים אלו לבנות את "תוכנית המגירה" להסדרה ותוכנית עתידית, כמתווה תכנוני שיופעל בשלבים.

בשנים האחרונות אנו עדים ל"פריחה" של הסדרות משפטיות והסכמים משפחתיים המנוסחים על ידי מומחים בתחום, אך נעדרי "טיפול שורש" באתגרים הפיזיים והתכנוניים. נכון שאלו ייעשו מבעוד מועד על ידי איש מקצוע, ובשיתוף מלא של בעלי הנחלה, תוך התחשבות ברצונותיהם

בשנים האחרונות אנו עדים ל"פריחה" של הסדרות משפטיות והסכמים משפחתיים המנוסחים על ידי מומחים בתחום, אך נעדרי "טיפול שורש" באתגרים הפיזיים והתכנוניים. נכון שאלו ייעשו מבעוד מועד על ידי איש מקצוע, ובשיתוף מלא של בעלי הנחלה, תוך התחשבות ברצונותיהם. קידום "תוכנית מגירה" לנחלה יעודד את בעלי הנחלות לפעול ולקבל החלטות, במטרה לתכנן את השינויים הבאים ולממש את הפוטנציאל של הנחלה. 

הכותב הוא שותף במשרד אמנון בר אור-טל גזית אדריכלים; עוסק בתכנון והסדרת נחלות במושבים ופעיל בנושאים תכנוניים בתחומי המועצה האזורית חוף השרון; יזם והקים את קבוצת הפייסבוק "שאלות ותשובות – תכנון והסדרת נחלות במושבים חקלאיים" המונה קרוב ל-2,000 חברים.