על המהפך בעולם הבנייה הישראלי: כיצד הענף צריך להיערך לכניסתן של תקנות הבנייה הירוקה?

לפני כחודש פורסם כאן כי שר הפנים, אריה דרעי, והשרה להגנת הסביבה, גילה גמליאל, אישרו באופן רשמי את החלת תקנות הבנייה הירוקה (ת"י 5281), בהדרגתיות, על כל המבנים החדשים שייבנו בישראל - החל ב-1 במרץ 2022. המשמעות היא שכל יזם וקבלן יחויב בבנייה ירוקה בפרויקט שלו, ולא פחות חשוב מזה - ישנה שנה וחצי להיערך לתקן הבנייה החדש. כיצד נכון להתמודד עם השינוי הרגולטורי?

שיפור של איכות הבנייה – ושל איכות החיים

אישור התקנות הוא אבן דרך משמעותית מאוד בעולם הבנייה, והתקנות צפויות לעשות מהפך בתחום: להביא בנייה ירוקה לפריפריה, לדאוג לסטנדרט אחיד בכל הארץ, להשתמש בחומרי בנייה ידידותיים לסביבה ולחסוך כסף לדיירים. הן ישפרו לא רק את איכות הבנייה בישראל, אלא גם את איכות החיים של התושבים, בזכות הפחתת פליטות גזי חממה בערים, צמצום מפגעי פסולת בניין וחיסכון של כ-30-20% בצריכת החשמל והמים הודות ליעילות אנרגטית. 

התקנות החדשות יכניסו לעולם הבנייה הירוקה יזמים וקבלנים רבים אשר ייחשפו לצורך בביצוע הסמכה לתקן בפעם הראשונה, ויש להם רק שנה וחצי להיערך לכך. אז מה צריך לדעת על התקנות החדשות ומה החידוש שהן מביאות עימן? 

עד היום נבנו לפי התקן רק כ-1,000 בניינים. החידוש הגדול הוא שתקן הבנייה הירוקה הופך להיות מחייב בכל הארץ, וכל פרויקט ומבנה חדשים שייבנו בישראל יצטרכו לעמוד בו, גם ברשויות שלא דרשו אותו עד כה

התקן הישראלי לבנייה ירוקה עוסק בכל היבטי הבנייה, מהתכנון הראשוני, דרך התכנון המפורט ועד לביצוע וסיום בנייה. הוא מתייחס למגוון רחב של תהליכים, שיטות וחומרים, ומדרג את איכות הבנייה לפי כוכבים. על מנת לקבל מעמד של "בניין ירוק" כל מבנה יקבל דירוג - מכוכב אחד, שהוא הבסיסי ביותר, ועד למקסימום של חמישה כוכבים. 

תו התקן לבנייה ירוקה בישראל גובש לפני 15 שנה ועד עתה היה וולונטרי. מי שהקפידו על בניית פרויקטים בבנייה ירוקה לפי התקן היו בעיקר הערים הגדולות החברות בפורום ה-15, אשר החליטו כבר ב-2013 לבנות בבנייה ירוקה בשטחים שלהן. עם זאת, עד היום נבנו לפי התקן רק כ-1,000 בנייני מגורים, משרדים ומבני ציבור. החידוש הגדול הוא שתקן הבנייה הירוקה הופך להיות מחייב בכל הארץ, וכל פרויקט ומבנה חדשים שייבנו בישראל יצטרכו לעמוד בו, גם ברשויות שלא דרשו אותו עד כה.

מעתה כולם יידרשו ליישר קו ולבנות לפי סטנדרטים קבועים שיהוו תנאי לרישוי והיתרים בכל הרשויות בארץ. נכון, דירוג הכוכבים מאפשר לרשויות להחליט אם הן מחמירות יותר או מסתפקות במינימום, אך יהיה דירוג אחיד ותקן מחייב

בנייה ירוקה אומנם הפכה להיות שם נרדף לבנייה יוקרתית, אבל היא צריכה להיות הנורמה, והתקנות החדשות מביאות ומנגישות אותה סוף-סוף לכל תושבי ישראל, ולא רק לאלה הגרים בערים הגדולות והחזקות. כאן טמון יתרון נוסף של תקנות הבנייה הירוקה, והוא שמעתה כולם יידרשו ליישר קו ולבנות לפי סטנדרטים קבועים שיהוו תנאי לרישוי והיתרים בכל הרשויות בארץ. נכון, דירוג הכוכבים מאפשר לרשויות להחליט אם הן מחמירות יותר או מסתפקות במינימום, אך יהיה דירוג אחיד ותקן מחייב לדרישות הבסיס. 

חידוש נוסף שהתקנות מביאות עימן הוא ויתור על הצורך בהסמכה כפולה למבני משרדים שייבנו בבנייה ירוקה בתקן LEED, התקן האמריקאי לבנייה ירוקה. התקן האמריקאי נחשב למחמיר וליוקרתי יותר, ונדרש בדרך כלל על ידי מי שבקיא בתחום הסביבה או על ידי חברות בינלאומיות שפועלות מישראל ומקימות בארץ בנייני משרדים. לפי תקנות הבנייה הירוקה החדשות, מבנים העומדים בתקן LEED לא יזדקקו לעבור גם הסמכה לפי התקן הישראלי, ותיחסך מהם בירוקרטיה ותהליך הסמכה כפול. 

איך יזמים וקבלנים צריכים להתכונן לבשורה שמגיעה במרץ 2022?

עם כניסתן לתוקף של התקנות החדשות, יידרשו יזמים וקבלנים להכיר אותן ואת התהליך, וכן לתכנן ולבנות מבנים חדשים בהתאם לתקן כדי לקבל היתרי בנייה ותעודת גמר. השינוי הרגולטורי החדש מצריך היערכות מצד היזמים והקבלנים, והנה שלוש עצות של מומחי בנייה ירוקה שכדאי שכל יזם או קבלן יישם:

1. היערכות מראש. התקנות המחייבות לבנייה ירוקה ייכנסו לתוקפן, כאמור, ב-1 במרץ 2022. ליזמים ולקבלנים ניתנה תקופת ההסתגלות בת שנה וחצי על מנת שיוכלו להתכונן מראש ולהכניס את הדרישות החדשות למבנים העתידיים עוד בשלב התכנון הראשוני. מסיבה זו, יועץ בנייה ירוקה ויועץ תרמי צריכים להיכנס לתמונה כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט, על מנת שיעזרו לתכנן נכון את הבניין ולהתאים אותו לתקן ובכך לחסוך עלויות ליזם. ככל שמטמיעים את תקני הבנייה הירוקה בשלב מאוחר יותר, ההתאמות והשינויים הנדרשים הופכים להיות קשים, מורכבים ויקרים יותר. שינויים בשלבים מתקדמים או ברגע האחרון מצריכים שינוי של התכנון האדריכלי או גוררים השקעה כספית גדולה במערכות יקרות הרבה יותר, לעומת תכנון נכון מלכתחילה.

עמידה בהצלחה בתקנות הבנייה הירוקה נשענת על שלושה פרמטרים חשובים: ניסיון, ניסיון, ניסיון. על יזמים וקבלנים שעד כה לא בנו פרויקטים בבנייה ירוקה לעבוד עם יועצים מנוסים שמכירים את התהליך

2. דגש על ידע וניסיון. עמידה בהצלחה בתקנות הבנייה הירוקה מִשְלב התכנון ועד גמר הביצוע וקבלת אישור אכלוס, נשענת על שלושה פרמטרים חשובים: ניסיון, ניסיון, ניסיון. על יזמים וקבלנים שעד כה לא בנו פרויקטים בבנייה ירוקה לעבוד עם יועצים מנוסים שמכירים את התהליך, לכל הפחות בפרויקטים הראשונים שהם מתכננים. כבר בשלב בחירת היועצים כדאי לוודא שהם ותיקים בתחום, שיש באמתחתם פרויקטים שקיבלו את תו התקן, שהם מנוסים בפיקוח באתר הבנייה, שמדובר בחברה יציבה שיש בה המשכיות של עובדים לאורך זמן ושהיא לוקחת אחריות על הפרויקט ומחויבת לו מתחילתו ועד סופו. חשוב לבחור במומחים אשר עשו את התהליך בכמה פרויקטים, ויודעים לעבוד במגוון ייעודי מבנים - לא רק במגורים, אלא גם במשרדים, במסחר, במבני חינוך ועוד.

חברת ייעוץ המספקת מעטפת שלמה של ליווי לבנייה ירוקה לפי התקן חוסכת ליזמים וקבלנים עבודה מול שבעה יועצים שונים, ומכאן גם חוסכת להם כסף וזמן ומבטיחה סנכרון מלא בין תחומי הייעוץ

3. בחירת יועצים שיספקו את כל השירותים תחת קורת גג אחת. עמידה בתקן 5281 והליך קבלת מעמד בניין ירוק מצריכים ליווי וייעוץ של מומחים בתחומים ובהיבטים שונים של בנייה ירוקה ואיכות סביבה. חברת ייעוץ המספקת מעטפת שלמה של ליווי לבנייה ירוקה לפי התקן חוסכת ליזמים וקבלנים עבודה מול שבעה יועצים שונים, ומכאן גם חוסכת להם כסף וזמן ומבטיחה סנכרון מלא בין תחומי הייעוץ. 

זכרו: אישורי הבנייה הירוקה ייכנסו כמחייבים בתהליך הוצאת היתרי בנייה וקבלת תעודות גמר, ולכן חשוב שכל יזם וקבלן יקפידו על תהליך ההתעדה לבנייה ירוקה מתחילתו ועד סופו, ויכירו גם את התקן וגם את דרישת הרשויות. היערכות מקדימה ובחירת יועצים שיכולים ללוות את הפרויקט לאורך שנים - משלב התב"ע והתכנון הראשוני, דרך התכנון המפורט והביצוע ועד לסיום הבנייה - הם המפתח לפרויקט מוצלח שגם עומד בתקן הישראלי וגם חוסך משאבים ליזמים ולמבצעים.

הכותבת היא מנהלת תחום בנייה ירוקה בחברת הייעוץ והניהול AVIV AMCG מבית מטריקס.