לא שכונת פאר וכבר לא שכונה של עוני: שכונת המצוקה שבלב העיר החרדית עברה מתיחת פנים

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – פרדס כץ ויסודות, בני ברק.

פרדס כץ היא שכונה בצפון בני ברק, והשכונה היחידה בעיר שבה קיים ריכוז גבוה יחסית של אוכלוסייה לא חרדית. עד לפני כ-20 סבלה השכונה מסטיגמה שלילית קשה, כאשר מלבד המדרג הסוציו-אקונומי הנמוך שאפיין אותה, נחשבה השכונה למוקד של ארגוני פשיעה. לאורך העשורים האחרונים שינתה השכונה את פניה, כאשר האוכלוסייה הלא דתית, שבעבר הייתה הרוב המכריע בשכונה, הלכה ופחתה. במקביל הורגשה תנועה משמעותית של חרדים שרכשו דירות בשכונה, וב-2012 כבר היו מרבית תושביה חרדים. מאז, מחירי הדירות עלו בתלילות, ובשנים האחרונות המחירים זהים למחירי הדירות בבני ברק עצמה.

התושבים בפרדס כץ ושכונת יסודות הצמודה נהנים מרמת נגישות טובה לכבישים מרכזיים, בהם הרחוב הראשי ז'בוטינסקי החולף מדרום לשכונה ודרך אם המושבות החולפת מצפון לה, המוליכים שניהם לכביש 4 במזרח. עם זאת, שני הרחובות מאופיינים בעומסי תנועה כבדים. גם התחבורה הציבורית טובה מאוד, עם קווי אוטובוס החולפים במקום בתדירות גבוהה, ועם תחנת אהרונוביץ' של הרכבת הקלה במרחק הליכה - ממנה ניתן להגיע בקלות למגוון יעדים בגוש דן. כמו כן ממוקמת השכונה בסמיכות למרכז העסקים של בני ברק, ה-BBC, המספק מגוון אפשרויות תעסוקה.

בשנים האחרונות עוברות פרדס כץ ויסודות מתיחת פנים משמעותית, וכיום לא פחות מ-50 פרויקטים של התחדשות עירונית נמצאות בשלבים שונים של תכנון או בנייה עם כ-12 יזמים שפועלים בשכונה. מחירי הדירות בעיר רשמו עלייה ממוצעת מתונה יחסית של כ-5% במחירי הדירות בתוך שנה, בין 2022 ל-2023, הרבה פחות מהעלייה במחירים הממוצעים בבני ברק כולה - שזינקו ביותר מ-12% בתקופה זו.

כרטיס ביקור - בני ברק

מיקום: גוש דן, צפונית ומזרחית לרמת גן, דרומית לתל אביב, מערבית לכביש 4, פתח תקווה וגבעת שמואל

תושבים (2024): 221,768

גידול אוכלוסייה: 1.6%, ריבוי טבעי 7,554, מאזן הגירה 4,337-, עולים בהשתקעות ראשונה 194

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 6 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 1,769 עסקאות בכל שנת 2022, 1,218 עסקאות בכל שנת 2023    

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-12.3% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-6.2% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-31% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות

מוקדי בנייה חדשה: 

• קרית איילת השחר - שכונה חדשה בהקמה בצפון העיר, צמוד לאזור התעשייה הישן, עם כ-2,100 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• שכון ה' -61 פרויקטים

• פרדס כץ ויסודות - 50 פרויקטים

• שכון ההסתדרות - 30 פרויקטים

• אזור התעסוקה BBC - אזור המלאכה והמוסכים הישן עובר בהדרגה הסבה למגדלי משרדים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• אזור התעשייה - אזור התעשייה הישן צפוי להמשיך את מגמת ההתחדשות של אזור ה-BBC הסמוך, עם מגדלים בני עד כ-60 קומות, בצמידות לתחנת הרכבת העירונית

• התחדשות לאורך קווי מתע"ן - התחדשות עירונית לאורך הקו האדום בז'בוטינסקי וסביב לתחנות המטרו של קו מ-2

• מתחם הירקון - מתחם התחדשות עירונית גדול מדרום לרחוב הירקון, במסגרתו יפונו 278 דירות, ויוקמו 1,466 דירות חדשות.

• מפעל קוקה קולה - לא ידוע על תכניות לפינוי המפעל המצליח, אך מדובר באחת מעתודות הקרקע האחרונות שנמצאות בתת-פיתוח בעיר

מספר היתרים בשנה האחרונה: 49 פרויקטים, 34 מהם בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 11 בבנייה חדשה, 1 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 3 בהריסה שלא מכח תמ"א 

פרדס כץ ויסודות -תעודת זהות

מיקום: צפון העיר, צפונית לרחוב ז'בוטינסקי ושכונות גבעת סוקולוב ושיכון ה', מערבית לכביש 4, מזרחית לשכונת תל גיבורים, ודרומית לאזור תעשיה צפון, נחלת שמעון, וקרית הרצוג

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 17,203

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): כ-26,500

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס): 4,854

מספר יח"ד צפוי (2035): כ-7,500

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 2 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה נמצאת לאורך הרחוב הראשי ז'בוטינסקי, קרובה לציר אם המושבות הראשי, וצמודה למחלף גהה בכביש 4. עם זאת, מדובר ברחובות עם עומסי תנועה כבדים.

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - ברחוב ז'בוטינסקי הצמוד וברחובות פנימיים בשכונה כמו אבוחצירא ואברבנאל עוברים קווי אוטובוס בתדירות גבוהה למגוון יעדים בגוש דן. רוב בתי השכונה נמצאים במרחק הליכה לתחנת אהרונוביץ של הקו האדום של הרכבת הקלה, שמאפשרת נסיעה נוחה ומהירה למגוון יעדים בגוש דן, לרבות אזורי תעסוקה מרכזיים כמו קרית אריה בפתח תקווה, BBC בבני, ברק, הבורסה ברמת גן, ומרכז תל אביב.

תחנת רכבת ישראל 'בני ברק - רמת החייל' נמצאת במרחק לא רב מהשכונה, אך בגלל היעדר דרכי גישה ישירות, ההגעה אליה ארוכה ולא נוחה.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - כיום יש בשכונה שביל חלקי במזרח רחוב ז'בוטינסקי, אך הוא לא מתחבר לשבילים נוספים ליצירת רשת, כך שהוא די חסר משמעות. בעתיד מתוכננים שבילים נוספים לאורך רחוב ז'בוטינסקי, וכן לאורך ציר אם המושבות עד לתל אביב ופתח תקווה. עם זאת, מדובר כרגע בהצהרות בלבד, ולא ידוע על תכניות קונקרטיות לסלילת השבילים.

מוקדי משיכה: 

• שוק פרדס כץ

סקירת השוק

שינוי מחירים: עליה ממוצעת של כ-5% במחיר דירה. ירידה של כ-14% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 12 יזמים (לא כולל יזמות פרטית): 

בתכנון
אומגה אדנים פיתוח והשקעות בע"מ - בניה חדשה
ב.ב.ד.ד השקעות בע"מ - בניה חדשה
טפירו אנשים בונים לאנשים -תמ״א 38 הריסה ובניה
יו.ג'י נכסים בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
שחר העיר בע"מ - בניה חדשה
שינפלד יציבה בע"מ  - תמ״א 38 הריסה ובניה
בבנייה
טפירו אנשים בונים לאנשים - 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה
מ.ב.צ יזמות ובניה - בניה חדשה
מ.ת.ת. החברה להתחדשות אורבנית בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה
קנדיין ייזום בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,552 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 384 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן