עיריית ראשל"צ: ההשבחה בשכונת "נחלת עלית" – למעלה מ-700 מיליון שקל

הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון פרסמה לאחרונה לוח שומה עבור קרקעות שכונת נחלת עלית – מתחם בן 540 דונם בצפון-מזרח ראשון לציון. בשטח זה, על פי התוכנית שאישרה הוועדה המחוזית מרכז בחודש מרץ 2023, צפויות לקום 4,000 יחידות דיור, כ-30,000 מ"ר של שטחי תעסוקה, כ-10,000 מ"ר שטחי מסחר.

על פי השומה שערך משרדה של השמאית גלית אציל-לדור, שיעור השבחת המקרקעין במקום עומד על כ-705 מיליון שקלים. כלומר, סך היטלי ההשבחה שצפויים בעלי הקרקעות לשלם צפוי לעמוד על קצת יותר מ-352 מיליון שקל.

קרקעות נחלת עלית שעבורן נערכה השומה ממוקמות בסמוך לשכונת נחלת יהודה, בין כביש 4 במערב, שדרות היובל במזרח, מחלף הסיירים החדש בצפון ודרך הציונות מדרום. על פי השומה שערכה אציל לדור, המועד הקובע לשומה הוא חודש ספטמבר 2023. על פי הניתוח של לדור, עומד מחיר כיום ממוצע למ"ר בשכונות הסמוכות לשכונה על 22 אלף שקלים, ושוויו של מ"ר מבונה, בשקלול גישות השומה שלוקחות בחשבון כי מדובר בשכונה בהתהוות עומד על 14 אלף שקל.

"כל בעל קרקע אמור לקבל לוח שומה, אך לפעמים זה 'מתפספס'" 

לדברי עורכי הדין רונית אלפר וצבי שוב המייצגים בעלי קרקעות פרטיים במתחם, משמעות המהלך שבו נקטה הוועדה המקומית ראשון לציון, של פרסום שומה כוללת עבור כלל המתחם, עוד לפני שמישהו מבין בעלי הקרקע ביקש לממש את המקרקעין באמצעות בניה או במכר, היא שלמאות בעלי הקרקעות במתחם ניתנה מרגע הצגת השומה תקופה של שנה בלבד שבה יוכלו להשיג עליה, שאם לא כן תהפוך לחלוטה.

"כעת משפורסמה השומה, יש לציבור פרק זמן של שנה מיום הצגתה לציבור כדי להציג שומה נגדית", הם מסבירים. לדבריהם, על אף שחובת הוועדה המקומית לשלוח לכל אחד מבעלי הקרקע את לוח השומה ואת גובה ההשבחה שנקבע לגבי הקרקע שבבעלותו, ישנם מקרים שבהם הדבר "מתפספס" כמו למשל במקרים של ירושה שבה הרישום על שם היורש עדיין לא הוסדר בטאבו. "לכן, כל מי שיודע שיש לו קרקע, חשוב מאד שהוא יהיה ער ללוח השומה שפורסם".

לגבי החלטת הוועדה המקומית לפרסם כבר כעת שומה לכלל המקרקעין, במקום לשלוח שומות פרטניות לכל מי שמבקש לממש את הזכויות בחלקת הקרקע שלו, אומרים השניים כי "לוח השומה כנראה יצא מתוך מחשבה של הוועדה המקומית שהיא תשיג ודאות. סביר להניח שההליכים יגיעו לשמאי מכריע ולאחר מכן לוועדת הערר, כך שבתוך שנתיים מהיום תהיה איזושהי ודאות – גם לעירייה על היקף ההכנסות הצפוי לה, וגם לבעלי הקרקע לגבי גובה היטלי ההשבחה שיידרשו לשלם ביום המימוש".

ודאות בתחום הנדל"ן היא דבר טוב, לא?
"יש לכך יתרונות אך יש גם חסרונות. היתרון המרכזי הוא שכל בעל קרקע יודע כעת מה ניצב בפניו. אך מצד שני, הפרסום בעצם 'כופה' על בעלי הקרקע חלון זמן של שנה בו הם מחויבים להתייחס לשומה אם ברצונם לערער עליה, ולפתוח בהליך מול הוועדה המקומית שמצריך משאבים, גם של זמן וגם של כסף, שלא בטוח שלכולם יש. יש אנשים שיהיה להם קשה מאד להתחיל עכשיו הליכים משפטיים.

לכן "הרבה ועדות מקומיות לא נוקטות בהליך של פרסום לוח השומה הכולל, כי זה הליך מקשה, ומעדיפות לשלוח שומות פרטניות עבור כל מקרה ומקרה שבו בעל המקרקעין מבקש לממש את הזכויות. גם השומה עצמה היא יותר מורכבת במקרה הזה. שהרי לשמאית שמינתה הוועדה, גלית אציל לדור, אין מידע על מחירי דירות במקום כי לא נעשו עסקאות למכירת דירות בשטח, כך שהטווח לפרשנויות השונות לקביעת שווי הקרקע הוא הרבה יותר רחב".