רמ"י מנסה להאיץ הבנייה בדרום גלילות ופונה לבעלי הקרקע הפרטיים: יש להתאגד בקבוצות לצורך הקצאת זכויות"

רשות מקרקעי ישראל  (רמ"י) פועלת להאצת הבנייה ברובע גלילות (תמל/3007). בהודעה שפרסמה לאחרונה היא קוראת לבעלי קרקעות פרטיים שיש להם זכויות בתוכנית, להתאגד כקבוצה ולמנות גורם מייצג (מיופה כוח) במסגרת הליכי האיחוד והחלוקה של התוכנית. המטרה היא שהזכויות במגרשים השונים יוקצו במשותף לקבוצת בעלים מאורגנת, וזה יאפשר להם לקדם את הבנייה מהר יותר על ידי ביצוע עסקאות קומבינציה עם יזמים או על ידי בנייה עצמית.

מדובר בתוכנית מועדפת לדיור לרובע שימושים חדש ברמת השרון ובתל אביב הכוללת 16,800 יחידות דיור, 1.1 מיליון מ"ר תעסוקה, ומבני ציבור ונופש בגובה של עד 37 קומות. התוכנית מתפרסת על פני כ-1,715 דונם בשטח שבין דרך נמיר (כביש מס' 2) במערב, כביש מספר 5 בצפון, נתיבי אילון (כביש מס' 20) במזרח ושכונת רמת אביב ג' בדרום.

התוכנית אושרה להפקדה בתנאים בפברואר האחרון וכוללת מספר רב של בעלים. הוחלט שטבלאות האיחוד והחלוקה יוצגו בדיון נפרד, וכי אלו יאושרו בפעימה אחת יחד עם אישור התוכנית המפורטת.

בהודעה שפרסמה רמ"י היא קוראת לבעלי הזכויות בשטח התוכנית "להגיש בקשה להתאגד כקבוצה ולהיות מיוצגים על ידי גורם מייצג לצורך הקצאת הזכויות במסגרת התכנית". רשימת הגושים והחלקות מונה חלקות וחלקי חלקות אשר חלקם עשויים להיכלל בתחום האיחוד והחלוקה בתוכנית. עם זאת רמ"י מסייגת כי "ההחלטה בדבר שטח התכנית ובכלל זה בדבר השטח שעליו יחול האיחוד והחלוקה כפופה להחלטת הוותמ"ל". עוד מצוין כי "מטרתה היחידה של הזמנה זו היא לייעל את הליך עריכת טבלת ההקצאות שתוגש ע"י עורך התכנית לאישורה של הוותמ"ל". את הבקשה יש להגיש עד 7 ביוני דרך טופס באתר רמ"י.

"מהלך ייחודי מצד רמ"י"

עוה"ד אביעד שוב ואלון קרביצקי ממשרד שוב ושות', המייצגים בעלי קרקעות רבים ברובע גלילות, מציינים כי מדובר במהלך ייחודי מצד רמ"י הממחיש את רצונה לקדם את התוכנית הספציפית הזאת אחרי שהייתה תקועה בוועדות התכנון השונות במשך שנים ארוכות.

עוה"ד אביעד שוב ואלון קרביצקי ממשרד שוב ושות': "ככל שבעלי הזכויות ברובע גלילות יהיו מאוגדים ויוקצו להם זכויות יחד, הבנייה תתקדם יותר מהיר. ראינו בעבר מתחמים גדולים שבמקרים בהם הזכויות הוקצו לבעלי הזכויות שלא היו מאוגדים, זה יצר עיכובים בבנייה, והליכי פירוקי שיתוף ארוכים וזה יוצר מצב של התקדמות לא אחידה בבניית המתחם, כי יש  מתחמים ומגרשים שהבניה עליהם התעכבה בעשור ויותר"

"ייחודה של התוכנית המקודמת בוותמ"ל הוא שהליך האיחוד והחלוקה יתבצע במסגרת התוכנית בותמ"ל ולא יחולק לשתי פעימות כמו במרבית המתחמים מרובי הבעלים בארץ, כדוגמת תוכנית 3700 או חוף התכלת בהרצליה, בהן התוכניות המתאריות אושרו אך התוכניות המפורטות שמטרתן להקצות את הזכויות לבעלים השונים תקועות כבר שנים ארוכות.

עוה"ד אלון קריביצקי ואביעד שוב (ITAMAR PHOTO)

"ככל שבעלי הזכויות ברובע גלילות יהיו מאוגדים ויוקצו להם זכויות יחד, הבנייה תתקדם יותר מהיר. ראינו בעבר מתחמים גדולים שבמקרים בהם הזכויות הוקצו לבעלי הזכויות שלא היו מאוגדים, זה יצר עיכובים בבנייה, והליכי פירוקי שיתוף ארוכים וזה יוצר מצב של התקדמות לא אחידה בבניית המתחם, כי יש  מתחמים ומגרשים שהבניה עליהם התעכבה בעשור ויותר. עצם המהלך הוא חשוב כדי לעודד מודעות בקרב בעלי הקרקעות לחשיבות של ההתאגדות טרם הקצאת הזכויות  - דבר שיובילם למימוש מהיר ומיטבי".

"שווי קרקע במגרשים לא מאורגנים נמוך בכ-30%"

עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב ממשרד עו"ד מוסרי & חביב, המייצגים מאות בעלי זכויות בפי גלילות, ממליצים באופן דחוף "למהר להתאחד בהסכם שיתוף שיבטיח שמירה על זכויותיהם. על בעלי זכויות להתארגן נוכח ריבוי הבעלים באותם מגרשים המצויים בהליכי תכנון מתקדמים. מטרת ההתארגנות לאיחוד בעלי הקרקעות בהסכמי שיתוף היא לגרום לכך שהבעלים יוכלו למקסם את זכויותיהם יחדיו במגרשי תמורה ספציפי, להשתבץ במגרשי תמורה עם בעלי זכויות כמותם המעוניינים בבנייה ומיוצגים על ידי עורכי הדין  ולא חלילה להיגרר לשיבוץ רנדומלי במגרש תמורה עם מאות בעלי זכויות אחרים (חלקים לא בין החיים וחלקם לא מאותרים) ולהיגרר לפירוקי שיתוף במקרקעין, שעלולים להוות עבורם דחיית מימוש וברוב המקרים גם אובדן הקרקע בדרך של מכירה כפויה בהליכי פירוק שיתוף בבתי המשפט, תוך חיוב תשלומי מס שבח והיטל השבחה והוצאות כינוס.

עוה"ד יוסי מוסרי ומורן חביב (משרד עו"ד מוסרי & חביב)

בנוסף ממליצים עוה"ד מוסרי וחביב לבעלי זכויות שטרם התאגדו, "לוודא שהם מיוצגים כמו שצריך ובמסגרת זו להצטרף לקבוצה גדולה כדי להימנע מפגיעה בזכויות ומפירוק שיתוף מאולץ. לדבריהם, התאגדות מבטיחה קבלת מגרשים לבנייה המיועדים רק לשותפים ולא לזרים ועל ידי כך מונעת את ההגעה למצב שבו בעל קרקע תובע את שותפו האחר בפירוק שיתוף במקרקעין, מאלצו למכור את זכויותיו, לשלם מס שבח וגם את היטל ההשבחה".

השמאי גיל לזר, המתמחה בקרקעות במתחמי תכנון והיטלי השבחה , אומר כי "יחידות קרקע במגרשים לא מאורגנים מקבלות ערך הנמוך בכ 30-35 אחוזים פחות מאותן יחידות קרקע במגרשי תמורה מאורגנים, כך למשל במחירי הקרקע במתחמים 2, 3 בשדה דב שהופקדו לאחרונה על ידי רשות מקרקעי ישראל ".