האם מיזמי מחיר למשתכן מזכים בתשלום אגרת בנייה מופחתת? בית המשפט הכריע באופן נחרץ

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר נדרש להכריע בשאלה האם אגרות הבנייה להקמת פרויקט בנייה במסגרת תכנית " מחיר למשתכן ", חוסות תחת הפטור החלקי לו זכאית המדינה בגין בנייה לזוגות צעירים.

נסיבות המקרה:
אגרות בנייה נגבות על ידי הוועדה המקומית בעבור קבלת היתר בנייה, בהתאם להיקף ולסוג הבנייה. התעריפים נקבעים על פי הפירוט המופיע בתקנות וצמודים למדד. רלוונטי לעניינינו הוא הפטור החלקי (מחצית האגרה) הקבוע בתקנות שניתן למדינה בגין בנייה המבוצעת על ידה, מטעמה או ביוזמתה, והמיועדת לשיכוני עולים, מפונים וזוגות צעירים. 

חברה קבלנית אשר זכתה במכרז במסגרת תוכנית מחיר למשתכן  ונדרשה לשלם אגרות בניה בתעריף מלא, פנתה לביהמ"ש בתביעה להחזר מחצית האגרות ששילמה. החברה טענה כי הינה זכאית להנחה של מחצית האגרה, בגין הפטור החלקי הקבוע בתקנות למדינה. זאת, מכיוון שהפרויקט המוקם הינו ביוזמת המדינה ומטעמה, וכי תוכנית "מחיר למשתכן" נועדה לסייע בעיקר לזוגות צעירים.

הוועדה המקומית טענה להגנתה, כי התביעה הוגשה בשיהוי של 4 שנים, ומהווה אכיפה לא ראויה של ההליך המנהלי; כי הפרויקט אינו מוגדר "כפרויקט לזוגות צעירים"; וכי מדובר בשיפור בדיעבד של תנאי המכרז אשר לקח בחשבון תשלום אגרה בתעריף מלא. 

חברה קבלנית אשר זכתה במכרז במסגרת תוכנית " מחיר למשתכן " ונדרשה לשלם אגרות בניה בתעריף מלא, פנתה לביהמ"ש בתביעה להחזר מחצית האגרות ששילמה. החברה טענה כי הינה זכאית להנחה של מחצית האגרה, בגין הפטור החלקי הקבוע בתקנות למדינה. זאת, מכיוון שהפרויקט המוקם הינו ביוזמת המדינה ומטעמה, וכי תוכנית מחיר למשתכן נועדה לסייע בעיקר לזוגות צעירים

המדינה – באמצעות מנהל התכנון - הגישה עמדתה בהליך, ולפיה פרויקט מחיר למשתכן נועד לסייע למחוסרי דיור ברכישת דירה ולא נבנה עבור המדינה. כמו כן, אין לראות בפרויקט ככזה שנבנה מטעם המדינה או ביוזמתה. בנוסף, הפרויקט לא הוגדר כפרויקט עבור זוגות צעירים, לא על ידי הרשות המקומית ולא על ידי המדינה. עוד הוסיפה המדינה, כי יש לפרש את הוראת הפטור בצמצום, כדי לשמור על הקופה הציבורית ועל שוויון בין כל תושבי העיר. מכל הטעמים הללו טענה המדינה כי דין התביעה להידחות.

בית משפט השלום אליו הוגשה התביעה החליט לדחותה, וקבע כי הפטור בגין תשלום אגרה למדינה אינו חל על החברה הקבלנית בפרויקט " מחיר למשתכן ", ממספר נימוקים: על פי הפסיקה אין בפרויקט מעורבות של ממש של המדינה; תוכנית מחיר למשתכן לא מיועדת ספציפית לאף אחת מהקבוצות הקבועות בפטור; היעתרות לתביעה תגרום לשיפור בדיעבד בתנאי מכרז "מחיר למשתכן" שבו זכתה החברה הקבלנית. עוד קבע ביהמ"ש כי והתביעה הוגשה בשיהוי רב, באופן שקבלתה תגרור את העירייה לגירעון תקציבי משנים קודמות.

על פסק דינו של בית משפט השלום הגישה החברה הקבלנית ערעור לבית המשפט המחוזי, אשר קיבל את הערעור, והפך את ההחלטה.

החלטת בית המשפט המחוזי:

בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור, וקבע שבמקרה זה התקנה אינה מעלה שאלות פרשניות, ועל הפרק עומדת שאלת יישום הפטור ביחס לבנייה שמבוצעת במסגרת מחיר למשתכן . 

ביהמ"ש המחוזי קבע כי מחוקק המשנה לא התכוון לחייב בירור עובדתי או סטטיסטי מי בדיוק יהיו רוכשי הדירות, אלא כי הבנייה נועדה לשכבות סוציואקונומיות שהאפיונים שלהן דומים לאלה של זוגות צעירים. ולכן התוכנית נועדה בדיוק לאותה תכלית שאליה מכוון סעיף הפטור

עוד קבע ביהמ"ש המחוזי כי מחוקק המשנה לא התכוון לחייב בירור עובדתי או סטטיסטי מי בדיוק יהיו רוכשי הדירות, אלא כי הבנייה נועדה לשכבות סוציואקונומיות שהאפיונים שלהן דומים לאלה של זוגות צעירים. לכן, ביהמ"ש קובע כי תוכנית מחיר למשתכן נועדה בדיוק לאותה תכלית שאליה מכוון סעיף הפטור. בנוסף, קיימות אינדיקציות רבות למעורבות המדינה בפרויקט מחיר למשתכן. בין היתר, בייזום הפרויקט, בפיקוח  עליו ובשיווקו לרוכשים שעברו סינון ומיון ע"י המדינה.

ביהמ"ש דחה את טענת השיהוי והגרעון התקציבי שנגרם בעטיה. זאת מהטעם שהלכה זו אינה תקפה עוד. וככל שמגיעה לבעל דין השבה מהרשות, כזו שניתן להגיש בעניינה תביעה אזרחית, לא תידחה התביעה, גם אם המדובר בשנת תקציב מאוחרת יותר. ובלבד שלא חלה על תביעה זו התיישנות אזרחית.

מטעמים אלו קבע ביהמ"ש המחוזי כי דין הערעור להתקבל, וכי על הוועדה המקומית להשיב לחברה הקבלנית סכום מחצית אגרות הבנייה ששולמו על ידה.

המערכת מודה לעוה"ד מיכאל רוזן ואלון לוונשטיין, ממשרד עו"ד מיכאל רוזן שייצגו את החברה הקבלנית, על שהביאו את ההחלטה לידיעתה.

[ע"א (ירושלים) 51431-01-24 אופק - שלי בניה ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בית שמש].

הכותבת היא עו"ד איילת צור, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיועו של אביחי שאשא.