לאחר שחוללו מהפכה בביקוש למגורים – האם מבצעי המימון האגרסיביים בדרך לענף הנדל"ן המניב?

האם מבצעי המימון שהעירו את שוק הנדל"ן למגורים יגיעו בקרוב גם לשוק הלוגיסטיקה? סנונית ראשונה בהקשר זה הושקה בתחילת השבוע על ידי חברת אתגר נדל"ן, שמציעה לרכוש שטח אחסון בפרויקט האומן 18 באשדוד, לשלם 10% מהמחיר בעת הרכישה ו-90% במועד אכלוס, ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה.

הפרויקט החל להבנות לאחרונה על שטח של 15 דונם בקצה נמל אשדוד, ויכלול מבנה בן 3 קומות, מעל קומת קרקע. מוצעים בו למכירה שטחי אחסון בני 300 מ"ר ומעלה, המיועדים כפתרונות אחסון לוגיסטיים בשטחים קטנים לעסקים קטנים ובינוניים, יבואנים, סוחרים, וכדומה.

על פי מידע שנמסר מהחברה, בחודש האחרון בוצעו 5 עסקאות שונות בהיקף כולל של כ- 1,600 מ"ר ובמחיר ממוצע של כ-13,000 שקלים למ"ר. הרוכשים הם ברובם יבואנים תושבי השפלה המייבאים, בין היתר, חלפים לרכב טקסטיל וחומרי בנייה. הפרויקט מלווה על ידי בנק הפועלים, והמסירה צפויה במחצית השנייה של שנת 2026.

לדברי מנכ"ל אתגר נדל"ן, חיים גולובנציץ, "רוב רוכשי הדירות מבצעים היום עסקאות רק בגלל מבצעי המימון. החלטנו להחיל את זה באופן תקדימי גם על לוגיסטיקה, זה לא קיים היום. חלק גדול ממה שמסתובב היום בשוק הן קבוצות רכישה שלא יכולות לתת היום את הפתרון הזה, כי הן דורשות הון עצמי מצטבר של עד 50% עוד לפני תחילת העסקה".

עוד לדבריו, "הביקושים לשטחים לוגיסטיים בישראל הולכים ועולים כתוצאה מהעלייה המשמעותית בהיקף הקניות המקוונות והפתיחה של השוק הישראלי ליבוא מקביל. "המבצע שאנחנו מציעים יאפשר לבעלי העסקים ולמשקיעים לרכוש את שטחי האחסון עם הון עצמי נמוך, מבלי לקחת משכנתה בריביות הגבוהות של היום ומבלי להיות חשופים לעלייה במדד תשומות הבנייה ולהשלים את הסכום רק בעת האכלוס וכך גם ליהנות מעליית הערך הצפויה של שטחי האחסון".

"זה יכול לתפוס מאוד חזק, כי יש לזה צורך אמיתי"

אז האם נראה שיטת מימון זו מתרחבת באופן משמעותי אל מעבר לנדל"ן למגורים? סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצת Newmark – natam , אור בן צבי קליין, אינו חד משמעי: "אני חושב שזה יתפוס, אם כי כרגע זה בשוליים", אמר. "אנשים אוהבים ודאות. בטח כשזה פרויקט עתידי. במקביל השכירויות של הלוגיסטיקה רק עולות. שוק הלוגיסטיקה הוא מוצר חם בשוק הנדל"ן המניב, ויש הרבה שחקנים שלוטשים עיניים ומעדיפים אותו, ותופסים אותו כמוצר יותר בטוח משוק המשרדים עם סיכון יותר נמוך. אז מימון כזה בטח יכול לעזור, בטח למי שרוכש את הנכס לשימוש עצמי. בתקופת הבנייה אתה צריך לשלם הרבה פעמים לפי קצב הבנייה, בטח בקבוצות רכישה, ואז אם אתה שוכר מקום, אתה מוצא את עצמך משלם גם שכירות וגם תשלומים לבנייה החדשה". 

שמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים בחברת SK (אס.קי) שמאות אומר כי "מודל המימון הזה של 20/80 הוא מנוע הצמיחה של ענף המגורים בחודשים האחרונים. זה הקטר שמוביל את המכירות של הנדל"ן החדש. אני לא חושב שזה שונה דרמטית מענף הלוגיסטיקה. זה ענף שעבר מהפך מאז הקורונה, וממשיך לצבור תאוצה. שטחים של 300 מטר ומעלה לא ישמשו חברות ענק כמו שטראוס למשל, אבל הם יתנו את הפתרון לסוחרים וחנויות, והמודל ייתן להם אפשרות לקנות את זה בהדרגה עם מענה נוסף של שירותי ניהול". 

מאחר ואי אפשר באמת לדעת מה יקרה בעוד שנתיים, כהן מסביר כי פרק הזמן שיעבור עד מועד התשלום הסופי, "יאפשר לרוכש לחסוך כסף. לצד אי הוודאות יש אפשרות לצבור הון עצמי ולהקטין את יתרת המימון בסוף התקופה וזה סופר אטרקטיבי. אני חושב שזה יכול לתפוס מאוד חזק, כי יש לזה צורך אמיתי. ענף המגורים פתח את הצוהר למודל".