האם השבת קרקע חקלאית למדינה תמורת פיצוי נחשבת כ"מכירה" לצרכי מס? כך הכריעה ועדת הערר

לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מכירת זכויות במקרקעין טומנת בחובה חובת תשלום מס שבח אשר מוטל על המוכר. החוק מגדיר בין היתר "מכירה" כ"הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה". מכאן עולה השאלה - האם במקרה שבו מוחזרות זכויות במקרקעין עקב דרישה להשבתן לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) האירוע מוגדר כמכירה, המחייבת תשלום מס שבח .

במאמר זה, נסקור את החלטתה של ועדת הערר בסוגיית השבת זכויות חכירה במקרקעין עקב דרישת השבה שהוציאה רמ״י, אשר הוגדרה כ'מכירת זכות במקרקעין', וחויבה במס שבח.

נסיבות המקרה:
ענייננו בערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע, בעניין הטלת חובת תשלום של מס שבח שאותו נדרש המוכר לשלם, בגין החזרת זכויות חכירה במקרקעין לידי רמ"י. העוררת ובן זוגה, שנפטר בינתיים, היו בעלי זכויות חכירה ב-5 חלקות, אשר נחכרו בשנות ה-50 על ידי אגודת "הדרי אשקלון" לשם גידול הדרים. וזאת, לתקופה בת 49 שנים עם אופציה ל-49 שנים נוספות. בהסכמי החכירה שנחתמו בעת החכירה, נקבע כי ככל שבעתיד ישתנה ייעודם של המקרקעין, תהייה רמ"י רשאית להביא לסיומה המוקדם של תקופת החכירה.

ואכן, לימים, שונה ייעודם של המקרקעין. בעקבות כך רמ"י הודיעה לעוררת כי הקרקע שבבעלותה עתידה לשמש עבור תוכנית דיור רחבת היקף, ולשם כך דרשה את השבתם של המקרקעין, בהתאם להוראת החוזה. לצד זאת רמ"י הציעה פיצוי לבעלי הזכויות. בנסיבות אלה, העוררת חתמה על הסכם עם רמ"י לפיו תקבל פיצוי כנגד ביטול זכויותיה בקרקע, פינויה והחזרת החזקה בה לידי רמ"י.

בהמשך להשבת זכויות המקרקעין, מנהל מיסוי מקרקעין קבע, כי ההשבה מהווה אירוע מכירה לפי החוק, ובהתאם, רווחי הסכם הפיצוי חייבים בתשלום מס שבח . העוררת השיגה על ההחלטה הנ"ל וטענה כי ההשבה אינה "מכירת זכות במקרקעין" ומכאן, יש לחייב את העסקה בתשלום מס כרווח הון על-פי פקודת מס הכנסה. בהמשך לכך, טענה העוררת כי היא זכאית לפטור ממס הכנסה עקב מצבה הבריאותי, ועל כן, לגישתה, היא פטורה מתשלום המס באופן מלא.

מנהל מיסוי מקרקעין דחה את השגת העוררת. משכך, עררה העוררת על החלטתו בפני ועדת הערר.

החלטה:
ועדת הערר דחתה את עמדת העוררת, ואימצה את החלטת מיסוי מקרקעין , לפיה מדובר ב'מכירה' של 'זכויות במקרקעין'. בנוסף נקבע כי אין כל נפקות לטעם שבעטיו הועברו הזכויות במקרקעין, קרי - האם היה זה מרצונה החופשי וביוזמתה של העוררת, או שמדובר בהשבה שנכפתה על העוררת מכוח הסכמי החכירה. משכך, השבת הזכויות לידי רמ״י בעקבות שינוי הייעוד, הנעשית על פי החוזים שנכרתו, עולה כדי "מכירת זכות במקרקעין" החייבת מס שבח . 

כך גם נדחתה טענתה של העוררת כי יש למסותה לפי פקודת מס הכנסה, ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין . ועדת הערר קבעה כי אכן מדובר בשני אפיקי מיסוי אלטרנטיביים, שניתן למסות רק על בסיס אחד מהם, במטרה למנוע כפל מס. ככל שמדובר ברווח הוני, תוענק הבכורה לחוק מיסוי מקרקעין , והשבח יחויב בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. וככל שמדובר בהכנסה פירותית, תחויב ההכנסה לפי הוראות פקודת מס הכנסה.

לו סברה העוררת כי יש לחייבה במס הכנסה, היה עליה לפנות לפקיד השומה מיוזמתה לקבלת אישור לשם כך, בהתאם להוראות הפקודה. העוררת לא עשתה כן. ומכאן, שאין לקבל טענה זו.

(ו"ע 21103-11-19 וינשל נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר-שבע). 

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. עריכה: עו"ד דנית ג'אן בסיוע המשפטן יוסף מינץ