עמק בעלייה: בשכונה הפריפריאלית הזו המחירים עולים, אך ניתן עדיין למצוא דירות במיליון שקל

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – מרכז העיר, עפולה.

שכונת מרכז עפולה מתאפיינת מתאפיינת בבניינים בני 5–7 קומות, שלצדם מעט בתי קרקע ובתים דו־משפחתיים. האוכלוסייה בשכונה מגוונת מבחינה גילית וכוללת משפחות צעירות לצד קשישים, חלקם מעולים מבריה"מ לשעבר. רמת התחבורה הציבורית בשכונה בסך הכל סבירה, אך צפויה בעתיד להשתפר משמעותית עם מספר פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים של תכנון וביצוע, בהם סלילת נת"צים ברחובות הראשיים, הקמת מערך אוטובוסים תדירים ורבי קיבולת והכפלת מסילת העמק.

על פי הניתוח שביצעה מדלן , מחירי הדיור בשכונה עלו בכמעט 8% בתוך שנה. מדובר אמנם עלייה מתונה יותר מזאת שהתרחשה בכלל העיר באותה תקופה - (כ-13%) אבל עדיין עלייה נאה. מרכז העיר עלה גם על מפת ההתחדשות העירונית עם מספר פרוייקטים שנמצאים בשלבים שונים ויחדשו את המרכז הוותיק, לצד תנופת בנייה חדשה בעיר שכוללת מספר שכונות מתוכננות שצפויות להוסיף לבירת העמק אלפי דירות חדשות. 

כרטיס ביקור - עפולה

מיקום: מרכז עמק יזרעאל, דרומית לנצרת, צפונית ליישובי חבל תענך, מערבית לאזור התעשייה אלון תבור, ומזרחית ליקנעם

תושבים (2023): 63,174

גידול אוכלוסייה: 2.7%, ריבוי טבעי 690, מאזן הגירה 707, עולים בהשתקעות ראשונה 258

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 1,905 עסקאות בכל שנת 2022, 1,365 עסקאות בכל שנת 2023 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-13% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-17% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-28% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• מתחם C1 - שכונה חדשה בבנייה בצפון העיר עם צפי לכ-2,500 דירות

• מרכז העיר - פרויקטים רבים של בנייה חדשה באינפיל (על מגרשים ריקים באזור מבונה) ובהתחדשות עירונית

• רובע יזרעאל - רובע מגורים חדש לקראת סיום בנייה בין מרכז העיר לגבעת המורה, עם כ-4,500 דירות

• עפולה הצעירה - שכונה חדשה בבנייה בצפון מזרח העיר, עם צפי לכ-2,150 דירות 

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר - 7 פרויקטים

• עפולה עילית - 1 פרויקט

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• התחדשות עפולה עילית - תוספת של כ-2,350 דירות

• התחדשות גבעת המורה - תוספת של כ-1,000 דירות

• התחדשות העיר הוותיקה - תוספת של כ-7,350 דירות

• התחדשות אזור התעשייה המרכזי - תוספת של כ-1,400 דירות

• התחדשות אזור התעשייה המזרחי - תוספת של כ-900 דירות

• מתחם B1-B2 - שכונה מתוכננת צפונית לרובע יזראעל עם כ-9,000 דירות

• מתחם 14 - שכונה מתוכננת מערבית לרובע יזרעאל ומתחם B1-B2 עם כ-1,750 דירות

• עפולה דרום - שכונה מתוכננת בדרום העיר עם כ-7,000 דירות

• רובע גלבוע - שכונה מאושרת בדרום העיר עם כ-7,800 דירות

• עפולה מערב - שכונה מתוכננת מערבית למרכז העיר עם כ-3,250 דירות 

מספר היתרים בשנה האחרונה: 50 פרוייקטים בסה"כ, 43 מהם בבנייה חדשה, 6 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 1 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת)

מרכז העיר עפולה - תעודת זהות

מיקום: מערב העיר, דרומית למתחם C1 וכביש עוקף עפולה (65), מזרחית לשכונת גאולים/בנה ביתך, צפונית לבית העלמין, ומערבית לרובע יזרעאל וכביש 71

מספר תושבים (סוף 2023, נתוני למ"ס מעובדים): כ-23,200

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): כ-27,000

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): כ-9,200

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה אופטימית): כ-11,000 (לפי תכנית המתאר הצפי הוא לכ-15,700)

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 4-6 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה -בשכונה יש רשת רחובות צפופה ואיכותית, שמאפשרת פיזור טוב של התנועה. עם זאת, מספר החיבורים לכבישים הארציים שמקיפים את העיר מועט, מה שעלול להכביד על העומסים בכבישים ככל ומספר התושבים ומקומות התעסוקה בשכונות מרכז העיר יגדל. המצב צפוי להשתפר בעתיד הקרוב עם סיום סלילת כביש עוקף עפולה מזרח בצפון העיר, והקמת מחלף בכניסה הצפונית, במקום רמזור כיום. 

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - במרחק נסיעה קצרה מהשכונה (אך לא במרחק הליכה) נמצאת תחנת הרכבת העירונית, שמאפשרת נסיעה לחיפה, אך בתדירות נמוכה (אחת לשעה, 2 לשעה בשעות השיא). שירות האוטובוסים העירוני בשכונה טוב יחסית, ובזכות התחנה המרכזית שנמצאת בלב השכונה ניתן להגיע למגוון יעדים בארץ. עם זאת, קווים תדירים מאפשרים נסיעה רק ברמה המקומית והמחוזית, ולא למרכז הארץ. 

שיפורים מתוכננים למערך התחב"צ באזור כוללים: 

• סלילת נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צ) ברחובות הראשיים במרכז העיר, במסגרת הסכם 'רשויות השינוי' עם משרד התחבורה. 

• הקמת מערך אוטובוסים תדירים ורבי קיבולת (BRT) לאורך כביש 65 עד חדרה (הפרויקט מתוקצב ובתכנון מפורט)

• הכפלת מסילת העמק להגברת תדירות הרכבות (טרם תוקצב או תוכנן)

• חיבור מסילת העמק למרכז הארץ דרך מסילות מנשה והמסילה המזרחית (טרם תוקצב, בשלבי תכנון ראשוניים, שנת יעד 2031)

• סלילת מסילת רכבת לטבריה (טרם תוקצב, שנת יעד 2035)

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - כיום בשכונה ישנו שביל בודד בפארק הרכבת, ושביל נוסף יוצא מגבול השכונה הצפוני לתחנת הרכבת. עם זאת, במסגרת הסכם 'רשויות השינוי' מתוכננת הקמת רשת שבילים במרכז העיר עד סוף העשור.

מוקדי משיכה: 

• מסחר ומקומות בילוי ברחובות מרכז העיר

• היכל התרבות

• התחנה המרכזית

• פארק הרכבת

• משרדי העירייה ומשרדי ממשלה 

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): עליה ממוצעת של כ-7.8% במחיר דירה. ירידה של כ-51.8% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 14 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בתכנון/ בנייה פעילה: כ-511 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 214 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 284 יח"ד 

כמה דירות נבנות כעת: 402 יח"ד 

כמה דירות צפויות להיבנות בזמן הקרוב: 109 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן