כיצד ייראה שוק הנדל"ן הישראלי בשנת 2040?

בשנים האחרונות עשיתי לי מנהג – לכתוב ולפרסם טור חגיגי לכבוד יום העצמאות בו אני סוקר את מצב שוק הנדל"ן מתוך נתוני הדמוגרפיה הישראלית – זו של ההווה, וזו של העתיד, כשתגיע מדינת ישראל ליום הולדתה ה-100. גם כתבתי על הלקחים אותם ניתן ללמוד מהיסטוריה של 150 שנות ציונות, שלוו על פי רוב בקשיים ואתגרים, ביחס למציאות שלנו בהווה, שגם היא כרוכה בקשיים ובאתגרים בני זמננו.

אלא שהשנה אינה שנה ככל השנים – השנה אין זה טור חגיגי – כי קשה לחגוג כאשר כל כך הרבה עצב סובב את כולנו. יחד עם זאת ראיתי לנכון לכתוב גם השנה טור מיוחד, שעבורי הוא כבר חלק ממסורת יום העצמאות האישית שלי, טור בו אנסה לבחון את המצב של מדינת ישראל ואת הכיוונים של שוק הנדל"ן. לעצור לרגע ולתאר את הכיוונים האלו בראייה ארוכת שנים ומבוססת נתונים, דבר שלצערי לא נעשה ביומיום ובשטף האירועים המלווה אותנו.

מחקר צופה פני עתיד

השנה אני מתכוון להיכנס לתוך מנהרת הזמן אל שנת 2040, ולנסות לייצר השוואה בין מצב שוק הנדל"ן היום לזה העתידי. משימה לא פשוטה אני נוטל על עצמי, ויש שיאמרו גם קצת מסוכנת, כי ידוע למי ניתנה הנבואה. אבל כאשר ניצבים על קרקע מוצקה של נתונים אז המשימה קלה הרבה יותר, והיא תאפשר לנו בצורה כמעט אמפירית וברורה לקבל מושג לגבי הכיוונים של השוק לפחות ל-16 השנים הבאות (שנת 2040), ואף מעבר לכך, בואכה יום העצמאות ה-100 של מדינת ישראל (שנת 2048).

את הנתונים במאמר זה שלפתי מתוך מאמר של הגיאוגרף ד"ר אלי יצחק, חוקר ומרצה באקדמיה, ומומחה למערכות מידע גיאוגרפיות (GIS). המאמר התפרסם השנה (2024) במסגרת מרכז ג'יימס שאשא למחקרים אסטרטגיים, האוניברסיטה העברית בירושלים, וכותרתו "תהליכים דמוגרפיים והשפעתם על המרחב הפיזי והחברתי במדינת ישראל – ניתוח המצב הקיים ותחזיות לעתיד".

המאמר כולל סיכום של מחקר בנושא דמוגרפיה ותשתיות חברתיות, הוא מתמקד בהיבט המרחבי-פיזי ובהיבט החברתי של ההתפתחויות הדמוגרפיות הצפויות במדינת ישראל בעשורים הקרובים. מדובר בקובץ מרתק של נתונים ומסקנות, שאני ממליץ לכל אחת ואחד לקרוא אותם, שכן הדבר יאפשר זווית ראייה מרתקת על ההווה והעתיד של מדינת ישראל, כפי שזה משתקף בדמוגרפיה שלה.

מדידה של היצע הדיור

לצורך העניין בחרתי לשלוף מהמאמר מספר נתונים שיש להם את היכולת להציג לנו את מצבו של שוק הנדל"ן כיום ולהשוותו עם המצב שיתקיים בעתיד הרחוק בשנת 2040. המדידה משווה את כמות יחידות הדיור (יח"ד) הזמינות כיום לכל 1,000 אנשים, בהשוואה לזו שצפויה להיות זמינה בשנת 2040. זה יוכל ללמד אותנו אם היצע הדיור במדינת ישראל יהיה יציב, לחילופין אם היצע הדיור יגדל, או שמא היצע הדיור יקטן והמחסור בדירות אף יעמיק בהשוואה למצב היום.

וכעת לנתונים:

על פי המחקר של ד"ר יצחק מספר האנשים בישראל נכון למועד פרסום המאמר עמד על כ- 9,858,000 (יש לציין כי גם בזמן הקצר שעבר מאז פרסום המאמר אוכלוסיית ישראל גדלה, והלמ"ס פרסמו כי ערב יום העצמאות עומדת אוכלוסיית ישראל על 9,900,000 תושבים). כמות זו של אנשים מתגוררת ב-2,850,000 יח"ד. חישוב של הנתונים מלמד שכיום בישראל על כל 1,000 אנשים ישנן 289 יח"ד. זה יהיה צד אחד של ההשוואה שלנו – המתייחסת להווה.

כמות אוכלוסיית המדינה בשנת 2040 צפויה לגדול לפי תרחישים שונים – נמוך, בינוני וגבוה, וצפויה לעמוד בתרחיש הנמוך על 12.3 מיליון אנשים, ועל פי התרחיש הגבוה על 14.2 מיליון אנשים.

בנוגע להיצע הדירות בשנת 2040, הרי שהתחזית לעתיד היא לפיתוח של כ-1,112 מתחמים גיאוגרפיים לבנייה למגורים ובהם פוטנציאל לשיווק של כ-436,000 יח"ד. מדובר בשיווק, ולא כל הדירות המשווקות גם נבנות, אך ניקח לצורך החישוב מצב בו 100 אחוז מהדירות המשווקות גם נבנות ומאוכלסות עד שנת 2040, המשמעות היא שהיצע הדיור יעמוד על סך של 3,286,000 יח"ד.

חישוב של הנתונים מלמד שבשנת 2040 בתרחיש הדמוגרפי הנמוך על כל 1,000 אנשים יהיו 267 יח"ד (ירידה 7.6 אחוזים ביחס למצב כיום), ובתרחיש הדמוגרפי הגבוה על כל 1,000 אנשים יהיו 231 יח"ד (ירידה של 20 אחוזים ביחס למצב כיום).

היצע דירות קטן

הנתונים הינם ברורים וחד-משמעיים.

בכל תרחיש דמוגרפי בשנת 2040 יהיה פחות היצע דירות לכל 1,000 אנשים, בין אם מעט פחות או הרבה פחות. אנחנו מדברים על כך שהיצע הדיור יצטמצם עד שנת 2040, ושאוכלוסיית ישראל תתמודד עם שוק נדל"ן בו המחסור בהיצע דירות יהיה אף יותר משמעותי ואקוטי מאשר כיום.

מבלי להתעמק במשמעויות של הנתונים על מחיר הדיור – ניתן בגדול לומר שכאשר מוצר (במקרה הזה דירה) המצוי בשנת 2024 במחסור, והמחסור הזה רק הולך ומעמיק – הרי שיהיו לכך משמעויות גם במחירי הדירות וגם במחירי השכירויות, והביקוש הגובר מול היצע קטן יניע את גלי עליות המחירים של העשורים הבאים.

עכשיו, ערב יום העצמאות ה-76, כאשר נכנסנו לתוך מנהרת הזמן, ביקרנו לשעה קלה בשנת 2040, וחזרנו להווה, הרי שאנו יכולים לראות בצורה בלתי אמצעית ומוחשית את קו המגמה של שוק הנדל"ן, את הכוחות שיעצבו אותו ויניעו אותו, ואנו רואים אותו בצורה ברורה.

לסיום – מסקנה אישית

ומה זה אומר עבור כל אחד מאיתנו?

קטונתי מלתת המלצות, אולם כאשר אני רואה את הממצאים, את הנתונים ואת המגמות, הרי שברור שמעבר ליומיום ולהתרחשויות שאנו עדים להן ביומיום שלנו, ובטח בשבעת החודשים האחרונים, ברור כמעט מעבר לכל ספק שגם היום, למעשה אפילו בפרט היום, השקעה בדירה במדינת ישראל הינה אטרקטיבית ויש לה סיכוי טוב להניב פירות לאורך השנים.