3 חודשים לאחר שאושרה: עיריית גבעתיים פועלת לשינוי התוכנית שתחליף את תמ"א 38 בעיר

הוועדה המקומית גבעתיים אישרה ביום ג' לאגף ההנדסה להגיש ערר על החלטת הוועדה המחוזית תל אביב לאשר למתן תוקף את התוכנית הבניינית של העיר, או להגיע עמה לסיכום על קיום דיון חוזר בתוכנית. זאת לאחר שההחלטה על מתן התוקף לתוכנית התקבלה על ידי הוועדה המחוזית לפני שלושה חודשים. כך אמר אתמול (ה') מהנדס העיר גבעתיים, האדריכל שגיא תמרי, בפורום יזמים שנערך ביוזמת מרכז הנדל"ן . תמרי הסביר כי הסיבה לכך היא כי בין התוכנית שהופקדה על ידי העירייה ובין התוכנית שאושרה בסופו של דבר על ידי הוועדה המחוזית, ישנם פערים.

לדבריו, "התוכנית שהוגשה על ידינו קבעה מכפילים של 2.3 ליחידות ושל 2.7 לשטח. הוועדה המחוזית אישרה תוכנית נפחית שקבעה את אותן הזכויות בכל אזור ואזור ללא קשר למצב הנכנס באופן שבו מגרש אחד מקופח ומגרש שני מתעשר. אפשר ללכת לכיוון נפחי, אבל בבנייה לצורך התחדשות אי אפשר לקבוע באופן גנרי את מס' יחידות הדיור, הן צריכות לנבוע ממספר הדירות במצב הקיים. יש כוונה לקבוע לדיון חוזר ולהביא תוכנית שמצד אחד תתממש מהר ומבלי שאקבל עודף או חוסר זכויות במגרשים ישנים".

תמרי תאר את אתגרי ההתחדשות בעיר שלפי הלמ"ס רמת הצפיפות בה היא השנייה במדינה: "אנחנו העיר השנייה ברמת הצפיפות אחרי בני ברק, כשכבר כיום רמת הצפיפות היא 20 יחידות דיור לדונם. לשם השוואה, ברחובות (שם שימש תמרי כאדריכל עיר עד לפני שנה, דנ"ק) התכנון הביא ל-20 יחידות דיור לדונם במצב היוצא, בגבעתיים זה המצב הנכנס. אם אני מחדש במגרשים, זה לא כזה נורא, המכפיל לא מאד גדול. אבל אם אני הולך על המתחמים של פינוי-בינוי, אני צריך לייצר לעצמי קרקע, לכן בכל מתחם אני מפקיע בין 40% ל-50%. ללא לקיחת שטחים ויצירת שטח ציבורי חדש לדורות הבאים לעיר אין זכות קיום, לתושבים לא יהיה מקום לשאוף אויר וגם לא לנסוע - לא באופניים ולא באוטו".

מהנדס העיר גבעתיים שגיא תמרי ( מרכז הנדל"ן )

אסף וקסלר, רכז שיכון ונדל"ן באגף התקציבים במשרד האוצר, הרצה על מדיניות השכירות המוסדית ארוכת הטווח: "בנתוני מאקרו שוק השכירות נותן מענה טוב לתושבי המדינה, ממוצע השוכרים עומד על 28% בדומה ל-OECD. גם היחס בין שכירות להכנסה דומה למדדים הבינלאומיים. בממוצע, 22% מהכנסות משק בית, הוא מוציא על השכירות.

"אבל התחושה היא שזה לא מספיק טוב. מה האתגרים של שוק השכירות בישראל? המוצר הוא לא תחליפי לבעלות, החוזים קצרים בממוצע מה-OECD החוזים שנתיים וזה יוצר חוסר ודאות אצל הדייר. בעל הבית יכול להקפיץ את המחיר, רמת השירות נמוכה, לא תמיד בעל הבית מוכן לתקן, ויש גם את מאפיינים התרבותיים, שבישראל כולם צריכים לקנות דירה.

פורום היזמים ( מרכז הנדל"ן )

היעדים הם חיזוק אסטרטגי של שוק השכירות ארוכת הטווח, הגברת היציבות. יש הרבה דרכים לעשות את זה - הגברת הנגישות לאוכלוסייה רחבה, יותר היצע גם לעשירונים גבוהים ובסוף שוק שכירות משוכלל שיכלול תוספת יחידות דיור משמעותית. הכלי שאנחנו דוחפים לכיוונו הוא המוצר של השכירות המוסדית - הדייר יכול ליהנות מחוזים ארוכים, שהילדים לומדים מכיתה א' עד התיכון, הסתכלות על מתחם, תקופת השכירות והבעלות ארוכה, רמת התפעול והתכנון גבוהה ובעלות אחודה שיוצרת win win". אלא שכיום לדברי וקסלר פחות מ-1% מהדירות בישראל משתייכות לשוק השכירות מוסדי: "אי אפשר להתעלם מהאתגר החדש, פספסנו הזדמנות של ריבית אפסית".

"המהלכים המרכזיים הם מ-23 ועד ימים אלו המשך שיווקים של דירה להשכיר , בשנה שעברה השלמנו את הליך התכנון עם דירה להשכיר ועם מינהל התכנון , כשבוחנים בניין לשכירות צריך לנצל את היתרונות, לבנות בצורה צפופה, להעצים זכויות, תקן חניה נמוך, פחות מחסנים, חדר ניהול לאב הבית, שטחים שמשותפים לצורכי הקהילה, לחדרי אופניים, בצורה יותר מותאמת למוצר של שכירות ארוכת טווח. הדבר הכי חשוב הוא הצפיפות, להוזיל עלוית בנייה ולצמצם שטחים מיותרים. וצעד משמעותי הוא מכירה למשכיר. אחת ההנחיות הייתה של דירה להשכיר שאתה בונה אתה חייב להחזיק אותו ל-15 שנה , עכשיו חלק  מיחידות הדיור תוכל למכור לגורם אחר שישכיר. אבל אתה כיזם או או היזם שייכנס בנעליך ינהל. דורשים שמירה על מודל ניהול אחוד של המתחם". 

רכז שיכון במשרד האוצר אסף וקסלר ( מרכז הנדל"ן )

"אפשרות לקבל 2 דירות במקום אחת – גם בתל אביב"

עו"ד רואי זרנצ'נסקי, מנהל מחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים ומנהל מיסוי מקרקעין ת"א ברשות המסים, הרצה אודות התחדשות עירונית והטבות מס מיוחדות: "בעבר הדגש היה על פינוי בינוי . הטבות המס יחולו עכשיו גם על התחדשות בניינית. הטבות המס לא יחולו רק על תמ"א 38 אלא גם על התוכניות המחליפות של התחדשות בניינית. למשל דייר שלא רוצה להיכנס לפרויקט, אם הוא רוצה למכור, יש פתרון - דירת מגורים חלופית. הוא יכול למכור את הדירה בפטור, אם נהרסה דירה הוא יכול למכור את הדירה החלופית גם לפני שהושלמה הבנייה".

לגבי הסבת זכויות בין יזמים אמר זרנצ'נסקי כי "אם יש הסבה לפרויקטים בין היזמים יהיה מיסוי רק על התמורה שבין היזמים. אם יזם מעביר פרויקט ליזם אחר או מכניס אותו כשותף - אין על זה מיסוי, כל עוד מדובר בתקופה שלפני 'יום המכירה'". עוד אמר כי " הפטור ממס על מכירת דירה היה לדירה אחת בבניין למוכר, שינינו זאת לפטור של שתי דירות בכל הארץ למוכר עד שתי דירות. בפריפריה, בנגב וגליל אין מגבלה על מספר הפטורים. את כלל ההטבות של פינוי בינוי הכנסנו גם לתמ"א 38, ובכל התכוניות המחליפות, וניתן לקבל גם תמורה כספית".

רואי זרנצ'נסקי ( מרכז הנדל"ן )

עוד התייחס זרנצ'נסקי לאפשרות בעלי הדירות הוותיקים לקבל שתי דירות במקום אחת בפטור, ואמר כי אפשרות זאת חלה לא רק על קשישים, כי אם על כלל בעלי הדירות הן בפריפריה הגיאוגרפית, והן בכל האזורים המוגדרים על ידי הלמ"ס בדירוג סוציו-אקונומי 1 עד 6, "כולל במרכז הארץ ובתל אביב".

" מדד תשומות הבנייה צפוי לעלות ב-4.5%"

עוד הרצה גיא רוזן, מנכ"ל ושותף בחברת המימון לידר טופ קפיטל . לדבריו, "שנת 23 הסתיימה עם ירידה גדולה בהתחלות הבנייה, זה התחיל לפני המלחמה, בגלל ההפיכה המשפטית, עליית הריבית וסביבת האינפלציה. ראינו ירידת מחירים בחצי השנה האחרונה ולקראת 24 עלה קצב המכירות. מאז פרוץ המלחמה 90,000 עובדים פלסטינים לא יכולים לעבוד בישראל. זה משפיע על פרויקטים שנמצאים בביצוע, התייקרות בכוח אדם ושחיקה ברווח היזמי. נראה את ההשפעות העיקריות ב-25, ככל שהבעיות ילכו ויחריפו. 

"כבר עכשיו אנחנו רואים היתרים לא ממומשים והפערים בין הביקוש להיצע יחריפו. בתקופה הזו אנחנו רואים לא רק ירידה בהתחלות הבנייה, אלא שהפרויקטים מתארכים, נוצרת שחיקה ברווח היזמי, עלייה בעלויות כוח אדם וחומרי גלם, משלמים יותר עמלות והריבית עדיין גבוהה. התייקרות חומרי הגלם זו בעיה עולמית, לא רק בישראל. בעיית שרשרת האספקה החלה בקורונה, דרך מלחמת אוקראינה וכלה בחותים והחרם הטורקי שהתרחב לחרם כללי. ההתייקרות בחומרי גלם לצד העלייה בעלויות כוח האדם יש לזה תוצאות קריטיות. אנחנו צופים התייקרות במדד תשומות הבנייה בין 4% ל-4.5%".

גיא רוזן ( מרכז הנדל"ן )

עוד הוסיף רוזן כי "אחרי חצי השנה של ירידת מחירים, המחירים שינו כיוון וראינו קצב עלייה של כמעט אחוז בחודש, מדצמבר 23 עד פברואר 24. שיאנית התייקרות היא דווקא תל אביב. רוב הארץ נהנית מלבד הצפון הרחוק. שיאניות הביקושים הן שדרות ונתיבות מבחינת התעניינות ברכישות. בבאר שבע בפברואר היו מעל 400 יחידות דיור חדשות שנרכשו, והמשקיעים חוזרים לאט לשוק.

"אנחנו אומרים ליזמים, תבחנו את הנחות היסוד ותהיו זהירים,  עלויות הביצוע גבוהות, תיקחו בחשבון שהעלויות ימשיכו לעלות, פחות אפשר לבנות על עליית מחירים. חדרי מכירות לא מלאים. התחדשות עירונית תמיד חלופה מעניינת. בפריפריה, רמת ביקושים סבירה, מחירים סבירים יותר. בפריפריה פרויקטים פחות מסוכנים".