ועדת הערר פסלה היתר בנייה במרכז תל אביב: "העבודות מחייבות פלישה לדירות שכנות"

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד אפרת דון-יחיא סטולמן, קיבלה בשבוע האחרון ערר של בעלי זכויות נגד היתר בנייה שנתנה עיריית תל אביב לתוספת קומה בבניין לשימור ברחוב מאפו 22 בתל אביב. את הערר הגישו מרון וירון גרינברג וחברת הניהול שבבעלותם, אפרת ג.מ בע"מ - שבבעלותם 12 מתוך 17 הדירות בבניין - נגד מבקשת ההיתר ונגד הוועדה המקומית. בין היתר קבעה ועדת הערר כי הבקשה נעדרת תימוכין קניינים באופן מובהק וכוללת עבודות בשטח שאינו שייך לבעלת הזכויות, ולכן אין מקום לאשרה. 

מדובר במבנה לשימור בן 3 קומות מעל מרתף הנכלל בתוכנית השימור לעיר ונבנה ב-1934. בשנת 2018 הונפק לבעלת זכויות בתת חלקה שאליה הוצמדו 246.20 מ"ר משטח גג הבניין, היתר בנייה שבמסגרתו אושרו תוספת קומת גג חלקית עבור 2 דירות גג, שיפוץ ושימור הבניין; סגירת ופתיחת המרפסות והצבת מערכת סולארית ומיזוג אוויר. בתשריט סומנו אלמנטים שונים המבטאים ביצוע עבודות בדירות שאינן בבעלות המבקשת, הנדרשות לצורך ביצוע השימור.

כנגד הבקשה להיתר הוגשו התנגדויות על ידי בעלי זכויות בבניין. ההתנגדויות נדחו בהחלטת הוועדה המקומית והוחלט לאשר את הבקשה לשיפוץ ושימור הבניין ותוספת 2 יחידות דיור נוספות על הגג לפי תכנית השימור. הוועדה המקומית ציינה את חשיבות שיפוץ המבנה והתחייבות מבקשת ההיתר לשפץ ולשקם את חזית הבניין.

אלא שההיתר מ-2018 פקע בחודש מאי 2022 (לאור הארכות שניתנו בשל מגפת הקורונה), ולא התבקשה הארכתו. בשנת 2019 פנו העוררים לבית משפט השלום בתל אביב בהליך אזרחי שבמסגרתו התבקש צו מניעה קבוע שיאסור את ביצוע עבודות בבניין. עתה בעלת הזכויות ביצעה רק עבודות של יציקת רצפת בטון בקומת הגג, שלא נגעו לצו המניעה, ולא בוצעו עבודות נוספות. 

הבקשה להיתר השני הוגשה באוקטובר 22, חמישה חודשים לאחר שפקע ההיתר המקורי ובו נדרשו תוספות ושינויים בקומת הגג העליונה, ושיפוץ תוספת קומות וחיזוקים אשר אושרו בהיתר המקורי: אישור בדיעבד ליציקת רצפת בטון בקומת הגג החלקית; שינוי בחזיתות; סגירת ופתיחת מרפסת, ביטולי קירוי ועוד. 

העוררים טענו בין היתר, כי מדובר בבקשה להיתר הנשענת על היתר שפקע, ושדינו להיפסל עקב ליקויים שעליהם הצביעו מומחים מטעם בית המשפט בהליך האזרחי: "לא סומנו חיזוקים כנדרש; בעלי ההיתר החלו בהליך הבניה ללא ביצוע חיזוק ונעצרו על ידי צו בית משפט רק לאחר שגרמו נזק לבניין; המסמכים בעניין חיזוק המבנה ועמידותו בעומסים כוללים טעויות חישוביות, והמבנה לא יעמוד בעומס התוספת ללא חיזוק; כדי להימנע מדרישה לקבלת הסכמות יתר בעלי הדירות בבקשה הועלמו נתונים בדבר חיזוקים ואלמנטים נוספים שיש לבצע בדירות שאינן בבעלות מבקש ההיתר". 

הוועדה המקומית: "לבקשה אין היתכנות קניינית ולא ניתן לאשרה" 

במאי 23 אישרה רשות הרישוי בקשה להיתר בנימוק שמדובר בהיתר בנייה חדש לתוספת ושינויים מכוח תכנית השימור המתירה דירות גג, כאשר הבקשה נתמכת בחוות דעת קונסטרוקטור ונדרשת פוליסת ביטוח כתנאי להוצאת היתר בנייה, בעוד יתר הטענות הינן קנייניות ולא בתחום סמכותה של הוועדה המקומית.

על החלטה זו הוגש הערר ובו נטען שהבקשה להיתר נעדרת כל תימוכין קניינים לצורך ביצוע העבודות; הבקשה הוגשה בשעה שקיים הליך משפטי; כדי לעמוד בתנאי ההיתר יש לבצע עבודות בנייה בשטחים שאינם בבעלות בעלת הזכויות; הבקשה מעניקה שטחים בקומת הגג שלא כדין; הבקשה לתיקון היתר הוגשה ללא חתימות של בעלי הזכויות; בעלת הזכויות הציגה בפני הוועדה המקומית מידע מטעה בנוגע לבעלויות בחלקה.עוד נטען שיש חשש ליציבות המבנה: נוכח התנאים שנקבעו לא ניתן יהיה להוציא תעודת גמר והמבנה יעמוד כ'פיל לבן'; הבקשה להיתר שינויים הוגשה ללא היתר בנייה תקף; הבקשה פוגעת בגישה הקיימת לגג, והבקשה להיתר חורגת מהמותר לפי התוכניות החלות בהקשר של הנסיגות הנדרשות, והצפיפות המותרת". 

בתשובת הוועדה המקומית נטען בתמצית, כי יש לדחות את הערר לאור היעדר זכות ערר שכן מדובר בבקשה תואמת תוכנית וכי הבקשה הנדונה הינה ביחס לקומת הגג ולא ברכוש משותף, נטען כי בהחלטת הוועדה המקומית נקבע שעמידה בתנאי מחלקת השימור הינה תנאי למתן תעודת גמר/אכלוס וכך ניתן יהיה לוודא שעבודות השימור אכן בוצעו. לעניין הענקת שטחים שלא כדין טענה הוועדה המקומית כי הבקשה הנוכחית מצמצמת את השטח הבנוי בגג שהותר בהיתר מ-2018 בהתאם לשטח שבבעלות המבקשת. ביחס לטענות בדבר חשש ליציבות המבנה נטען כי לבקשה צורף תצהיר מהנדס שלד כנדרש. עוד נטען שמדובר בבקשה חדשה לתוספת ושינויים אשר אינה תלויה בתוקף ההיתר מ-2018. 

בספטמבר 23 ניתן פסק הדין בהליך האזרחי שקיבל את עיקר תביעתם של העוררים, ואסר לבנות על גג הבניין בשטח העולה על השטח שמוצמד ליחידה (246.2 מ"ר), וקבע צו מניעה האוסר על הנתבעת לבצע עבודות בנייה על הגג כל עוד לא תראה שיימצאו פתרונות למתקנים הטכניים, יבוצעו עבודות השיפוץ לשימור המבנה ויוכח שהבנייה לא מסכנת את המבנה. עוד הורה להשיב את מצב הגג לקדמותו כפי שהיה לפני שבוצעו העבודות בתוך שנתיים אלא אם יתקבל היתר שיענה לסוגיות הקנייניות.

הוועדה המקומית, ציינה במענה כי הבינוי המבוקש בבקשה הוא בשטח המתאים והבקשה מציגה מענה לגישה ולמיקום מתקנים טכניים  בגג כנדרש. עם זאת, ציינה הוועדה המקומית כי לאור התנגדות העוררים וקביעת בית המשפט, בעלת הזכויות לא הראתה כי יש באפשרותה לקיים את דרישות מחלקת השימור המהוות תנאי למתן תעודת גמר/טופס אכלוס, וצוין כי הבקשה שאושרה אינה מציגה חיזוק של יסודות הבניין. עוד צוין שהיות שמדובר במבנה לשימור לא ניתן לערוך חיזוק בצורת מעטפת, אלא שנדרשים עמודי חיזוק פנימיים בדירות של יתר בעלי הזכויות. 

לפיכך, הסכימה הוועדה לכך שאין לבקשה היתכנות קניינית וכי לא ניתן לאשרה כפי שהוגשה והודיעה כי היא מסכימה לביטול החלטתה וככל שתוגש בקשה חדשה עליה לעמוד בתנאי פסק הדין. בעלת הזכויות טענה כי מדובר בפסק דין שאינו חלוט, ושפסק הדין אינו משנה לעניין היעדר זכות הערר של העוררים. 

כמו כן טענה הוועדה כי פסק הדין אינו אוסר על דיון בבקשה להיתר או מטיל מגבלות כלשהן על מוסד התכנון, וכי פסק הדין עוסק רק בסוגיה של הוצאת ההיתר לפועל לאחר שיתקבל.  שכן בטרם מימוש הבניה יהיה עליה להראות שיימצא פתרון לתנאים שנקבעו בצו המניעה. כמו כן נטען שהגג שייך לה והיא זכאית לבצע בנייה בו, ומתוקף זאת רשאית לבצע את אותן הפגיעות ברכוש המשותף שהן הכרחיות להקמת המבנה על הגג. לטענתה אין מניעה ממתן היתר בניה , וכי עניינים הקשורים לביצוע עבודות ברכוש המשותף, יוכרעו בהליכים לאחר מתן היתר הבנייה. לטענה עבודות כאמור אינן תנאי למתן היתר בניה ביחס לגג, וזכויות הבניה בגג שייכות לה  בלבד. 

ועדת הערר קבעה שלא ניתן לנתק בין ההיתר מ-2018, לבין הבקשה החדשה להיתר, לא בהיבט התכנוני, ולא בהיבט הקנייני. "לכאורה מדובר בבקשה שעניינה בנייה על הגג בלבד. עם זאת, מדובר בבקשה להיתר לתוספות ושינויים, הנסמכת באופן ברור על ההוראה שלצורך מימוש זכויות הבנייה יש לשפץ ולשקם את המבנה".

ועדת הערר: "בקשה הסותרת את תוכנית השימור" 

ועדת הערר דחתה את הטענה לפיה יש לדחות את הערר על הסף בשל היעדר זכות ערר, כי מדובר בהיתר תואם תוכנית. לקביעת ועדת הערר, "עבודות השימור הנדרשות קיבלו תוקף בהיתר מ-2018, אך לא בוצעו וההיתר פקע, מבלי שהתבקשה הארכתו. הבקשה להיתר שלפנינו הוגשה בלי שעבודות השימור נכללו בבקשה הנוכחית (אלא רק נקבע שכתנאי למתן תעודת גמר יש לעמוד בהן). נראה שבהחלטת הוועדה המקומית נפלה טעות מהותית, כאשר אישרה בקשה להיתר מכוח תוכנית השימור, שעה שהיא אינה מסמנת את עבודות השימור הנדרשות במסגרתה".

בגוף החלטתה ציינה הוועדה המקומית שהיא מאשרת את הבקשה לשינויים ביחס למבנה לשימור שמצוי במהלך עבודות, בעוד שבמועד אישור הבקשה העבודות לא בוצעו וההיתר לביצוען פקע. "בנסיבות אלה אנו סבורים שמדובר בבקשה הסותרת את תוכנית השימור, ומקימה לעוררים זכות ערר". 

בהיבט התימוכין הקניינים ציינה ועדת הערר כי  לאחר פסק הדין קיימת הכרעה ברורה בהיבט הקנייני, ולפיכך חזרה בה הוועדה המקומית והחליטה כי בנסיבות אלו היא סבורה שהבקשה נעדרת תימוכין קניינים, והסכימה לביטול החלטתה לאשר את הבקשה להיתר. ועדת הערר הסכימה שהבקשה נעדרת תימוכין קניינים באופן מובהק וכוללת עבודות בשטח שאינו שייך לבעלת הזכויות, ולכן אין מקום לאשרה. 

לגבי עבודות החיזוק קבעה הוועדה שאלו תנאים שנבעו כתנאים למימוש זכויות הבנייה ולא ניתן לבצען ללא הסכמת העוררים, שהעבודות צריכות להתבצע גם בדירתם. כמו כן דחתה את טענות המשיבה. בסופו של דבר הערר התקבל והחלטת הוועדה המקומית בוטלה. את העוררים ייצג עו"ד בר קהן