עד 10 קומות בהריסה ותוספת של עד 2.5 קומות בחיזוק: זו התוכנית שתחליף את תמ"א 38 ברמת גן

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן תדון ביום שלישי השבוע בתכנית להתחדשות בניינית ועמידות מבנים בפני רעידות אדמה, לפני המלצה למחוזית על הפקדתה. עם אישורה הסופי, צפויות הוראות התוכנית להחליף את אלו של תמ"א 38 בכל הקשור למיזמי התחדשות ברמת המגרש הבודד. בין עיקרי התוכנית: בנייה של עד 10 קומות במיזמי התחדשות של הריסה ובנייה, ובנייה של עד 6 קומות בלבד במסלול חיזוק ותוספות. עוד במסלול זה תינתן תוספת שטח של 12 מ"ר לדיירים שייועדו לממ"ד.

התוכנית מתפרסת על כל שטחי העיר רמת גן וחלה על מבנים קיימים המשמשים למגורים שניתן היתר לבנייתם לפני 1 בינואר 1985, בחלקות ששטחן 0.45 דונם עד 1.2 דונם (בחלקות בשטח קטן יותר יתאפשר איחוד וחלוקה). זאת למעט צמודי קרקע, בתים מיועדים להריסה, מבנים לשימור, מבנים בתחום המטרו ומגרשים שבהם זכויות 15 קומות ומעלה לפי תוכנית המתאר. התוכנית כוללת כמה מסלולים, בהם הריסה ובניה מחדש, חיזוק ותוספת קומות, חיזוק ומיגון, וכן תוספת זכויות לשימושים סחירים וציבוריים.

התוכנית מסווגת את הרחובות לשלוש קטגוריות: מסחרי, משני רחב ומשני צר, וקובעת אזורים עדיפים לבנייה מתחמית. במסלול הריסה ובנייה מחדש תותר בנייה ברחוב מסחרי של עד 10 קומות (440% מגורים + 30% מסחר בקומת הקרקע), ברחוב משני רחב – עד 9 קומות (415% למגורים). וברחוב משני צר, על פי ההצעה,  עד 8 קומות (365% מגורים).

התכנית אומנם מעודדת העדפה למסלול הריסה ובניה מחדש, אך מאפשרת התחדשות במסלול חיזוק ותוספות, אך זאת רק ברחובות משניים ועם זכויות מוגבלות: תוספת 12 מ"ר לטובת ממ"ד לכל דירה ותוספת של עד 2.5 קומות לבניין, ובכל מקרה לא יותר מ-5 או 6 קומות ברחוב משני צר או רחב בהתאמה.

כמו כן, התוכנית מחייבת הקצאות למסחר בהתאם לרחוב והקצאה של שטח בנוי לצורכי ציבור במגרש משטח 0.85 דונם ומעלה וזאת עד ל-450 מ"ר בהתאם לגודל המגרש. בתחום רחובות להרחבה וצירי מתע"ן (ז'בוטינסקי, בן-גוריון, אבא הלל, ירושלים, אלוף שדה) – תתאפשר התחדשות בניינית באישור הוועדה המקומית רק אם יוכח כי לא נפגע מימוש הרחבת הדרך וכי ניתן לעמוד בדרישות הציפוף ועירוב השימושים. כמו כן בשטחים הסמוכים לבתי ספר המיועדים להרחבה תתאפשר התחדשות בניינית רק אם הדבר לא יפגע בהרחבת בית הספר. במבנים המיועדים לבנייה מתחמית תותר התחדשות בניינית אם לא אושר המתחם בפרק זמן מוגדר מראש.

על פי חוו"ד אגף התכנון, יש להמליץ לוועדה המחוזית על התוכנית עם כמה שינויים, בהם שינוי ברחוב משני צר לבנייה ל-9 קומות וזאת כדי לאפשר מימוש של זכויות הבנייה. עוד מהתיקונים: הגדלת הצפיפות ברחוב מסחרי מ-35 דירות לדונם ל-40 דירות לדונם וברחוב משני צר מ-25 דירות לדונם ל-30 דירות לדונם.