המשתכן משלם ביוקר: סעיף בחוזי הרכישה של הדירות המוזלות עשוי לעלות לרוכשים בקנסות של אלפי שקלים

מכרזי מחיר למשתכן , מחיר מטרה ושאר מכרזי דירה בהנחה נועדו להיטיב עם רוכשי הדירה הראשונה אשר להם הם מיועדים, אך מתברר כי הסכמי הרכישה כוללים לקונה, אשר מקשה על הרוכשים לקבל את המשכנתה בזמן, ועלולה להביא אף לתשלום קנסות על ידי הרוכשים.

כידוע, הסכמי רכישה הנחתמים במסגרת הסכמי המכר של המדינה, הם הסכמים שמי שאחראי לניסוחם הוא משרד הבינוי והשיכון , כאשר לצדדים השונים לעסקה כמעט אין כל אפשרות לשנותם. הדבר נעשה בעיקר בשל הצורך להגן על הרוכשים, ולוודא כי ההטבות במסגרת המבצע באמת יגיעו אליהם. בין היתר, קובעים אותם ההסכמים את אבני הדרך לתשלום מיום החתימה על ההסכם בין הצדדים.

כאן גם טמונה הבעיה. שכן אותם ההסכמים מחייבים לשלם את התשלום השני, שלרוב כבר כולל את המשכנתה, תוך 45 יום מחתימת החוזה. זאת בכפוף לקבלת פנקס שוברים מהקבלן - המעיד כי הפקויקט מקבל ליווי בנקאי. אלא שגם קבלת פנקס השוברים לוקחת זמן, וכאשר זה מתקבל, חלק ניכר מאותם 45 יום חלפו, ואולי אף התקופה במלואה. תיאורטית, בשלב זה רשאי הקבלן לדרוש את התשלום השני באופן מיידי, או לתת הארכה לרוכשים. 

כך או כך, יועצי משכנתאות ורוכשים שעמם שוחחנו, מספרים שהזמן שניתן לא מספיק כדי לקבל משכנתה ראויה ולעשות הליך איכותי לקבלת תנאים טובים. לדברי מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, "כשאדם רוצה לרכוש דירה בשוק החופשי, עורכי הדין מתדיינים על התנאים, כולל פריסת התשלומים. לרוב, התשלום השני הוא תשלום המשכנתה, וזמן ממוצע בשוק החופשי ללקיחת משכנתה הוא בין 60 ל-90 יום.

"המדינה, לעומת זאת, הגדירה 45 יום לתשלום השני. לשון החוק, על פי כל ההסכמי הרכישה במסגרת דירה בהנחה, מקצה 45 יום ממועד תחימת החוזה בכפוף לקבלת  פנקס השוברים. יש הרבה פרויקטים שבמעמד חתימת ההסכם אין פנקס שוברים. הקבלן אומר 'כרגע אין פנקס שוברים, אעדכן כשיהיה'".

"קנס של אלפי שקלים בחודש"

המצב הזה לדברי אוחנה עלול להיות בעייתי ומסוכן מבחינת הרוכשים. "אנחנו מטפלים בלקוחות שחתמו חוזה כבר לפני חצי שנה, ולפני שבוע וחצי הקבלן קיבל פנקס שוברים. הם קיבלו מייל מהקבלן ולפיו התקבלו פנקסי שוברים, את התשלום השני הם צריכים לשלם היום, אבל לפנים משורת הדין נתנה להם הארכה של 21 ימים קלנדרים, כולל פסח. אין סיכוי שהם יעמדו בזה. זה להתחיל תהליך של מכרז ריביות בין הבנקים, וזה הליך שלוקח זמן. קבלנים אחרים גם יכולים לא לתת הארכה שכזו ואז הרוכש סופג ריבית פיגורים". 

כמה התרחיש הזה נפוץ?
"מדובר בתופעה שכיחה. יש הרבה פרויקטים שבהם הרוכשים חותמים על חוזה כשעדיין אין ליווי".

אז מה הרוכשים עושים?
"משלמים את דמי הפיגורים, בריבית ממוצעת של 13% על סכום האיחור, זה אלפי שקלים בחודש. זו תקלה של משרד הבינוי והשיכון שהיה אמור לשמור על הרוכשים. כרגע זה לא מטופל והחוזים לא משתנים, אלו חוזים שאושרו על ידי חברת הבקרה שמפעיל משרד השיכון במועד זכיית הקבלן במכרז. יהיה מאתגר לשנות את זה עכשיו".

מה אתה אומר ללקוחות שלך?
"להימנע מזה אי אפשר. קודם אני מייצר להם  מסגרת שיבינו את סדרי הגודל של ריבית פיגורים, של חודש שלם, והאם כדאי להזדרז במכרז ריביות או שסכום הפיגורים זניח לעומת מכרז איכותי. כל תהליך המשכנתה עם מכרז ושמאי לוקח בין 45 ל-60 יום".

"ביקשנו מהקבלן הארכה, הוא לא אישר"

נ' ו-א' זכו ב-2022 ברכישת דירת מחיר למשתכן באשדוד, במחיר של 1.5 מיליון שקל. לפני מספר חודשים החלו בהליך הקנייה ובחירת הדירה. "באנו מוכנים עם כל מה  שצריך, היינו ילדים טובים, לקחנו יועצת משכנתאות כדי לחסוך בעלויות ובעבודה. לפני שבועיים הקבלן הודיע לנו שהגיע פנקס שוברים, ודרש את התשלום השני שמצריך משכנתה בתוך 21 יום, כשיש גם חג באמצע. זה לא מספיק עבור היועצת שלנו לעשות מכרז ריביות שייתן הצעה משתלמת, ואנחנו נאלצים לשלם אלפי שקלים קנס פיגורים. ביקשנו מהקבלן הארכה והוא לא אישר".

נ' ו-א' זועמים על הסיטואציה: "זה כל כך מגוחך שגם כשאנשים עושים כל מה שאפשר כדי להביא את הכסף עדיין דוחקים אותם לפינה. אנחנו מפסידים כסף, לא רק את ריבית הפיגורים, אנחנו גם לא יכולים לעשות לחפש את המשכנתה המשתלמת ביותר בנחת. יש הצעה שאנחנו לא בודקים כי אנחנו כבר בלחץ בגלל הפיגורים".

זוכה נוסף ברכישת דירה מוזלת ברמלה, שחתם על הסכם רכישה במרץ השנה מספר: " הקבלן השיג את השוברים באפריל. ועכשיו לא ברור מה קורה עם התשלום השני. ניסיתי לתפוס את הקבלן ולא נותנים תשובה מספקת. צריך לדבר עם הבנק ויש דרישה לתשלום של 21 יום מקבלת שובר. חשבתי שזה 45 יום. צריך להפוך עולמות כדי להשיג את התשלום השני".

"הנחות משמעותיות מהמדינה"

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "מועדי התשלום הראשוני בפרויקטים של 'דירה בהנחה' הם בהתאם לתקנון ההגרלה, שלפיו הזוכים מקבלים הודעה מוקדמת של לפחות 14 ימים לפני יום בחירת הדירות, ולאחר מכן לזכותם תקופה של 30 ימים עד לחתימה על חוזה המכר. זמן זה נועד לאפשר לזוכים לבצע את כלל הפעולות עבור רכישת הדירה, בהן קבלת אישורי משכנתה.

"חשוב לציין שמועד החתימה על חוזה המכר אינו המועד ללקיחת המשכנתה עצמה.
בשלב החתימה, על פי התקנון על הזוכים לשלם רק 7% מהתמורה, ולאחר מכן יש 45 ימים נוספים להשלמת 20%. נוסיף כי במיזמי 'דירה בהנחה' הזוכים מקבלים הנחות משמעותיות מהמדינה והתהליכים והכללים הנוגעים לפרויקטים השונים של משרד הבינוי והשיכון מותאמים גם לקבלן וגם לצורכי הרוכשים".