בג"צ ראשון נגד הפקעות המטרו: בעלי קרקע בראשל"צ טוענים כי המדינה מנשלת אותם מזכויות השוות מיליונים

בעלי קרקעות בסמוך למחלף ראשונים בראשון לציון, שעל מקרקעיהם אמור לפי התוכניות לקום מוסך דיפו (depot) אשר מעליו מתוכננת בנייה מאסיבית של שימושים סחירים, הגישו היום (ה') עתירה לבג"ץ נגד שרת התחבורה מירי רגב ונגד חברת נת"ע , בטענה כי אופן ההפקעה, במתכונתה הנוכחית, אינו חוקי, מידתי או סביר.

טענתם המרכזית של בעלי המקרקעין, היא כי המדינה מנשלת אותם מזכויותיהם, כאשר בכוונתה לממש מעל המתחם אשר בו היא מבקשת להפקיע את קרקעותיהם שכונת מגורים חדשה בהיקף של 1,500 דירות, בנוסף לכ-130,000 מ"ר לשימושי תעסוקה. במסגרת העתירה, שהוגשה ע"י עו"ד אריאל קמנקוביץ, ממשרד עוה"ד קמנקוביץ-זלמנוביץ, דורשים העותרים מבג"ץ הוצאת צו על תנאי המבטל את הליכי ההפקעה, וצו ארעי האוסר על המשיבות גישה לשטח.

2,700 יח"ד שיוקמו ב-26 מבנים 

בחודש יוני האחרון הופקדה על ידי המועצה הארצית התוכנית לבניית הדיפו – תמ"א 70/א', תוכנית הכוללת בנייה מאסיבית מעל ובסביבת מתחם הדיפו, בהיקף של כ-2,700 יח"ד שיוקמו ב-26 מבנים בגבהים מגוונים. בנוסף מתוכננים כ-14,000 מ"ר עבור שטחי מסחר, 250 אלף מ"ר לשטחי תעסוקה, ו-55 דונם לשטחים פתוחים.

שטחה הכולל של התוכנית עומד על כ-300 דונמים והיא כוללת שני מתחמים בדרום העיר. המתחם הראשון נקרא "עוטף הדיפו" וסובב את המתחם הדיפו המוקם לצורך תחזוקת קו המטרו. מתחם זה מתפרש על פני שטח של 193 דונם, שעליהם ייבנו 1,102 דירות חדשות, 300 דירות לדיור מיוחד כגון  דיור בר השגה או השכרה ארוכת טווח, 169,000 מ"ר שטחים לתעסוקה ו-42,000 מ"ר למבני ציבור.

הדמיה של התוכנית למתחם הדיפו בראשון לציון ( נת"ע )

בעלי הקרקעות בעוטף הדיפו יכנסו לתוכנית איחוד וחלוקה רגילה, שבמסגרתה יחושב לפני אישור התוכנית שווי המגרשים לו זכאי כל בעל מגרש לקבל בהתאם לחלקו היחסי.

"הדעת אינה סובלת התנהלות נפסדת זו"

המחלוקת בגינה הוגשה העתירה לבג"צ מתייחסת למתחם השני בתוכנית, "מקרקעי הדיפו", הנחשב למתחם המרכזי בה, ונאשר בו ממוקמים השימושים הסחירים ממש מעל הדיפו. על-פי התוכנית, בשטח זה שגודלו 96 דונמים, ייבנו מגדלים הכוללים 1,481 דירות, יחד עם 127,000 מ"ר שטחים לתעסוקה וכן 16,000 מ"ר מבני ציבור. ככל שהתוכנית תאפשר בניית דירות חדשות מעל הדיפו, הרי בעלי המגרשים במתחם המרכזי לא נכנסו לתוכנית האיחוד והחלוקה ועל פי תוכנית המדינה יהיו זכאים לפיצויי הפקעות בלבד ותוך נישולם, לטענת העותרים, ממימוש הזכויות פוטנציאל הבנייה של הדירות. זכויות אלו יועברו לקופת המדינה בלבד, כמי שתחזיק בלעדית בקרקע.

המחלוקת בגינה הוגשה העתירה לבג"צ מתייחסת למתחם השני בתוכנית, "מקרקעי הדיפו", הנחשב למתחם המרכזי בה. ככל שהתוכנית תאפשר בניית דירות חדשות מעל הדיפו, הרי בעלי המגרשים במתחם המרכזי לא נכנסו לתוכנית האיחוד והחלוקה ועל פי תוכנית המדינה יהיו זכאים לפיצויי הפקעות בלבד ותוך נישולם, לטענת העותרים, ממימוש הזכויות פוטנציאל הבנייה של הדירות

בעתירה לבג"צ טוענים בעלי השטחים כי "בכוונת המשיבה 2 ( נת"ע ) לתפוס החזקה ולרכוש הזכויות במקרקעין פרטיים, ובכלל זה במקרקעי העותרים, ובכך להשלים את ההפקעה של המקרקעין במתחם הדיפו, כאשר כבר עתה, בטרם תפיסת החזקה ידוע במידת ודאות גבוהה כי אמנם שתי קומות ראשונות מעל מפלס הכניסה וקומה טכנית מעליהן מיועדות לצורך ציבורי של בניית דיפו, אך מעליהם מתוכננים, ביוזמת המשיבה 2, מגדלים של עד 25 קומות ביעוד מגורים ותעסוקה, שיהיו בבעלות המדינה, היות והמקרקעין במתחם הדיפו יופקעו עד להפקדת התוכנית".

העותרים מוסיפים וטוענים: "ככל שסבורות המשיבות שפעולותיה לשלול מבעלי מקרקעין את קניינם יכולות לעמוד במבחן המשפטי, הרי שדרך המלך הייתה להמתין עם תפיסת החזקה במקרקעין להשלמת הליכי החקיקה של חוק רכבת תחתית (מטרו) (תיקון), התשפ"ג-2023, שמיועד לכלול גם הסדר מוצע לביצוע הפקעות לטובת מטרו, ולא לנצל את הוראות תתל/101/א על מנת להפקיע בחוסר תום לב זכויות סחירות, שאין בינן לבין המטרה הציבורית של פרויקט המטרו דבר וחצי דבר...

"הדעת אינה סובלת התנהלות נפסדת זו של המשיבות, שאינה עומדת בסטנדרט ההתנהגות של חובת תום לב מוגברת, בו מחויבת הרשות לנהוג מול אזרחיה, כאשר מטרת האצת הליכי ההפקעה היא נישול בעלי קניין ממקרקעיהם בטרם מתאשרת בהם תכנית המעניקה לרשות המפקיעה זכויות מפליגות ליעודים סחירים. לכן אף לאור חוסר תום לב יש לבטל את הליכי ההפקעה של המקרקעין דנן במתכונתם הנוכחית".

"שווי קרקעות הדיפו – כ-2 מיליארד שקלים"

בתוך כך, שמאי המקרקעין שני אהרון, ממשרד "קמיל-טרשנסקי-רפאל", בדק את שווי הקרקעות ב"מקרקעי הדיפו" שמעל המתחם בהתאם להערכות השווי ב"עוטף הדיפו", שמסביב למתחם. על פי בדיקה זו, שווי מ"ר בסיסי לקרקע למגורים עומד על 12.5 אלף שקלים, בעוד ששווי מ"ר קרקע בסיסי לתעסוקה עומד על 3,600 שקלים.

לדברי אהרון, "בהתאם לערכים אלו, מדובר בפוטנציאל כספי כולל למגורים ולתעסוקה של כ-2 מיליארד שקלים בגין שווי הקרקע לבניית הבניינים החדשים ושטחי התעסוקה מעל מתחם הדיפו - וזאת לפני שקלול מקדמי השונות בין המגדלים, המגרשים ליעודים השונים ושיקולים שמאיים נוספים".