2,800 דירות ופארק ענק מחכים שנה וחצי: התוכנית לחיבור פ"ת לפארק הירקון תקועה אצל המשנה ליועמ"שית

תוכנית לבניית אלפי יחידות דיור לצד פארק בן למעלה מאלף דונם שיחבר את פתח תקווה לפארק הירקון, שמקודמת מזה שני עשורים, מחכה כבר כמעט שנה וחצי להחלטת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס. מדובר בתוכנית המקודמת במתחם ירקונים בעיר על קרקע שמרביתה בבעלות בעלים פרטיים, חלקה בבעלות המדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) וקק"ל וחלקה בבעלות העירייה.

התוכנית, שכוללת פארק בן 1,200 דונם ולצדו 2,800 יחידות דיור לצד אזורי ספורט, נופש ותעסוקה, כבר אושרה בוועדה המקומית  בדצמבר 2021, והייתה בדרכה להפקדה במחוזית, אלא שבדצמבר 2022 הגישה רמ"י בקשה למשנה ליועמ"שית יוליס לאישור תוכנית נפרדת, שבה תקבל היא את רוב זכויות הבנייה. מאז כאמור טרם הכריעה יוליס בסוגיה.

עיריית פתח תקווה צפויה לצאת נפסדת אף היא במקרה של אישור הבקשה, שכן במקרה זה תקבל מהמדינה רק 13% משווי השבחת הקרקע, כחלף היטל השבחה , לעומת 50% שהיא שתקבל במקרה של בנייה על ידי בעלים פרטיים.

מתחם ירקונים, בין פתח תקווה ובין כביש 5, שימש לאורך שנים רבות מוקד של פעילות בנייה לא חוקית, בעיקר לצורך מסחר. לאורך שנים רבות פעל במקום פאוור סנטר ירקונים, בבעלותם של עמוס לוזון והכשרת הישוב וכן סניף של חצי חינם. גם לגבי מבנה תחנת הרכבת פתח תקווה-סגולה נטען שלא הוקם כחוק. בשנים האחרונות, במסגרת פעילות אכיפה של המדינה, נסגרו המתחמים המסחריים ופונו.

במקביל, קידמו רמ"י ועיריית פתח תקווה תכנון משותף, שאת רובו מימנה רמ"י בעצמה. לפי התכנון, החלק הצפוני של המתחם שבבעלות עיריית פתח תקווה, שכולל 6,000 דונם וממוקם דרומית לכביש 5, יפותח לטובת ריאה ירוקה שבמרכזה פארק. התכנון כלל גם שטחי גן לאומי, 100 דונם מגרשי ספורט ו-200 אלף מ"ר שימושי פנאי ומבני ציבור. במטרה לעמוד בעלויות הכרוכות בהקמת הפארק, הוקצו 2,500 דונם לבנייה של יחידות דיור, וכן שטחי תעסוקה ומסחר שההכנסות ממכירתם יסייעו למימון הפארק.

לדברי עו"ד צבי שוב, המייצג בעלי קרקע פרטיים במתחם: "היו ישיבות אצל המשנה ליועמ"ש ועדיין לא התקבלה החלטה. הוועדה המחוזית לא תקדם את התוכנית לפני שמתקבל אור ירוק מהממשלה. למעשה, רמ"י יצרה הליך לא מוכר על פי חוק, ובינתיים יש אלפי בעלי זכויות שאין להם מקום לטעון כי הם לא יודעים על ההליך הזה שמבקש להעיף אותם מהתכנון. אני לא מכיר מקרה כזה, שאחרי החלטת ועדה פונים למשנה ליועמ"ש"

כבר במאי 2002 דנה הוולנת"ע בתוכנית מתאר מחוזית למרחב נחל הירקון במחוז מרכז שכללה לצד פתח תקווה גם את הוד השרון ומועצה אזורית דרום השרון. באותו החודש החליטה המועצה הארצית לקבל את התוכנית בתנאים. ביוני 2007 לאחר בחינת ההתנגדויות, קבע החוקר שהמטרה העיקרית של התוכנית היא לממש את נחל הירקון, יובליו והסביבה כריאה ירוקה ושטחי נופש. כלי העזר הכלכלי הראשון למימוש השטחים כפארק מטרופוליני, לקביעתו, הוא  באמצעות בינוי.

בתוכנית נקבע גם מסמך תכנוני המקשר בין התוכנית המחוזית לתוכנית המתאר המקומית, כך שבסופו של ההליך תקודם תוכנית ברמה המקומית עם איחוד וחלוקה. כדי להימנע מאפליה נגד בעלי הקרקע הפרטיים לטובת המדינה (ייעוד הקרקע של הבעלים הפרטיים יועד במקור לשטחים ירוקים עם מגבלות פיתוח וייעוד המדינה לשטחים מניבים), קבע החוקר שקרקעות המדינה שבשטח הפארק יועברו ללא תמורה לצורך הפארק ואלו שלא בפארק ישמשו לחילופי מקרקעין או פיצוי לבעלים הפרטיים.

השינוי שיעביר את מרבית השטחים הסחירים למדינה

הוולנת"ע קיבלה את העמדה בנוגע לקרקעות הפארק אך קבעה כי בשל מורכבות החוזים יש לדחות את ההחלטה לעת עריכת המסמך התכנוני. המסמך התכנוני לפתח תקווה אושר ב-2018 לאחר תיקונים של המשנה ליועמ"ש דאז ארז קמיניץ. על פי מסמך התכנון נקבע כי קרקעות המיועדות לשטחים ציבוריים יישארו בידי המדינה וקרקעות המדינה לפיתוח יירכשו לשם מימון פיתוח הפארק. ב-2018 החלה לקדם עיריית פתח תקווה את התוכנית המפורטת. התוכנית אושרה על ידי הוועדה המקומית פתח תקווה ב-2021 ולפיה חלק מהשטח, שיוכרז כגן לאומי ושטח חקלאי מיוחד, יישאר בבעלות הבעלים, וחלק יעבור איחוד וחלוקה. העירייה תקבל זכויות בפארק והבעלים הפרטיים יקבלו זכויות בנייה בשטחי התעסוקה והמגורים.

בינואר 2022 שלחה רמ"י מכתב ליו"ר הוועדה המחוזית גיא קפלן ובו ביקשה לקיים דיון עקרוני מחדש במתווה לאיחוד וחלוקה בטענה כי הפסיקה המשפטית אינה מאפשרת תוכניות איחוד וחלוקה בשטח לא רציף וכן כי הפסיקה לא מאפשרת פיצוי עקיף בתוכנית איחוד וחלוקה. בדצמבר 2022 נשלח מכתב בנוסח דומה ליוליס באמצעות עו"ד שרית דנה, שבעבר כיהנה בתפקיד המשנה ליועמ"ש בעצמה, ובו בקשה להגיע להחלטה לפני הפקדה.

המשמעות, לפי הבעלים הפרטיים, היא ששטחי הפארק העירוני לא ייכללו בשטחי האיחוד והחלוקה. כך רמ"י תקבל את השטחים הסחירים שלטענתה מגיעים לה. בהם, חלק מהמתחם בדרום מזרח התוכנית המיועד למגורים מדרום לדפו, שעתיד לשמש כמתחם נפרד, ואשר בו חלק הארי של יחידות הדיור. כך למעשה הבעלים הפרטיים נותרים כמעט ללא יחידות למגורים.

במכתב שנשלח בפברואר השנה ליוליס בשם בעלי הזכויות, על יד באי כוחם שמואל שוב ממשרד שוב ושות', הם פירטו את עיקר טענותיהם, וטענו בין היתר כי כבר הוכרע במסגרת החלטות קודמות כי השטחים שבבעלות המדינה יימכרו לצורך פיתוח הפארק וכי לרמ"י לא מגיעים שטחים סחירים, כי אין כל חדש בפסיקה המצדיקה שינוי בהליך התכנוני ודילוג על שלב ההתנגדויות ועקיפת סמכות הוועדה המחוזית משום שמדובר בהחלטה תכנונית ולא משפטית, וגם לאחריה ניתן לפנות לבית משפט. מכתב עם טענות דומות נשלח בינואר השנה על ידי עיריית פתח תקווה.

"אלפי בעלי זכויות שאין להם מקום לטעון"
 
לדברי עו"ד צבי שוב, שיחד עם עו"ד רונית אלפר מייצג את בעלי הקרקע הפרטיים במתחם, "התוכנית נקלטה בוועדה מחוזית, ורמ"י החליטה שהיא לא מעוניינת לחלוק ב-2,500 דונם של איחוד וחלוקה. בשטח של רמ"י נופל הרבה מהשמנת, ויש עליו מגורים. במקום לחכות לתוכנית שהתקדמה, רמ"י החליטה שהיא לא מחכה להתנגדויות. הרשות שלחה למשנה ליועמ"ש מכתב שבו נטען שמשפטית לא צריך לעשות איחוד וחלוקה אלא לקבל את הזכויות שלהם, ומעל שנה זה ממתין להחלטה.

"היו ישיבות אצל המשנה ליועמ"שית ועדיין לא התקבלה החלטה. הוועדה המחוזית לא תקדם את התוכנית לפני שמתקבל אור ירוק מהממשלה. למעשה רמ"י יצרה הליך לא מוכר על פי חוק, ובינתיים יש אלפי בעלי זכויות שאין להם מקום לטעון כי הם לא יודעים על ההליך הזה שמבקש להעיף אותם מהתכנון. אני לא מכיר מקרה כזה, שאחרי החלטת ועדה פונים למשנה ליועמ"שית".

מבדיקת מרכז הנדל"ן עולה כי דיון אצל המשנה ליועמ"שית נערך בין היתר בינואר השנה, אך טרם התקבלה החלטה.

ממשרד המשפטים נמסר שהנושא בבחינה וכי להערכת גורמים במשרד, החלטה צפויה בקרוב.

מרמ"י לא נמסרה תגובה.