20 ק"מ מת"א: בשכונה החדשה הזאת תוכלו למצוא דירת 4 חדרים בפחות משני מיליון שקל

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – שכונת פסגות אפק בראש העין.

שכונת פסגות אפק, שבנייתה החלה באמצע העשור הקודם, היא מתחם ענק במזרח ראש העין בהיקף כולל של 15.5 אלף יח"ד, המאגד תחתיו כמה שכונות שחלקן כבר מאוכלסות וחלקן לקראת אכלוס. בסופו של דבר צפויה בניית המתחם לשלש את אוכלוסייתה של ראש העין ביחס להיקפה לפני התחלת הבניה. הקמת השכונה נעשתה מכוחו של הסכם גג שנחתם ב-2014 בין עיריית ראש העין ובין המדינה, וחלק גדול מדירותיה משווק במסגרת תוכניות הדיור המוזלות לרוכשי דירה ראשונה  - מחיר למשתכן ומחיר מטרה. השכונה מאופיינת במגדלי מגורים רבי קומות. יש בה שישה בתי ספר יסודיים ומעל שלושים גנים ילדים, ומרכז מסחרי גדול, לצד מספר מרכזים שכונתיים קטנים יותר.

לצד רמה סבירה של נגישות לכבישים ראשיים ורשת שבילי אופניים מפותחת, השכונה סובלת מרמת נגישות נמוכה לתחבורה ציבורית, והנה מרוחקת מתחנת הרכבת של העיר. כמו כן, השכונה סובלת באופן קבוע מריח עז שמקורו בשריפת פסולת בלתי חוקית הנעשית בכפרים שמעבר לקו התפר הסמוך, בשטחי הרשות הפלסטינית. חסרון נוסף המשותף לעיר כולה הם פקקי הענק אל המרכז בבוקר ובכיוון ההפוך בשעות אחר הצהריים. ואילו בצד היתרונות - נהנים תושבי השכונה מנוף ירוק ושפע יערות וגנים לאומיים בסביבה הקרובה.

התקופה הקשה שעברה על השוק לא פסחה על פסגות אפק, ואף השפיעה עליה באופן משמעותי יותר ביחס לכלל השוק. בעוד שבראש העין כולה ירדו מחירי הדירות בין 2022 ל-2023 בכ-3.5% בממוצע, בפסגות אפק הירידה אף הייתה חדה יותר בין התקופות ועמדה על יותר מ-6.7%. ייתכן כי הסיבה לכך היא רמת ההיצע הגבוהה בשכונה. זוהי גם הסיבה שכיום עומד מחירה הממוצע של דירה חדשה בת 4 חדרים בשכונה על פחות מ-2 מיליון שקלים - לא דבר של מה בכך כשמדובר בשכונה הממוקמת כ-20 ק"מ מתל אביב.   

כרטיס ביקור - ראש העין

מיקום: מרכז הארץ, בין מישור החוף להרי יהודה, מזרחית לפתח תקווה ודרומית לכביש 5

תושבים (2023): 75,013

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 977 עסקאות בכל שנת 2022, 787 עסקאות בכל שנת 2023   

שינוי שנתי במחירי הדירות: ירידה של כ-3.5% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה וירידה של כ-5% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-19.4% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

גידול אוכלוסייה: 1.8%, ריבוי טבעי 904, מאזן הגירה 397, עולים בהשתקעות ראשונה 33

מוקדי בנייה חדשה: 

• פסגות אפק - רובע חדש במזרח העיר שצפוי לכלול כ-13,500 דירות, ומבני תעסוקה. הקמת שניים מ-6 מתחמי המשנה של הרובע הושלמה, 2 נוספים בבנייה, וה-2 הנותרים טרם שווקו ויפותחו בעתיד

• אזור תעסוקה לב ישראל - אזור תעסוקה חדש המוקם בצפון מערב העיר, צמוד למחלף קסם

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אביב - 4 פרויקטים

• שבזי - 3 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• מתחמים D ו-F בפסגות אפק - כ-2,350 דירות חדשות

• התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות - תוספת צפויה של כ-12,200 דירות חדשות

• התחדשות עירונית בשכונות הגבעות - תוספת של כ-2,500 דירות חדשות בשכונות שנבנו על הגבעות ממזרח לישוב הותיק (גבעת הסלעים, גבעת טל, נוה אפק)

• התחדשות אזור התעשייה הישן - התחדשות אזור מלאכה ותעשייה ותיק בצפון מערב העיר, והפיכתו למתחם תעסוקה ומסחר מודרני

• מתחם הספורטק - שטח פתוח בצפון מערב העיר שמיועד למתחם ספורט ומבני ציבור

• אזור תעסוקה חדש - הקמת אזור תעסוקה חדש על שטחים חדשים ממזרח לשכונת חורשים

• פארק תעסוקה אפק - התחדשות מתחם ההיי-טק הותיק ע"י תוספת קומות

מספר היתרים בשנה האחרונה: 12 פרויקטים שקיבלו היתר ב-2022-2023, כולם בבנייה חדשה 

פסגות אפק - תעודת זהות

מיקום: דרום מזרח העיר, מדרום לשכונת נוה אפק, ממזרח לשכונת פסגת טל, מצפון לגן לאומי מגדל צדק ושמורת טבע נחל שילה, וממערב לקו הירוק

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 27,000

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 41,500

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 8,850

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 13,750

מדד חברתי-כלכלי (2019): 8 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - מהשכונה יש יציאה ישירה לכביש 5, אך היציאה לכביש 6 עוברת דרך כביש 444 העמוס. בנוסף, בתוך השכונה יש רשת רחובות דלילה, ומספר החיבורים לעיר הוותיקה מצומצם, מה שלא מאפשר פיזור טוב של התנועה, ובשעות העומס ישנם פקקים, שרק צפויים להחריף עם המשך אכלוס השכונה. בנוסף, תיתכן מצוקת חניה עם המשך האכלוס של השכונה, והבנייה על מגרשים ריקים שמשמשים כיום כחניה.

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - שירות האוטובוסים בשכונה מוגבל, והיא השכונה הכי מרוחקת מתחנת הרכבת 'ראש העין צפון' (שמרוחקת מהעיר גם ככה). בעתיד מתוכננת הפעלה מחדש של תחנת הרכבת 'ראש העין דרום', שתימצא במרחק נסיעה או רכיבה סביר מהשכונה, אך כיום התחנה לא מתוקצבת ולא ידוע אם ומתי היא אכן תופעל. 

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - השכונה מרושתת היטב בשבילי אופניים מופרדים מתנועת המכוניות, ומחוברת בשבילים עירוניים לאזור התעסוקה 'פארק אפק' ולמחלף ראש העין דרום, בו מתוכנן מסוף אוטובוסים. כיום אין כמעט שבילים שמובילים ליישוב הוותיק, אך שבילים עירוניים נוספים מתוכננים במסגרת פרויקט משותף עם משרד התחבורה, כך שמגוון היעדים ברכיבה צפוי לגדול עם הזמן.

מוקדי משיכה: 

• קאנטרי

• גן לאומי מגדל צדק (מגדל אפק)

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): ירידה של כ-6.7% במחיר דירה. ירידה של כ-5.5% בכמות העסקאות בין התקופות. 

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 8 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בתכנון:

אחים שרבט קבוצת יזמות ובנייה - בניה חדשה

בבניה: 

גיא & דורון לוי הנדסה בנייה והשקעות בע"מ - 9 פרויקטי בניה חדשה

דונה חברה להנדסה ובנין - בניה חדשה

צפריר וזוהר שרבט - 2 פרויקטי בניה חדשה

קבוצת CPM - בניה חדשה

רייסדור יזמות בע"מ - בניה חדשה

שבירו יזמות ובניה - 6 פרויקטי בניה חדשה

שלמה כהן חברה לבנין בע"מ - 2 פרויקטי בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בתכנון/בנייה פעילה: כ-1,850 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 13,753 יח"ד 

כמה דירות נבנות כעת: 1,702 יח"ד 

כמה דירות צפויות להיבנות: 148 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן