באיחור וללא הייטקיסטים, גם שוק הדירות בת"א מתחיל להתחמם: "השנה אין הרבה מיליונרים חדשים"

אחרי חודשים ארוכים של קיפאון, תל אביב חוזרת להציג עליות בהיקף הדירות שנמכרות בה, בעיקר דירות חדשות, וייתכן שגם עליות המחירים כבר יצאו לדרך. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו לאחרונה, בין החודשים דצמבר 23 ופברואר 24 נמכרו בעיר 470 דירות חדשות, נתון שממקם אותה במקום ה-3 בדרוג הערים בהן בוצעה הכמות הגדולה ביותר של עסקאות.

אמנם, אין מדובר עדיין בחזרה מלאה לשגרה בעיר היקרה והמבוקשת בישראל, אך בהחלט מדובר בהתאוששות, זאת כאשר לשם השוואה, בין החודשים ספטמבר-נובמבר 2023 נמכרו 213 דירות חדשות בעיר, וברבעון הראשון של 2023 נמכרו 235 דירות חדשות בלבד. גם בסקטור היד השנייה חלה התעוררות בעיר, עם 416 דירות שנמכרו בה בין החודשים דצמבר-פברואר 2024, כשבין החודשים ספטמבר-נובמבר נמכרו רק 250 דירות יד שנייה.

את ההתעוררות הזו מרגישות היטב החברות המתמחות בעיר. "יש לנו 30 עסקאות חתומות בתל אביב מתחילת השנה, בהיקף של 200 מיליון שקל, כשאם אני מקביל את זה לשנה שעברה, היו לנו בתקופה הזו של ינואר-מרץ בין 8-10 עסקאות", מספר מנהל השיווק והמכירות בחברת מטרופוליס , נדב יגן. "במקביל, אנחנו עם מעל 20 הרשמות שאמורות להיחתם אחרי פסח. זה בליץ, אלו לא דברים שקורים בתל אביב בדרך כלל".

נדב יגן, מנהל השיווק והמכירות במטרופוליס:"יש לנו 30 עסקאות חתומות בתל אביב מתחילת השנה, בהיקף של 200 מיליון שקל, כשאם אני מקביל את זה לשנה שעברה, היו לנו בתקופה הזו של ינואר-מרץ בין 8-10 עסקאות. במקביל, אנחנו עם מעל 20 הרשמות שאמורות להיחתם אחרי פסח".

מטרופוליס מקדמת כיום 8 פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבים שונים ברחבי תל אביב, בהיקף של אלפי יחידות דיור, בהן 292 יח"ד בשכונת נאות אפקה, 704 יח"ד בהדר יוסף, ו-288 יח"ד בנווה עופר בדרום העיר.

לדברי יגן, יש כיום מספר מגמות שמובילות לעליית הביקוש בעיר: "מאז שהחלה המלחמה, אנחנו רואים הגירה לכיוון תל אביב. אנשים במעמד סוציואקונומי גבוה שגרו בשרון או בשפלה, מחפשים להגיע לאזור תל אביב. אולי כי זה מרגיש יותר בטוח להיות בלב המדינה. למשל, אנשים שבאים מצמודי קרקע בשרון, כשדירת 5 חדרים בתל אביב עולה בערך אותו הדבר. בנוסף, אנחנו רואים גם מגמה שבה המודל של מימון 20/80 פלוס פטור מהצמדה עושה את השינוי, כי לאנשים יש שנה, שנתיים ולפעמים 3 שנים עד שהפרויקט יוצא, בטח במקרים של התחדשות עירונית , והצרכן הישראלי מבין שהמחירים לא יישארו כמו שהם עכשיו. יש פה ביקושים כבושים שחוזרים עכשיו.

"במקביל, אנחנו רואים שהלקוחות שלנו לא מוכרים את הדירות הקיימות שלהם. אפילו לא מוציאים למכירה, מתוך הבנה שעוד שנתיים כשהם יצטרכו לממש המחירים יהיו יותר גבוהים, וסביבת הריבית תהיה טובה יותר לרוכשים. בגלל זה רואים ששוק היד שנייה לא זז כמו שוק הדירות החדשות. המודל הזה פשוט יוצא מנקודת הנחה שהמחירים לא ירדו. גם הבנקים חושבים ככה ולכן הם מאשרים כמות גדולה של עסקאות 20/80. הרי ה-80% הם לפי המחיר של הדירה היום, לא לפי המחיר ביום המסירה. מה שחשוב לראות הוא שקונים מחברות שיש להן את האיתנות הפיננסית לשרוד את מודל המימון הזה".

"הקבלנים בתקופה לא להיט, וגם הלקוחות מבינים שסביר שמצבם יורע"

לדברי מנכ"ל אמריקה ישראל להשקעות, דרור תורן, "גם לפני ה-7 באוקטובר היינו במקום לא טוב בשוק הנדל"ן. הייתה פה לפחות שנה שבה הייתה אווירה לא נעימה - הפגנות, עליות ריבית בכל העולם. זה השפיע על כל המדינה, אבל תל אביב הושפעה מהמחאה יותר כי זה קהל שיצא בהמוניו להפגין ונוצר הרבה אנטי, ומחשבות למשוך את הכסף לחו"ל. בנוסף לכך, הריבית הגבוהה משפיעה בעיקר על דירות יקרות, כי כשלוקחים משכנתה של 5 מיליון שקלים, הריבית הרבה יותר גבוהה. לכן תל אביב חוותה ירידת מכירות אמיתית בשנה וחצי האחרונות". 

עם זאת, אומר תורן, "אין ואקום. האוכלוסייה גדלה, המדינה צריכה 60-70 אלף יחידות דיור בשנה, במקביל לא מוכרים ולא בונים, ובאיזשהו שלב יש התפוצצות. הייתי כבר בכל כך הרבה תקופות של קיפאון, ואז התפרצות של עליות מחיר של אחוז בשבוע, ואנחנו מתחילים להרגיש את זה. ואז גם הפסיכולוגיה נכנסת לתמונה, כי כשאנשים מתחילים להרגיש שזה הזמן אז בן אדם הולך לקנות ואז חבר שלו קונה בשבוע אחרי, והיזם מתלהב ומעלה בחצי אחוז ואי אפשר לעצור את כדור השלג הזה".

אמריקה ישראל בונה כיום בתל אביב פרויקט של 23 יחידות דיור שנמצא כיום בשלבי שיווק ברחוב ברודצקי בשכונת רמת אביב, ופרויקט ענק נוסף שמצוי כיום בתכנון צפוי לקום על קרקעות סמינר הקיבוצים, בדרך נמיר פינת רוקח, שם תקים החברה בשיתוף קבוצת הביטוח הפניקס 450 יח"ד חדשות ב-3 מגדלים בני 35 קומות כל אחד לצד מספר בניינים מדורגים.

לדברי תורן, האינטרס לבצע עסקאות עכשיו משותף הן לקבלנים והן לרוכשים: "הקבלנים בתקופה לא להיט, והלקוחות מבינים שיש סבירות גבוהה לעליית מחיר ושהמצב שלהם כלקוחות יהיה גרוע יותר בעוד שנה. אפשר להבין את מי שבא לקנות, ועוד יותר אפשר להבין משקיעים כי הם עוקבים אחרי השוק, ויודעים שהם יכולים לנצל את מצב".

"כל עצירה שחווינו בעשור החולף הובילה רק לדבר אחד – עליית מחיר"

מיקי זיסמן, יו"ר בולווארד ג'נסיס המתמחה במיזמי התחדשות בוטיקיים, מסביר את עליית הביקושים בעיר בכך ש"אנשים הבינו שקריסת מחירים לא תהיה כנראה, הביקוש הכבוש רק יתפרץ, ותכף תהיה עליית מחירים בגלל המחסור בעובדים. הרי חווינו ב-10 השנים האחרונות כל כך הרבה פעמים עצירות מכל מיני סיבות, שהובילו אחרי זה רק לדבר אחד - התפרצות הביקוש הכבוש ועליית מחירים".

לדבריו לא חוותה החברה בראשותו ירידת מחירים, אך "ללא ספק ההתעניינות הייתה הרבה יותר נמוכה מאמצע 2023 עד סוף 2023. כמות המכירות הייתה יותר נמוכה, כי כולנו פשוט עמדנו במקום. אבל, מתחילת 2024 זה התהפך ולא מעט תהליכים שהתחילו קודם הואצו. אנשים פשוט קיבלו החלטה ואנחנו רואים התעניינות גם מתושבי חוץ שעשו כמה רכישות. במקביל, הבורסה עלתה בתחילת השנה והיה סנטימנט שתכף האביב מגיע".

עופר כהן, יועץ בכיר באנגלו סכסון: "אחוז המשקיעים בדירות יד 2 בעיר הולך וקטן. הרבה פחות משקיעים, הרבה פחות הייטקיסטים והרבה יותר משפרי דיור וזוגות מבוגרים או עולים פוטנציאליים. שוק ההייטק התקרר ויש פחות מיליונרים חדשים בשוק".

כיום מבצעת החברה שמונה פרויקטים ברחבי העיר, ו-3 נוספים לדברי זיסמן אמורים להתחיל ביצוע עד סוף השנה. "אותם אנשים שיש להם כסף, ורצו לקנות דירה אך העדיפו לחכות, הם עדיין רוצים לקנות דירה. ומי שרוצה לקנות דירה בתל אביב, בטח דירת יוקרה, לא יחפש תחליף בעיר אחרת. אז מה שאנחנו חווים עכשיו זה שלא מעט אנשים שהתנהל מולם תהליך מכירה ארוך, החלו פשוט לחתור למטרה. צריך לזכור גם שיש שוני בין האזורים השונים בתל אביב. באזורים בהם הסכומים נושקים לעשרה מיליון שקלים או מעליו, הקונים עוברים תהליך יותר ארוך מאשר בדירה ממוצעת כי הם צריכים יותר ליווי אדריכלי, עיצוב ועוד".

"אחוז המשקיעים וההיי-טקיסטים יורד"

עופר כהן, יועץ נדל"ן בכיר ברשת אנגלו סכסון , אומר כי "גם בשוק היד שנייה אנחנו חווים התעוררות משמעותית, הייתה עצירה של כמה חודשים טובים בגלל המלחמה אבל עוד לפניה. השוק שלנו היה רדום כי הייתה עלייה לא הגיונית באמצע 2021 עד אמצע 2022 של 13% במחירים בתל אביב. ואז העלו את הריביות והשוק נעצר לחלוטין מאמצע 2022 והלאה והתחיל לעשות תיקונים. כל מי שהחליט לצאת לשיווק של הדירה שלו הסתמך על העלייה הקודמת וניסה לתמחר אותה לפי העלייה הבאה. אנשים ניסו לרכוב על גלי העלייה הקודמת ואז נשארו הרבה מאוד זמן על המדף. הייתה טיפה ירידת מחירים אבל זה בעיקר תיקון למחיר הסביר וההגיוני של הדירה כפי שהיה צריך להיות מלכתחילה. יש גם כאלה שירדו לגמרי מהמכירה והקפיאו אותה עד שהשוק יעלה שוק".

"כל זה עד שהתחילה המלחמה ואז הכל נעצר בגללה. לפני חודשיים התחילה התעוררות. יש כאלה שקנו דירות חדשות והם משפרי דיור שצריכים למכור את הדירה, יש כאלה שהחליטו שהם לא שומרים את הכסף מתחת לבלטות כי לא יודעים מה יהיה מחר אז בוא נחיה היום, יש תושבי חוץ או ישראלים שגרים בחו"ל שקונים דירות כמקום מפלט, בעיקר את היקרות יותר, ויש את הזוגות המבוגרים שהחליטו לעבור לעיר הגדולה".

עם זאת לדבריו, "אחוז המשקיעים בדירות יד 2 בעיר הולך וקטן. הרבה פחות משקיעים, הרבה פחות הייטקיסטים והרבה יותר משפרי דיור וזוגות מבוגרים או עולים פוטנציאליים. שוק ההייטק התקרר ויש פחות מיליונרים חדשים בשוק".

"לא כדאי לשבת על הגדר עוד הרבה"

לשאלה עד כמה הפכה המלחמה את הממ"ד לתנאי הכרחי, אומר כהן כי "יש יותר ביקוש עכשיו לדירות עם ממ"ד אבל זה לא מוצב תמיד כתנאי, במיוחד אם יש מקלט בבניין. הבוקר מכרנו ב-7.5 מיליון שקלים דירה בלי ממ"ד, ואנחנו עכשיו בטיוטות על דירה של 140 מטר בצפון הישן ב-8.5 מיליון שקלים, בבית ישן בלי ממ"ד. אלו לא בניינים שמיועדים לפינוי-בינוי בשלב הזה. אבל בשני הבניינים יש מקלט, על זה אנשים עומדים.

"המחירים עצמם לא ירדו, אבל גם לא טסו למעלה. כרגע אנחנו מרגישים התחלה של עליות מחיר, כי ברגע שיש התעוררות בביקוש וההיצע לא גדל המחירים נוהגים לעלות. גם בקורונה לא היו ירידות מחירים, גם בעליות הריבית וגם במלחמה. הייתה התקררות או תיקונים אבל לא נפילות. המסר שיש לי הוא שמי שמחפש דירה בתל אביב - אל תשבו על הגדר עוד הרבה זמן. כי לפחות איך שאנחנו חווים את השוק יש התעוררות, ובעקבותיה כנראה שיהיו גם עליות מחירים. מי שצריך דירה, שיקנה, להמתין זו טעות".