"דרישת עיריית בת ים מיזמים להעמיד ערבות של מיליונים להבטחת כיסוי בורות כתנאי להיתר - אינה חוקית"

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, בראשות עו"ד הלל גלקופ, ביטלה בשבוע שעבר דרישה של עיריית בת ים מקבוצת מזרחי ובניו , בבעלות רוני מזרחי, להעמדת ערבות בנקאית בגובה 2.84 מיליון שקל לכיסוי בור בנייה, והעמדת ערבות נוספת בגובה 100,000 שקל לכיסוי בור נוסף והחזרת המצב לקדמותו, כתנאי להיתר בנייה. זאת לאחר שקבעה פה אחד כי הדרישות אינן חוקיות.

הפרויקט אשר בגינו הוגשו העררים הוא פרויקט לבניית שמונה מגדלים בני 20 עד 23 קומות ובין 73 ל-94 דירות ליד חוף הים, במגרשים ריקים בדרום מערב בת ים. ההיתר נשוא הערר נגע לשני מגדלים בני כ-200 דירות.

בערר שהוגש טען מזרחי כי התנאים שהוועדה המקומית קבעה הם אינם תנאים שניתן להציב כתנאי להיתר לפי חוק התכנון והבנייה . עוד טען שהוועדה המקומית הסתמכה על סעיף בחוק שנוגע לתנאי בנייה לאחר היתר ולא כתנאים להיתר. עוד טען מזרחי בשלב מאוחר יותר כי הבקשה לא הופיעה בתיק המידע.

הוועדה המקומית טענה מנגד כי עצם יצירת הבור מייצרת סיכון גבוה ובמקרים מסוימים יש זליגת קרקע שמייצרת סיכון למרחב הציבורי. עוד ציינה שמרגע שהסיכון מוסר הערבות חוזרת לידי היזם כך שאין כאן חיוב, וכי עצם הצורך בערבות נובע מכך שלעתים העירייה נכנסת בנעלי היזם על מנת לכסות את הבור. עוד הסבירה כי המחיר נקבע לפי עלות חלקית ממחירון דקל, בהתאם לעלות שהעירייה מצפה לשלם על כיסוי הבור.

בשיחה עם מרכז הנדל"ן אמר מזרחי כי "הוועדה המקומית התייחסה בין היתר לפרויקטים של קבלנים , כמו פרי נדל"ן ורום כנרת, שפשטו את הרגל או נקלעו לחדלות פירעון, לא סיימו את העבודות והשאירו בורות פתוחים וברחו. אך לא מדובר ביזמים כי אם בקבוצות רכישה".

ועדת הערר: "הוועדה המקומית חרגה מהסמכויות שלה" 

ועדת הערר קבעה כי "בדרישתה להפקדת ערבות, כתנאי לקבלת היתר בנייה, חרגה הוועדה המקומית מהסמכויות המוקנות לה בדין, דרישתה לערבות הינה בלתי חוקית וחסרת תוקף". וקבעה כי "אף שחובתו ואחריותו של היזם לפעול בהתאם להוראות ההיתר ולתכן הבניה, הרי שאין כל הוראה בחוק המאפשרת חיוב בערבות מעין זו ולא ניתן להתנות את ההיתר בעניין זה.

"יתכן כי מבחינה נורמטיבית, נכון יהיה כי יזם או מבקש ההיתר יפקיד ערבות כדי למזער נזקים שעלולים לגרום לסכנה מיידית. אך כאמור, מדובר בשאלה נורמטיבית, שעל המחוקק להידרש עליה וכן להיבטים הכלכליים שעשויים להיות מושתים על הציבור במסגרת זו, בין היתר האפשרות להאמרת מחירי הדיור בשל הצורך בערבות זו. מכל מקום, בשלב זה ושעה שאין הדבר קבוע מפורשות עלי חוק לא מצאנו מקום להתיר תנאי כאמור".

עוד ציינה כי "סכום הערבות השרירותי (2,848,290.1 שקל) לכיסוי הבור בלבד ועד 100,00 שקל (הטעות במקור) להשבת המצב לקדמותו בו חייבה הוועדה המקומית את העוררת, משקף למעשה את העדר המדיניות והוודאות בעניין, ומדגיש את העדר סמכות הוועדה המקומית לעשות כן.  היא התייחסה גם לטענת הוועדה המקומית שהמחיר מבוסס כמחיר חלקי מגובה מחירון דקל, אך לא הציגה תחשיב ואף מחירון דקל אינו מחייב. מדוע לא יחוייב היזם גם בערבות בגין הסרת פיגומים או בגין עברה על תקנות הרעש המותר בעת ביצוע העבודות ועוד כהנה וכהנה. מקרים בהם בניה עשויה להביא להפרות חוק ולפגיעה בסדר הציבורי – לא חסרות. אך המחוקק, לא קבע כל הוראה המאפשרת חיוב בערבות במקרים מעין אלו".

בסופו של דבר ועדת הערר קבעה כי תנאים אלו יבוטלו, אם כי אין גריעה מלחייב את כיסוי הבור בהיתר. ועדת הערר קבעה כי הוועדה המקומית תישא בהוצאות היזם בסך 4,000 שקל.

"אמרתי 'תלכו לעזאזל, אני הולך לבית המשפט'"

בעקבות ההחלטה אמר רוני מזרחי: "כל פעם, במשך שנים, היו דורשים מאתנו 100 אלף שקל ערבות כתנאי להיתר. אם אתה קונה אוטו מחתימים אותך שלא תעשה תאונה? אמרתי לחבר'ה שלי 'בואו נתבע אותם'. הם אמרו 'תחכה'. בבניין הראשון באתי לקבל היתר, הוועדה אמרה 'אנחנו רוצים 2.84 מיליון שקל לכיסוי בור בנייה'. אמרתי 'תנו לי כל בור בעיר, תוך 48 שעות ממלא לכם אותו בחינם. זה לא מופיע לא בדף מידע ולא בהחלטת הוועדה'. ירדו מזה.

"באתי למגרש אחר, שוב דרשו ערבות 2.84 מיליון שקל, אם לא לא תקבל את ההיתר. אמרתי 'תלכו לעזאזל, אני הולך לבית משפט'. בעוד פרויקט שלי שני מגדלים  200 דירות גם בהחלטת ועדה קבעו להעמיד ערבות בנקאית 2.84 מיליון שקל ו-100 אלף שקל תנאי להיתר. שנים אני בולע את הצפרדע של הערבות 100 אלף שקל. ועדת הערר קבעה שגם הערבות לא חוקית וגם כיסוי הבור לא חוקי. קיבלתם 10 מיליון שקל על כל בניין אגרות ועוד 20 מיליון שקל השבחה . יש לכם מספיק לכסות את הבור".