"מי שרכש דירה חדשה במטרה למכור אותה מחויב גם הוא בהוראות חוק המכר, בדגש על הבטחת כספי הצד השלישי"

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, פרסם אתמול (ד') נייר עמדה הקובע כי מי שרכש דירה חדשה במטרה למכור אותה מחויב גם הוא בהוראות חוק המכר, וכי אי עמידה בהוראות אלו - בדגש על הבטחת כספי הצד השלישי, כלומר הרוכש, עלולה לגרור סנקציות הקבועות בחוק. זאת, זמן קצר לאחר חשיפת אתר " מרכז הנדל"ן " כי בכוונת גריידי לפרסם את נייר העמדה.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר כי נייר העמדה נכתב "בעקבות ריבוי מבצעי מכר דירות, במסגרתם מאפשר יזם לרוכש דחייה ארוכה של עיקר תשלומי התמורה או מבצעי מימון שונים לרכישת דירות חדשות מיזמים בתקופה האחרונה, וצמיחתה של תופעה בה רוכשי הדירות רוכשים את הדירה לא כדי לגור בה, אלא במטרה למכור אותה, וליהנות מעליית השווי".

גריידי מסביר בנייר העמדה כי "במסגרת רכישת דירה חדשה, ייתכן מצב בו מי שרכש דירה מיזם יבקש למכור את אותה הדירה לצד שלישי. כך, לדוגמה, אדם עשוי לרכוש דירה מיזם, אשר עתידה להימסר בעוד שלוש שנים, וכחצי שנה טרם מועד המסירה, הרוכש הראשון ימכור את זכויותיו בדירה לרוכש שני. הרוכש השני, מבחינתו, רוכש 'דירת קבלן' חדשה העתידה להימסר לו בעוד חצי שנה. במקרה כזה, ככל וכוונת הרוכש הראשון הייתה רכישת הדירה על מנת למכרה, יחולו על הרוכש הראשון כלל החובות שחוק המכר מחיל על מוכר דירה, בדומה לחובות שחלו על היזם שמכר את הדירה מלכתחילה".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר כי נייר העמדה נכתב "בעקבות ריבוי מבצעי מכר דירות, במסגרתם מאפשר יזם לרוכש דחייה ארוכה של עיקר תשלומי התמורה או מבצעי מימון שונים לרכישת דירות חדשות מיזמים בתקופה האחרונה, וצמיחתה של תופעה בה רוכשי הדירות רוכשים את הדירה לא כדי לגור בה, אלא במטרה למכור אותה, וליהנות מעליית השווי".

עוד מסביר גריידי כי חלק ניכר מאותם "רוכשים ראשונים" אינם עוסקים באופן שוטף בתחום הנדל"ן ואינם בקיאים בדרישות החוקיות הכרוכות בעסקאות מכר של דירות חדשות. "יחד עם זאת, מבצעי המימון השונים של היזמים פתחו בפניהם אפשרות לרכוש דירה עם הון ראשוני נמוך ובהמשך למכרה לצד שלישי בעבור רווח. במקרה המתואר, מטרת הרכישה הינה מכירת הדירה, ולכן מדובר בעסקה הכפופה להוראות חוק המכר. בהתאם, אם אותו רוכש שהפך למוכר לא יעמוד בכל החובות החלות על 'מוכר' לפי חוק המכר, הוא יהיה חשוף לסנקציות הקבועות בחוק".

"סיכונים שלא בטוח שהקונים מבינים שהם לוקחים על עצמם"

נייר העמדה שפורסם אף נותן דוגמה לאופן שבו יש לנהל עסקה מהסוג המתואר: "בתאריך 01/01/2024 אדם רכש דירה בכוונה למכרה, אשר עתידה להימסר בתאריך 01/01/2027, תמורת שני מיליון שקל. במועד הרכישה, שילם הרוכש הראשון סכום של מיליון שקל, וזאת בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, ובהתאם לקבוע בתקנות המכר. בתאריך 01/01/2026 הרוכש הראשון יתקשר בהסכם למכירת הדירה לרוכש שני, והצדדים יסכמו על תמורה בסך שניים וחצי מיליון שקל - חצי מיליון שקל רווח לרוכש הראשון.

"במועד ההסכם ניתן יהיה להסב את הערת האזהרה לטובת הרוכש השני, והסכום אשר ניתן יהיה לגבות מהרוכש השני הינו השיעור הקבוע בתקנות בהתאם לקצב הבנייה, אך מתוך התמורה החדשה שנקבעה בהסכם שבין הרוכש הראשון לרוכש השני. כלומר, ככל שהבנייה נמצאת בשלב המתיר ממוכר לגבות מרוכש 50%, הרי שהרוכש הראשון יהיה רשאי לגבות מהרוכש השני 50% משניים וחצי מיליון שקל וכך הלאה, באופן יחסי לאורך שלבי הבניה השונים ובהתאם לתקנות".

בשיחה שקיים אתמול עמית גריידי עם מרכז הנדל"ן , לגבי תופעת העסקאות למטרת מכירה, אמר כי "המשמעות היא שכולם (הרוכשים למטרת מכירה, ר"ל) הופכים להיות מוכרי דירות לפי חוק המכר, וצריכים לעמוד בכל החובות של מוכר דירה. כל מי שהתחייב למכור דירה - הכללים חלים עליו, כולל העמדת בטוחה לכל הכספים עד ליום קבלת המפתח". גריידי הוסיף כי "למכירה של דירה לפני אכלוס יש הרבה משמעויות, ואלו סיכונים שמי שקונים היום דירה במטרה למכור לפני האכלוס, לא בטוח שמבינים שהם לוקחים על עצמם. זה מידע שחשוב שיכירו כדי לבצע ניהול סיכונים נכון".

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון , יהודה מורגנשטרן, אמר בעקבות פרסום הנייר כי " משרד הבינוי והשיכון מעודד שותפות פעילה של הציבור בשוק הנדל"ן, כרוכשים, מוכרים, יזמים וכו', במטרה לחזק את השוק, להוריד את מחירי הדיור ולייצר זמינות של מגוון סוגי דיור שונים לכלל האוכלוסייה. פעילות זאת נעשית תוך שימת לב לשמירה על זכויותיהם של כל המעורבים בעסקאות, עם דגש על קיום הוראות חוק המכר, בכדי ליצור סביבה בטוחה ויציבה כלכלית לפעול ולצמוח בה".