משרד השיכון מגבש חוו"ד: "מי שרוכש דירה כדי למכור לפני אכלוס מוגדר 'מוכר דירה' לפי חוק המכר"

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, צפוי לפרסם בקרוב חוות דעת, זאת בעקבות התגברות תופעת רכישת הדירות "על הנייר" במסגרת מבצעי המימון האגרסיביים של היזמים. בחוות הדעת צפוי גריידי להזהיר כי מי שמבצע רכישה מסוג זה במטרה למכור אותה ברווח לפני האכלוס, מכניס עצמו להגדרת "מוכר דירה" לפי חוק המכר, סטטוס אשר מחייב את המוכר בחובות שונות דוגמת העמדת ערבויות עבור הכספים שהתקבלו, ועוד.

השבוע פרסם " מרכז הנדל"ן " כתבה נרחבת על התופעה אשר הולכת ותופסת תאוצה לאחרונה, על רקע טרנד מבצעי המימון מצד היזמים, המאפשרים כיום לרכוש דירה תוך העמדת תשלום ראשוני של 20%  או 10% בלבד ממחיר הדירה, ובמקרים קיצוניים אף 5% בלבד, ותשלום היתרה ביום המסירה, ללא ריבית והצמדה.

מבצעים אלו מושכים רוכשים רבים אשר רואים במבצעים הללו אמצעי להפקת רווח קל, בהם משקיעים ורוכשי דירה ראשונה, אשר מעמידים את הסכום הנדרש עבור התשלום הראשוני, במטרה למכור את הדירה בעוד שנתיים או שלוש במחיר גבוה יותר, וליהנות מעליית הערך. מדובר ברכישה ברמת סיכון גבוהה הן עבור הרוכש – שאינו יכול לדעת האם באמת תוביל העסקה לרווח, והן עבור היזם שעשוי למצוא עצמו עם רוכשים שאינם מסוגלים להשלים את העסקה ביום המסירה.

גריידי: "את נושא מתן הבטוחות ניתן לפתור מבחינה חוקית, ואני גם אראה בחוות הדעת כיצד צריך לעשות זאת. נראה עד גובה הסכום ש'הרוכש הראשון' שילם ליזם הוא יוכל להעמיד בטוחות, אבל לא בטוח שתהיה לרוכש המקורי בטוחה לתת על רכיב הרווח שלו, כלומר הסכום שהרוכש השני שילם מעבר לסכום ששילם הרוכש הראשון. אחת הדרכים לפתור זאת היא לקבוע שאת הסכום הזה ישלם הרוכש השני לרוכש הראשון רק לאחר מסירת הדירה בפועל"

בעקבות הכתבה פנה מרכז הנדל"ן לעמית גריידי, אשר מחזיק עדיין בתפקיד הממונה על חוק המכר בנוסף לתפקידו החדש במשרד השיכון כרשם הקבלנים. בשיחה חשף גריידי היבט חדש לעסקאות מסוג זה, שמגדיל אף יותר את רמת הסיכון עבור רוכשים מסוג זה. לדבריו, "רוכשי דירות שבאים 'לעשות סיבוב', כלומר לרכוש את הדירה על הנייר ולמכור אותה לפני האכלוס, נכנסים להגדרת 'מוכר' לפי חוק המכר. המשמעות היא שכולם הופכים להיות מוכרי דירות לפי חוק המכר, וצריכים לעמוד בכל החובות של מוכר דירה".

כלומר לעבוד בכל החובות שיזם בתחום המגורים צריך לעמוד בהם?
"של כל מי שהתחייב למכור דירה ולכן הכללים חלים עליו, כולל העמדת בטוחה לכל הכספים עד ליום קבלת המפתח".

לדברי גריידי, בימים הקרובים הוא צפוי לפרסם חוות דעת בנושא. "את נושא מתן הבטוחות ניתן לפתור מבחינה חוקית, ואני גם אראה בחוות הדעת כיצד צריך לעשות זאת. נראה עד גובה הסכום ש'הרוכש הראשון' שילם ליזם הוא יוכל להעמיד בטוחות, אבל לא בטוח שתהיה לרוכש המקורי בטוחה לתת על רכיב הרווח שלו, כלומר הסכום שהרוכש השני שילם מעבר לסכום ששילם הרוכש הראשון. אחת הדרכים לפתור זאת היא לקבוע שאת הסכום הזה ישלם הרוכש השני לרוכש הראשון רק לאחר מסירת הדירה בפועל".

מורכבות נוספת שעולה, לדברי גריידי, היא בנושא הבדק. "יכול להיות מצב שאותם רוכשים שניים יתבעו את הרוכשים הראשונים תביעות בדק, אם הקבלן המקורי התפרק".

עוד מחויב המוכר להצגת מפרט הדירה בטרם המכירה, להתחייבות על תאריך מסירה ולתשלום קנסות במקרה של עיכוב. לסיכום אומר גריידי כי "למכירה של דירה לפני אכלוס יש הרבה משמעויות, ואלו סיכונים שמי שקונים היום דירה במטרה למכור לפני האכלוס, לא בטוח שמבינים שהם לוקחים על עצמם. זה מידע שחשוב שיכירו כדי לבצע ניהול סיכונים נכון".