בונים ומנצחים: ניתוח תוצאות הבחירות לרשויות המקומיות מנפץ את אחת הסטיגמות הנפוצות בענף

בקצב האירועים המטורף שמאפיין את התקופה הנוכחית, קל לשכוח שרק לפני חודש הסתיימה מערכת הבחירות לרשויות המקומיות, עם עריכתו של הסיבוב השני ברשויות שנזקקו לכך. בימים אלה מתקיימות ישיבות המועצה הראשונות תחת ההנהגות המקומיות החדשות, והוועדות המקומיות בהרכבן החדש מתחילות לעבוד.

אחת הסטיגמות הרווחות לגבי יחסו של הציבור לבנייה נרחבת למגורים, היא כי הציבור נרתע מבנייה שכזו בשל חוסר הנוחות והמטרדים שהיא יוצרת בזמן הבניה עצמה והעומס על התשתיות ועומסי התחבורה שנוצרים לאחר האכלוס. לפי תפיסה זו, ניתן היה לצפות כי במסגרת הבחירות שנערכו לאחרונה, התמיכה בראשי עיר שהרבו לבנות דירות במהלך הקדנציה החולפת תהיה נמוכה, ואילו ראשי עיר "סרבני הבנייה" יזכו לפופולריות.

ואולם תוצאות בדיקה שערך מרכז הנדל"ן יחד עם אתר מדלן , ואשר מתפרסמת כאן לראשונה, מערערות על נכונותה של התפיסה הזו. תוצאות הבדיקה מצביעות על כך כי דווקא ברשויות מקומיות גדולות שקידמו ועודדו בניה למגורים בהיקפים גדולים במהלך הקדנציה האחרונה, זכו ראשי העיר המכהנים בכהונה נוספת בשיעורים גבוהים יותר, ואילו בערים שבהם צנח שיעור הבניה ביחס לעבר, חלו יותר מהפכים במסגרתם הודח ראש העיר המכהן.

מספר רב של התארגנויות ציבוריות המתנגדות לפיתוח בשורה של רשויות מקומיות, נטע את הרושם כי מדיניות פיתוח מואצת עלולה להביא למחיר פוליטי שייאלץ ראש העיר המכהן לשלם. ואכן, רבים מראשי הרשויות נרתעים מקידום בנייה נרחבת למגורים, מחשש כי ציבור התושבים אינו תומך בכך ויבוא עמם חשבון ביום הבוחר. את השלכות התפיסה חשים היזמים - שנאלצים לעבור שבעת מדורי גיהינום בדרך להוצאת ההיתר, וגם הציבור הרחב שסובל מעליות מחירים חדות

במסגרת הניתוח נבדק שיעור הגידול במספר הדירות בערים השונות בתקופת הקדנציה החולפת – שנים 2019 עד 2023, זאת באמצעות השוואת מספר ההיתרים לבניית דירות שהונפקו בתקופה זו לעומת מספר הדירות שהיה קיים בעיר בשנת תחילת הקדנציה – 2019. שיעור גידול זה הושווה לשיעור הגידול שחושב בצורה דומה עבור השנים 2014-2018. בערים שבהם נתון הגידול השנים 2019-2023 היה גבוה יותר הן ערים "מרחיבות בנייה", ואילו ערים שבהן חלה ירידה בנתון במהלך הקדנציה הנוכחית הוגדרו "מצמצמות בנייה.

כפי שניתן לראות בטבלאות המצורפות, ברוב רובן של הערים מרחיבות הבניה שמרו ראשי הערים המכהנים על כסאם. עליהם ניתן למנות את ניסים גוזלן, ראש העיר שבה חל שיעור הגידול החד ביותר, בשיעור של 57% במהלך הקדנציה החולפת, לעומת שיעור גידול של 35% בקדנציה הקודמת. גם בנתיבות בה הורחבה הבניה ב-41% בקדנציה האחרונה לעומת 15% בקדנציה שקדמה לה שמר ראש העירייה יחיאל זוהר על כסאו.

עוד בין מרחיבי הבניה הבונים והמנצחים ראש עיריית רמלה מיכאל וידל (26% לעומת 6%), ראשת העיר אור יהודה ליאת שוחט (בנייה בשיעור 26% בקדנציה האחרונה לעומת 2% בלבד בקדנציה שלפני) ראש עיריית אשקלון תומר גלאם (22% לעומת 13%), ראש עיריית בת ים צביקה ברוט (20% לעומת 5%), ראש עיריית אילת אלי לנקרי (16% לעומת 6%), ראשת עיריית נתניה מרים פיירברג (10% לעומת 7%), ראש עיריית ראשון לציון רז קינסטליך (11% לעומת 9%) וראש עיריית ירושלים משה ליאון (6% לעומת 5%).

מבין ראשי הערים "מרחיבי הבניה", יש גם מי שהודחו. הבולט שבהם הוא ראש עיריית קריית אונו ישראל גל, אשר הרחיב את עירו ב-39% בקדנציה החולפת, בעיקר באמצעות התחדשות עירונית , לעומת 9% בלבד בקדנציה שלפני, ולא זכה לאמון הציבור פעם נוספת. גם ראש עיריית בית שמש עליזה בלוך אשר הובילה בנייה מאסיבית בשיעור של 38% בעירה ולא ניצחה בבחירות. אם כי יש להודות כי במקרה של בית שמש נראה כי מה שהוביל לתוצאות הבחירות, במסגרתן נבחר איש דגל התורה שמואל גרינברג, הן בעיקר המגמות הדמוגרפיות בעיר ולא מדיניות התכנון והבניה.

מחולון עד חיפה - מצמצמי הבניה הוחלפו 

בקרב מצמצמי הבניה, נרשם כאמור מספר רב יותר של מפלות לראשי העיר המכהנים. בין האישים הבולטים בסקטור זה ניתן למנות את ראש העירייה הנצחי של חולון מוטי ששון שסיים 30 שנות כהונה בקדנציה שבה הגדיל את מספר הדירות בעיר ב-6% בלבד והוחלף. ראש עיריית הרצליה משה פדלון שזכה לפרסום סביב עימותיו התכופים עם רשות מקרקעי ישראל ומוסדות המדינה השונים בסוגיות התכנון והבניה, נוצח בקרב צמוד בסוף קדנציה שבה ירד שיעור הגידול של העיר ל-13% לעומת 18% בקדנציה הקודמת.

בעיר יהוד מונוסון, בה נוצחה ראשת העירייה יעלה מיקליס נוצחה בסיבוב השני, נרשם בקדנציה החולפת שיעור הגידול המזערי ביותר מבין כלל הערים – 2% בלבד לעומת 22% בקדנציה שקדמה לה. גם ראשת העיר חיפה לשעבר עינת קליש רותם, שסיימה קדנציה שבה הורחבה העיר ב-6% בלבד, לא צלחה בבחירות ואף לא הצליחה להעפיל לסיבוב השני. גם ראש עיריית רחובות רחמים מלול, שבקדנציה החולפת הרחיב את עירו ב-6% לעומת 10% בזו שלפניה – לא העפיל לסיבוב השני.

בין מצמצמי הבניה ישנם כמובן גם מספר מנצחים, שהבולט שבהם הוא ראש עיריית באר שבע רוביק דנילוביץ, שבקדנציה החולפת הרחיב את עירו ב-5% בלבד לעומת 11% בקדנציה הקודמת. עוד בין המצמצמים המנצחים – ראש עיריית כפר סבא רפי סער (ירידה מ-8% ל-7%).

הציבור יודע לתגמל מנהיגים שמעודדים פיתוח

השיקולים להצבעה עבור ראש עיר מכהן ביום הבחירות רבים ומגוונים, וברור שמדיניות הבניה למגורים היא רק אחד מתוך כלל השיקולים, הכוללים גם את רמת החינוך, רמת הניקיון והטיפוח של העיר, רמת השירותים העירוניים ועוד.

טל קופל, מנכ"ל מדלן : "אין ספק שנושא הבנייה למגורים הוא מהותי ביותר, שכן זו דרכן של ערים להתחדש ולמשוך אליהן אוכלוסיות חדשות וחזקות יותר. בסופו של דבר, כפי שמראה המחקר, אנשים אוהבים לראות שהעיר שלהם מתפתחת, ובנייה חדשה - עם כל כמה שהיא מפריעה לעתים לאיכות החיים של התושבים הוותיקים, כן נותנת להם הרגשה שהעירייה עובדת והעיר מתקדמת"

עם זאת, מספר רב של התארגנויות ציבוריות המתנגדות למגמות פיתוח בשורה של רשויות מקומיות נטע את הרושם כי מדיניות פיתוח מואצת עלולה להביא למחיר פוליטי שייאלץ ראש העיר המכהן לשלם. ואכן, רבים מראשי הרשויות נרתעים מקידום בנייה נרחבת למגורים בתחומם, מתוך אמונה כי ציבור התושבים אינו תומך בכך ויבוא עמם חשבון ביום הבוחר. מדובר בתפיסה שאת ההשלכות שלה חשים הן היזמים - שנאלצים לעבור שבעת מדורי גיהינום בדרך להוצאת ההיתר, וקורבן נוסף הוא גם הציבור הרחב שסובל מעליות מחירים חדות ב-15 השנים האחרונות, הנובעות בראש וראשונה מבעיית היצע.

ואולם תוצאות הבדיקה שלהלן מוכיחות את ההפך הגמור מתיאוריה זו ומלמדות שההציבור דווקא מתגמל בלא מעט מקרים ראשי רשויות שהובילו מדיניות בנייה נרחבת בעריהם. למעט מספר חריגים, רוב ראשי העיר שהובילו בנייה נרחבת למגורים בעריהם זכו לניצחונות, בעוד שבערים שבהן כמעט שלא נעשתה בניה חדשה או התחדשות עירונית , התקשו ראשי העיר לשמור על כסאם.

כאן חשוב לחדד ולהדגיש, כי אין משמעותם של הממצאים עידוד בניה בכל מחיר ויצירת שכונות פרבריות מבוססות רכב פרטי שתהיינה בכייה לדורות. אין ספק כי הציבור כיום, בפרט במרכז הארץ, מעודכן ומחובר יותר מבעבר ודורש תכנון איכותי מהרשות המקומית, תכנון אשר כולל שטחי ציבור בהיקפים מספקים ותשתיות תחבורה ותחב"צ ראויות. אך בהינתן כל אלה, דומה כי הציבור מבין כיום, על רקע משבר הדיור, הנהגת עיר ראויה היא כזו שיודעת להעצים בנייה בלי להתפשר על תכנון איכותי.

טל קופל, מנכ"ל מדלן , אמר כי "אין ספק שנושא הבנייה למגורים הוא מהותי ביותר, שכן זו דרכן של ערים להתחדש ולמשוך אליהן אוכלוסיות חדשות וחזקות יותר. בסופו של דבר, כפי שמראה המחקר, אנשים אוהבים לראות שהעיר שלהם מתפתחת, ובנייה חדשה - עם כל כמה שהיא מפריעה לעתים לאיכות החיים של התושבים הוותיקים, כן נותנת להם הרגשה שהעירייה עובדת והעיר מתקדמת. צריך לזכור שבנייה חדשה לא מחדשת רק את חזות הרחוב או הבניין הספציפי, אלא גם מוסיפה לאזור כולו נקודות עניין ושטחים ציבוריים נוספים, כמו גינות ציבוריות ומבני ציבור שונים, כך שלמעשה מתווספות לא מעט אפשרויות חדשות".