"תוכניות שנובעות מפחד יוצרות תוצאה רעה. תושבים שכבר עברו תמ"א 38 באים לדבר אתנו על התחדשות עירונית נוספת"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארחת בו האדריכלית מיכל מאיר, מהנדסת העיר בת ים. בשיחה עם נמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן , סיפרה על היקפי ההתחדשות העירונית העצומים בעיר, אילו קשיים היא מייצרת ואילו הזדמנויות, מדוע בבת ים אין תשתית מפותחת לאופניים וגם על רצועת החוף של בת ים ואיך היא תיראה עוד כמה שנים. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לדברי מאיר, "התפקיד שלנו כעיר הוא לא רק לאפשר זכויות בנייה. בת ים הייתה חלוצה בהתחדשות עירונית ועירוב שימושים, חשבה קדימה מחוץ לקופסה, אבל אם בהתחלה השאלה הייתה מהן זכויות הבנייה שצריך כדי לאפשר את השינוי, עכשיו אנחנו מדברים על מה ההשפעה של השינוי ומה ההשפעה המיטבית כדי שבסופו של יום התושבים שלנו וגם התושבים העתידיים לא יחיו במרחב צפוף, אלא איכותי".

"אחד הדברים הבעייתיים הוא שמתייחסים לכל התחדשות עירונית במושג של המכפיל, זה הכי מרדד שיש. לא בכל מקום זה אותו דבר. זה לא האירוע, המכפיל, אלא האימפקט. ניסינו בשנים האחרונות ממש לכמת מה ערך ההשפעה של הפרויקט של ההתחדשות העירונית. תמ"א 38 הגיעה להיקפים מטורפים בבת ים, של אלפי יח"ד, 6,500 יח"ד שאושרו בתמ"א 38. זה נבע מפחד אמיתי, רעידות אדמה, מלחמות, אבל תוכניות שנובעות מפחד לא מייצרות ערך בר קיימא לדיירים עצמם, והתוצאה היא לפעמים רעה וזמנית. אנחנו רואים תושבים שכבר עברו תמ"א 38, שרוצים לדבר איתנו על התחדשות עירונית".

על התוכנית הכוללנית של העיר להתחדשות עירונית המקודמת בימים אלה אמרה: "אנחנו בשלבים סופיים של תוכנית כוללת שתאפשר לנו בסמכות ועדה מקומית לקדם תוכניות בקנה מידה בינוני ואפילו גדול. בדרך כלל, בתוכניות מתאר צובעים שטחים ונותנים עקרונות וצריך להסתדר מכאן ואילך. אנחנו בשוק רוחש, המיתוס הידוע בבת ים זה שכל בניין חתום לשלושה יזמים במקבל ואפילו עציצים חתומים למישהו. הלכנו מלמטה לבחינת כל מגרש ומגרש.

"העבודה מורכבת כי היא דרשה לפרק תבניות חשיבה ועבודה. הרשות להתחדשות עירונית לשמחתי זרמה איתנו והיום אנחנו עם היקף מיפוי ומידע שמאפשר לנו לדעת בכל מגרש מה הפוטנציאל המיטבי שלו. כולל מקומות שאין ברירה ואי אפשר לאפשר התחדשות כי צריכים למצוא פתרון לסוגיות רבות שעד היום בכלל לא נכנסו לחשיבה, כמו ניקוז"

"אנחנו בשלבים סופיים של תוכנית כוללת שתאפשר לנו בסמכות ועדה מקומית לקדם תוכניות בקנה מידה בינוני ואפילו גדול. בד"כ בתוכניות מתאר צובעים שטחים ונותנים עקרונות וצריך להסתדר מכאן ואילך. אנחנו בשוק מאוד רוכש, המיתוס הידוע בבת ים זה שכל בניין חתום לשלושה יזמים במקבל ואפילו עציצים חתומים למישהו. הלכנו מלמטה לבחינת כל מגרש ומגרש

מאיר סיפרה על הבעיות שההתחדשות מייצרת לבעלי הרכבים בכבישים הפקוקים: "חלק מהמורכבות שלנו בישראל זה שהתשתיות מגיעות הרבה אחרי הבנייה. אין שום סיכוי לרכב פרטי - התחרות הוכרעה והרכב הפרטי לא יצליח להתקיים בתוך הסיטואציות האלו. גם אם יחליטו לעצור את כל ההתחדשות העירונית - עדיין אנחנו בקטסטרופה של הרכב הפרטי. לטווח הארוך הרכבת הקלה והמטרו יתנו מענה, אבל אנחנו חייבים שהמדינה תחשוב איתנו יצירתית איך מזיזים אנשים מהרכב הפרטי. אנחנו מתעדפים מאוד תוכניות התחדשות עירונית שמאפשרות חיבורים שלא היו קודם. צריך להסתכל על זה בפריזמה מטרופולינית".

מאיר הסבירה מדוע תשתיות האופניים בעיר לא מספיק מפותחות: "בת ים עיר מבוגרת לעומת ת"א, שהיא מאוד צעירה. להגיד לאיש שאפילו ללכת ברחוב זה מאתגר עבורו, לרכוב על אופניים זה לא סביר. לכן צריך למצוא פתרונות חלקיים, מיתוני תנועה למשל שמאפשרים לאופניים לזרום ביחד עם התנועה. עשינו בדיקה של כל רוחב האספלט בבת ים, לראות איך אפשר להכניס שביל אופניים בלי לשנות את המנעד של החניה הקיים.

"האוכלוסייה שלנו צריכה קודם כל מדרכות רחבות, בטוחות ומוצלות. האופניים ייכנסו בטווח הארוך, של ה-10-15 שנה, בוודאות, וגם אגב קולנועיות וכל מיני מכשירים חשמליים. זה שרכבים כבדים נכנסים לעיר - יכול להיות שזה ישתנה אפילו ברמה הרגולטורית". 

לדבריה, "אלפי יח"ד נבנות היום עם תקן חניה אפס. אני חושבת שעברנו את הרף. 25% מהמבנים בעיר כבר בתהליכי התחדשות עירונית . זה כמות שכבר משנה את הסביבה, שהולכת להיות מושפעת בצורה כ"כ חד משמעית ואי אפשר יהיה לחזור אחורה. רכב כבר לא צריך להיות השיקול, אם הוא מונע את ההתחדשות. מה שקורה כרגע בישראל בנוגע להתחדשות עירונית הוא חד פעמי וקורה רק בישראל. כ"כ הרבה ערים שמכפילות את עצמן בתוך המרקם הקיים - אני לא מכירה דוגמא כזאת בעולם".

"האוכלוסייה שלנו צריכה קודם כל מדרכות רחבות, בטוחות ומוצלות. האופניים ייכנסו בטווח הארוך, של ה-10-15 שנה, בוודאות, וגם אגב קולנועיות וכל מיני מכשירים חשמליים. זה שרכבים כבדים נכנסים לעיר - יכול להיות שזה ישתנה אפילו ברמה הרגולטורית".

היא התייחסה לקו החוף של בת ים: "החוף של בת ים היה מאופיין בבנייה לא חוקית או סמי-חוקית. בשנים האחרונות עשינו עבודה מעמיקה על מה אנחנו רוצים להסדיר ואיך. המטרה הייתה התחדשות המרחב החולי ולייצר מנופי צמיחה. זה אירוע מאוד מורכב שכלל רכישה מחדש של שטחים מצד הנהלת העיר שהיו בידיים אחרות.

"מאחורי הקלעים אנחנו רואים מכרזים מצוינים של מסעדות שהולכות להיפתח באזור המרכזי של הים, באזור הדרומי נבנים מלונות. כבר אחד היום בשלבי גמר ועוד שלושה בבנייה.  זה אלפי יחידות אירוח שנכנסות. באזור הצפוני יש אזור טבעי מהמם, עושים שם תוכנית יפהפייה לבית ספר סביבתי. רצועת החוף של בת ים היא ייחודית. אין הרבה ערים בישראל שפרוסות שלוש וחצי ק"מ על החוף כשהמרחק בין הבניין לים הוא פחות ממאה מטר. העיר הזאת נבנתה על החוף. רחוב בן גוריון שיושב על הים הוא רחוב מעורב שימושים שנולד כזה עוד בשנות ה-60. בשנים הקרובות אני מניחה שנראה חוף אחרת לגמרי".