עיריית ת"א דרשה השבחה מלאה על מרפסות - ועדת הערר אמרה "לא"

ועדת הערר קבעה בהחלטה דרמטית כי הקלות בקווי בניין אשר מקורן מתקנות התכנון והבנייה, בדומה להקלות מכח תכניות בניין עיר (כפי שנקבע לאחרונה בעררים אחרים), אינן יוצרות זכויות חדשות, אלא מהוות "שיפור תכנוני" ואין לחייב בגינן השבחה מלאה.

לפנינו ערר שהוגש ע"י הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, על החלטת השמאי המכריע, מר בצלאל קציר. הערר מתמקד בקביעת השמאי המכריע באשר להשבחה הנובעת מהקלה לצורך הבלטת מרפסות. בשומה המכרעת קבע השמאי המכריע כי הזכות לבניית מרפסות היא זכות מוקנית מכח תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב 1992, קרי, זכויות מאושרות, קיימות שאינן טעונות את אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

למעשה, השמאי המכריע קבע כי בנייתן של המרפסות בחריגה מקו הבנין מהוות שיפור תכנוני בלבד, לזכויות בנייה שהיו נתונות גם במצב הקודם להקלה. לטענת הוועדה המקומית, השמאי המכריע היה צריך לקבוע את מלוא ההשבחה בגין המרפסות ולא לייחס כל שווי לאפשרות לבניית מרפסות במצב הקודם.

על מה מדובר ומדוע זה משנה? היטל השבחה מחושב בגין ההפרש בין ערכי השווי של שני מצבי התכנון – לפני ואחרי מימוש זכויות - או בדרך של מכר (מימוש מלא) או בדרך של היתר בנייה (שיכול להיות מימוש מלא או חלקי של זכויות הבנייה).

במקרה שלפנינו, הוגשה בקשה להיתר אשר כללה הקלה בקווי בניין לצורך הקמת מרפסות. במצב בו חושבה ההקלה רק עבור "שיפור תכנון", הרי שמדובר במקדם השבחה זניח, לעומת דרישת הוועדה המקומית להשבחה מלאה לאותם שטחים, כלומר כאילו ההקלה יצרה את הזכויות האלה, באופן אשר לכאורה לא היו קיימות לפני מתן ההקלה.

עמדתה של הוועדה המקומית בתיק זה, מתקשרת לעמדה כללית רחבה יותר שהציגה הוועדה המקומית, במספר תיקים קודם לכן, לפיה בגין זכויות קיימות שלא ניתן לנצלן ללא הקלה, יש לחייב בהיטל השבחה במועד ההקלה בגין שווי מלא על השטח, כאשר במצב בקודם יש להתעלם מכל תרומה לשווי הנכס שבאה מזכויות אלה ולנטרל ממנו אלמנטים קיימים התורמים לשווי.

בהחלטה במקרה הנדון, ועדת הערר ציינה כי עמדת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב שונתה לפני כשנתיים-שלוש, כאשר קודם לכל הופקו שונות רבות לפי מתודולוגיה הקובעת כי בהקלות לקווי בניין או ניוד זכויות המאפשרות את מימושן של זכויות קיימות, הוטל עליהן היטל השבחה על עליית ערכן בשל הפיכתן לזכויות זמינות ולא על השווי המלא של הזכויות כפי שנוהגת הוועדה המקומית כיום במסגרת הקלה. התיק בערר הנדון הינו דוגמא לכך, הואיל והוועדה המקומית חייבה בגין הקלות בקווי בניין בשיעור של 10% למשל, שמטרתן שיפור תכנון ותפקוד הדירות.

מהות ההחלטה מבוססת על השאלה, האם יש להביא את הזכויות המוקנות במצב הקודם טרם מתן ההקלה? שאלה זו נדונה לאחרונה בערר 85026/17 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב נ' ב. דייניש. במקרה זה ניתנה הקלה המהווה שיפור תכנוני למגרשים בהם היו נתונות זכויות בנייה מכח תכניות בניין עיר מנדטוריות מאושרות, אולם מפאת מגבלת קווי הבניין לא ניתן היה לנצל את הזכויות. עפ"י ההחלטה במקרה דייניש נקבע כי מדובר בזכויות מוקנות אשר תרמו לשווי הנכס במצב הקודם וכל התעלמות מכך חוטאת לשווי האובייקטיבי של הנכס (כפי שנעשה בערר 85282/16 אמיר חצרוני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב).

בהחלטה דרמטית של ועדת הערר נקבע כי על אף שתקנות התכנון והבנייה אינן מעניקות זכויות, הן מהוות מקור עצמאי המאפשר הקמת מרפסות. להערכתה מדובר במקור העומד בפני עצמו כשלם ואינו זקוק להקלה כדי להשלימו. יתרה מכך, מקור זה נמצא בשני מצבי התכנון. ההקלה איננה יוצרת את הזכויות אך היא מאפשרת את מימושן. לפיכך, לדעת ועדת הערר, אין בסיס לאבחנה בין הקלה המאפשרת מימוש הקמת מרפסות מכח תקנות התכנית והבנייה, לבין הקלה המאפשרת מימוש זכויות קיימות מכח תכנית.

לסיכום ועדת הערר בתיק זה קבעה כי אין להתערב בהחלטת השמאי המכריע וכי יש לאמוד את ההקלה מכח תקנות התכנון והבנייה כ"שיפור תכנוני" אשר במסגרתו מתאפשר ניצול האפשרות לבניית המרפסות.

ערר תא/85078/17 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' יצחק לב ו-3 אח'
 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה