"זה היה שיעור מאלף: בסוף לדייר הרבה יותר חשוב מה השכן שלו מקבל ממה שהוא מקבל"

קובי ארדיטי, מנכ"ל RMA מקבוצת רם מוגרבי ארדיטי , מתארח השבוע במדור ומספר איך החליט להצטרף לאביו ולהיכנס לחברה, מה יעשה ביום שאחרי הנדל"ן, מהו הדבר המרכזי שאנשים לא מבינים לגבי הענף. 

חוויה מכוננת במהלך הקריירה:
"אחד הפרויקטים שלנו בתחום הפינוי-בינוי, היה בשכונת הגפן ברמת גן. לאחר שזכינו במכרז הדיירים התחלנו להתקדם מול הדיירים בצד המשפטי, ומול העירייה בנושא התכנון. ככל שהתקדמנו בתהליך, הבנו שאפשר להגדיל את התמורות לדיירים, וככל שגדלו התמורות - ראינו שהעימותים בין הדיירים רק גדלים, מאחר שהפערים ביניהם הלכו וגדלו יחד עם התמורות.

"בסופו של דבר הגענו להסכמות עם העירייה לגבי התכנון אבל ירדנו מהפרויקט, כי הסכסוכים בין הדיירים על איך לחלק את העוגה המאוד גדולה שהייתה להם גדלו ככל שהתמורה גדלה. זה היה שיעור מאלף לחיים, בסוף לדייר הרבה יותר חשוב מה השכן שלו מקבל ממה שהוא מקבל".

טעות שלמדתי ממנה:
"אני מתחרט על זה שבצעירותי הקדשתי פחות זמן למשפחה שלי, ואני מנסה לתקן את זה היום. המשפחה שלי עברה הרבה טלטלות שהייתי שמח לחסוך ממנה".

דמות שהשפיעה עלי במיוחד:
"אבא שלי אדי ואמא שלי שרה. מאבא שלי, שהוא אחד הבעלים והדירקטורים של החברה, למדתי שבכל החלטה עסקית צריך להכניס שיקולים ערכיים. במקור הייתי בכלל אמור לעבוד בהייטק. אני מהנדס אלקטרוניקה, והייתי 8 שנים קצין בחיל האוויר בתחום מערכות תקשורת. בתום תקופת הקבע שלי בצבא, אבא שלי הציע לי להצטרף לחברה. זה לא פופולארי לומר היום, אבל עשיתי את זה כי חשבתי שטוב להקשיב לו. מאמא למדתי שבכל החלטה בחיים צריך להכניס שיקולים ערכיים. עוד כשהייתי קטן אני זוכר שאמא שלי הסבירה לי שגם אם אתה מקבל שירות לא כל כך טוב בסופר למשל, תחשוב 10 פעמים לפני שתתלונן כדי לא לפגוע בפרנסה של מישהו". 

ההצלחה הכי גדולה שלי עד היום:
"המשפחה שלי". 

העצה שלי למי שנמצא בתחילת דרכו:
"ללמוד כל דבר שקשור למה שאתה עושה. יש לנו נטייה, במיוחד בארץ, לעשות את הדברים כמה שיותר מהר. הייתי מייעץ לעשות את הדברים יותר לאט, להתייעץ, לשמוע עוד דעות, ללמוד את הדברים לעומק. זה מאוד משתלם לאורך זמן".

ההחלטה הראשונה שהייתי מקבל אם הייתי שר הבינוי והשיכון:
"הבעיה הכי גדולה בתחום הנדל"ן בארץ זה הארנונה ההפסדית. אנחנו במצב תמידי בישראל שלעיריות יש פחות אינטרס שיבנו בשטחן דירות למגורים, כי על כל דירה שנבנית הם מפסידים כסף. זה משותף כמעט לכל העיריות. יש רק עיריות ספורות שיש להן אינטרס שיבנו אצלן דירות. כתוצאה מזה גם האינטרס להתחדשות עירונית הוא שלילי, כי התחדשות עירונית בהכרח מוסיפה עוד דירות. ברגע שהאינטרס ישתנה, כל הפיתוח של הנדל"ן למגורים בארץ ישתנה.

"זה יכול להיעשות למשל על ידי העלאת הארנונה למגורים - שזו החלטה פוליטית קשה. אבל אנחנו חוסכים בארנונה למגורים ומחירי הנדל"ן רק ממשיכים לעלות ולעלות עד שרק אוכלוסיות מצומצמות מאוד בארץ יוכלו לקנות דירה. פתרונות נוספים הם להסיט תקציבים מעיריות חזקות לעיריות חלשות, לתת מענקים על כל דירה שהעירייה מאשרת, ולתת תמריצים לעיריות שיאשרו היקפי בנייה גדולים למגורים. צריך שיהיה להן משתלם כלכלית וזה כרגע לא המצב". 

הדבר המרכזי שלדעתי אנשים לא מבינים לגבי תחום הנדל"ן:
"זה תחום מולטי דיסציפלינרי מאוד מורכב. כמות הידע שצריך שתהיה לך כדי שתהיה יזם טוב היא עצומה. אתה צריך להבין בתכנון ערים, באדריכלות, במשפטים, הנדסת בניין, חשמל, אינסטלציה, פיננסים, שיווק ועוד ועוד. אנחנו מכסים כמעט את כל הפקולטות באוניברסיטה. גם יזמים לא מבינים את זה, אבל גם לקוחות ודיירים, ורשויות. הטרנד של קבוצות הרכישה למשל התבסס על זה שכל אחד חשב שהוא יכול להיות יזם, וזה לא המצב".

קולגה שאני מעריך במיוחד: 
"השותפים שלי, אסף מוגרבי ואלעד שמרלינג. הם בנו גם את החברה וגם את המותג, ויצרו חברה שהדבר הכי חשוב הוא ששמה הטוב הולך לפניה. ההצלחה שלהם נובעת מזה שהם מבינים שכדי לשמור על מוניטין גבוה של חברה אתה צריך לדאוג שכל שרשרת הפרויקט תהיה קרובה למושלמת. הפיתוח העסקי והיחס לדיירים, התכנון, הביצוע, השיווק, התחזוקה של הבניין ועוד. אני מאוד גאה שיש לי שותפים שמבינים את זה".

הפרויקט האהוב עלי:
"יש לנו פרויקט בשם 'שער סירקין' שנמצא ליד צומת סירקין בפתח תקווה. היום הוא בשלב התב"ע. מדובר על התחדשות עירונית שתוסיף לפחות 1,000 יחידות דיור. זה פרויקט שאני אוהב כי הוא מוכיח שהתמדה ואמונה והליכה יחד עם הדיירים יכולים לשנות שכונה מקצה לקצה. זה פרויקט שנפרס על 150 דונם והוא ישנה את הפנים של השכונה, את החיים של התושבים ואת הכניסה לעיר פתח תקווה.

פרויקט שער סירקין פ"ת (קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ)

"זה פרויקט שכשהתחלנו איתו ב-2016, העירייה לא הסכימה אפילו לקבוע פגישה כדי לקדם אותו. לקח כמה שנים לשכנע את העירייה בנחיצות והחשיבות של הפרויקט, ובשלב מסוים גם התחלף ראש העיר. בשלב הראשון עשינו תכנון לכל השכונה, ואחר כך העירייה הבינה כמה הוא חשוב, ולקחה על עצמה יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקדם את הפרויקט, והיום אנחנו במצב שכל שבועיים יש דיון על הפרויקט בוותמ"ל".

הדבר שאני הכי אוהב לעשות מחוץ לשעות העבודה:
"לבשל. זה קצת דומה ליזמות, כי אתה צריך לתכנן מראש, לדעת מה הלקוחות שלך אוהבים ולהביא את זה בזמן".

אם לא הייתי מנכ"ל חברת נדל"ן הייתי...
"אני מניח שבגילים יותר מאוחרים אעסוק בחינוך, קרוב לוודאי כמורה לפיזיקה". 

התחזית שלי לשנה הקרובה:
"תחום ההתחדשות העירונית, במיוחד פינוי-בינוי יעבור בשנתיים הקרובות שינויים. הרבה חברות לוקחות התחייבויות שהן לא יכולות לעמוד בהן, או שכבר לקחו התחייבויות וזכו במכרזים על בסיס הבטחות שאי אפשר לקיים. חברות ישקלו אם הן ממשיכות להשקיע בפרויקטים שהן לא בטוחות לגביהם, זה תהליך שכבר רואים - יזמים שנוטשים פרויקטים גדולים שחוזרים לשוק".