השמאי המכריע הפחית 100 מיליון שקל מהיטל ההשבחה של ביג בפ"ת – ועדת הערר ביטלה ההחלטה

ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, בראשות איל תיאודור שרון, דחתה בשבוע שעבר שומה מכרעת הנוגעת להיטל ההשבחה על זכויות הבנייה בגין פרויקט הענק  "מרכז ביג" שמקדמת חברת ביג מרכזי קניות באזור התעשייה קריית אריה בפתח תקווה. זאת לאחר שבמסגרת השומה הפחית השמאי המכריע ארז כהן כ-100 מיליון שקלים מההיטל וקבע אותו על 81.6 מיליון שקלים, לעומת 179.7 מיליון שקלים שביקשה הוועדה המקומית לגבות. בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי ההיטל מחושב בחסר, והורתה על ביצוע תיקונים בהחלטת השמאי המכריע.

מרכז ביג בפתח תקווה, המקודם בימים אלה, צפוי להתפרש על 62 דונם ולכלול קניון בן כ-200 חנויות, מתחם מגורים, משרדים ומלון. בין היתר צפויה גם קבוצת פוקס להעביר אליו את משרדיה, וכן לפתוח במתחם מספר חנויות ענק, ובסך הכל לשכור במקום 30 אלף מ"ר.

ההשבחה של  הקרקע שמחזיקה ביג ברחוב משה דיין, נובעת משתי תוכניות עוקבות: "תכנית מתאר לאזור מטרופוליני משני קרית אריה" ותוכנית "מתחם קניאל, פתח תקוווה", אשר ביחד שינו את הייעוד מתעשייה לשימושים רבים ומגוונים – תעסוקה, מסחר מלונאות מגורים ועוד, וכן הגדילו משמעותית את הזכויות. בטרם אושרו התוכניות יועד השטח בחלקה יועד לתעשייה לבנייה של עד 3 קומות בשטח 120%, ועל אף הגדלת היקפי הבנייה והוספת שימושים האזור נשאר באופיו התעשייתי.

על הפער עצום בין שומות הצדדים כתבה ועדת הערר: "אין ניתן שלא להדגיש, ולצערנו אולי אף לתעות למחוזות רחוקים והרהורים נוגים במחשבות אפיקורסיות מטרידות, אודות הפער העצום בערכי השווי ומכאן ההשבחה שהוערכה לפי שומות הצדדים: 331,380,000 ש"ח... שתיהן ערוכות בידי שמאים מלומדים, ותיקים ומקצועיים".

התוכנית המפורטת במתחם שקודמה ע"י ביג ושאושרה ב-2022, חלה נקודתית על  62 דונם ברביע הצפון-מערבי של צומת הרחובות ז'בוטינסקי-משה דיין, וזאת לצורך הקמת מתחם משולב לתעסוקה, מסחר, מלונאות, בילוי ופנאי. לטובת השימושים המגוונים, מאפשרת התכנית הקמת בניינים בגובה מקסימאלי של עד 40 קומות מעל כניסה קובעת, בהיקף מצטבר של 250,000 מ"ר עיקרי (מתוכם 240,000 מ"ר שטח עיקרי עילי, וכן יותר מ - 250,000 מ"ר שירות).

פער של 332 מיליון שקל בשומות הצדדים

בעקבות אישור התוכנית, ביג פנתה לוועדה המקומית לצורך קבלת שומת השבחה עוד לפני מימוש זכויות. הוועדה המקומית ערכה שומה מטעמה, ובה קבעה כי עקב אישור שתי התכניות החדשות "כרצף תכנוני אחד" גובה ההשבחה עומד על סכום כולל של 359.38 מיליון ש"ח נכון לאפריל 2022 ומכאן גזרה היטל בשיעור של 50%, בסכום של 179.69 מיליון ש"ח. כנגד שומה זו הגישה ביג שומה נגדית לפיה עומד גובה ההשבחה על 28 מיליון שקל בלבד, וההיטל על 14 מיליון שקלים.

על פער עצום זה בין הצדדים כתבה ועדת הערר בהחלטתה: "אין ניתן שלא להדגיש, ולצערנו אולי אף לתעות למחוזות רחוקים והרהורים נוגים במחשבות אפיקורסיות מטרידות, אודות הפער העצום בערכי השווי ומכאן ההשבחה שהוערכה לפי שומות הצדדים: 331,380,000 ש"ח... שתיהן ערוכות בידי שמאים מלומדים, ותיקים ומקצועיים".

הדמיית מרכז ביג פתח תקווה (L35)

כך או כך, המחלוקת הועברה לשמאי המכריע כהן שביוני 23 הוציא שומה מכרעת. לפי החלטת השמאי המכריע, מכוח תוכנית המתאר אין לגבות השבחה כלל, ואילו היטל ההשבחה שיש לגבות מכוח התוכנית המפורטת, עומד על 81.6 מיליון שקל. השמאי ביסס את החלטתו על היקף זכויות הבניה המותר בכל אחד ממצבי התכנון וכן על שווי הזכויות עקב השימוש הייחודי אשר הותר לעשות בהן. על החלטה זו הוגשו עררים גם מצד ביג וגם על ידי הוועדה המקומית פתח תקווה.

"לא ניתן ביטוי לשינוי אופיו של האזור"

ועדת הערר קבעה שחלו כמה שגיאות ואי-בהירויות בהחלטת השמאי המכריע. הקביעה המרכזית היא כי התוכניות לא משפיעות רק על הבינוי בשטח החלקה, אלא על אופייה של קריית אריה בכלל, שמשנה את פניה מאזור תעשייה למוקד משרדים ומסחר, אלמנט אליו השמאי המכריע לא התייחס כלל. "שגה כבוד השמאי המכריע, שעה שנמנע מלבחון וליתן ביטוי להשפעות שווי אפשריות המקופלות בשינוי הייעוד המהותי אשר חל בחלקה ובסביבתה, כתוצאה מאישור התכניות החדשות – מתעשייה במצב התכנוני הקודם, למסחר ותעסוקה במצב התכנוני החדש". ועדת הערר קבעה כי שווי משרד בסביבת אזור תעשיה אינו דומה לשווי משרד באזור תעסוקה.

כמו כן קבעה כי השמאי לא כלל בחישוב המצב החדש שטחים ציבוריים פתוחים, ערך חישוב לא נכון בגין תוספת קומות (קומות גבוהות) לשטחי משרדים, לא נימק יחס ברוטו-נטו בשני שלבי התכנון ולא התייחס לגמישות בתוכנית המפורטת המאפשרת להמיר שטחי חניה לשטחים עיקריים.

לאור כל זאת, קבעה ועדת הערר קבעה שיש לבטל את השומה המכרעת ולהחזיר אותה לשמאי המכריע תוך תיקון המתייחס לתוכניות המשביחות באזור קריית אריה בכלל ובסביבת החלקה בפרט וכן ליתר התיקונים הנדרשים. במכלול נסיבות המקרה, לרבות מורכבות חלק מהסוגיות שהתעוררו, קבעה הוועדה צו להוצאות לחובת ביג ולזכות הוועדה המקומית על הצד הנמוך, בסכום של 7,000 ש"ח.