ממכרזים על גובה השכ"ד ועד תמרוץ מוסדיים: כיצד ניתן להציל את שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל?

האם על מכרזי השכירות ארוכת הטווח לשנות מודל לאור עליית הריבית והתנאים החדשים בשוק, ואם כן, אז כיצד? שאלות אלו עמדו במרכזו של הפאנל: "דרוש מודל: איך ניתן להציל את שוק השכירות ארוכת הטווח בישראל" שהתקיים בוועידת מרכז הנדל"ן אילת 2024 שהתקיימה לפני שבוע וחצי, בהשתתפותם של מנכ"לית חברת " דירה להשכיר " ענבל דוד, מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) רות אפריאט, שמאי המקרקעין ארז כהן ומנכ"ל  אשטרום מגורים להשכרה מקבוצת אשטרום, שמאי קמה, בהנחיית עורך מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו.

לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, "כיום בתנאי הריבית הנוכחית, אין כל כדאיות בהקמת פרוייקט להשכרה בשום מודל כלכלי. מעבר לזה יזמים שזכו במכרזי קרקע להשכרה במחיר הזהה לשווי השוק של קרקע למגורים רגילים, עומדים כיום בפני שוקת שבורה. בפרויקטים שכבר הוכרז לגביהם זוכה, מוצע לצמצם את תקופת השכירות המובטחת מ-20 ל-10 שנה ולאפשר מכירת דירות לפרטיים ולא בבעלות אחודה". עוד לדברי כהן, אחד הכיוונים שיש לשקול במסגרת המודל החדש, הוא מכרז שלא על מחיר הקרקע, אלא על גובה שכר הדירה שישולם. על כך השיבה מנהלת חטיבה המרחבית של רמ"י, רות אפריאט, כי כיוון זה נשקל בעבר אך נמצא כי הוא מרובה חסרונות.

ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר אמרה כי המצב כיום אינו כה קשה כפי שחלק מציגים אותו: "גם כשהשיווקים הראשונים במודל דירה להשכיר יצאו לדרך, קולות רבים אמרו שאין כלכליות במודל, ובשנים שחלפו מאז הצטרפו כ-40 חברות יזמיות לתחום, עם כ-23,000 יח״ד ששווקו, מתוכן כ-4,500 כבר אוכלסו. לאורך השנים השוויים שהתקבלו על המתחמים ששווקו השתוו למחירי קרקעות למכירה חופשית. הצמא לשכירות ארוכת טווח מתבטא במספרים - לראייה כמות הזכאים המתמודדים על כל דירה".

לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, "כיום בתנאי הריבית הנוכחית, אין כל כדאיות בהקמת פרוייקט להשכרה בשום מודל כלכלי. מעבר לזה יזמים שזכו במכרזי קרקע להשכרה במחיר הזהה לשווי השוק של קרקע למגורים רגילים, עומדים כיום בפני שוקת שבורה. בפרויקטים שכבר הוכרז לגביהם זוכה, מוצע לצמצם את תקופת השכירות המובטחת מ-20 ל-10 שנה ולאפשר מכירת דירות לפרטיים" 

עם זאת אמרה דוד כי "הריבית הגבוהה אכן מאתגרת את השוק, אך במבחן המציאות, בתקופה האחרונה אנחנו עדים להתעניינות רבה במכרזי ״ דירה להשכיר ״ ולחזרתם של יזמים לתחום ואף הצטרפו יזמים חדשים שעושים את צעדיהם הראשונים בתחום זה. בפועל רבים מהמכרזים נסגרו עם ריבוי מציעים. צפוי כי השוק יצטרך להתאזן ותהיה השפעה על השוויים שיתקבלו במכרזים. בראיה ארוכת טווח, על מנת להגדיל את היצע יחידות הדיור להשכרה ארוכת הטווח, יש להמשיך לקדם תב״עות הכוללות נתח משמעותי של דירות להשכרה ארוכת טווח, כדוגמת תכנית 'שיכון הרופאים' שדירה להשכיר מקדמת ועוד רבות אחרות".

"על הממשלה לתמרץ מוסדיים להשקיע בתחום"

כשנשאלה אפריאט ע"י בוסו האם האחוז הנמוך של הקרקע המשווקת במכרזי השכרה מתוך כלל השיווקים אינו מעיד על כך שלמעשה הנושא אינו בראש סדר העדיפויות של המדינה, השיבה כי "רמ"י רואה חשיבות רבה בדיור להשכרה, בוודאי בתקופה שבה קיים קושי ביכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה. אנו מאמינים שיש לעודד ולקדם גם דיור זה ואכן נוקטים כל הזמן במחשבה ובצעדים על מנת לתרום לשיפור הכדאיות ולהצלחת המכרזים".

עם זאת, לדבריה , "שוק הדיור להשכרה הושפע בצורה ישירה מעליית הריבית ניתן לראות זאת בנתוני השיווק לאורך השנים – 2021 היתה שנה עם היקף שיווקים גדול, ועם עליית הריבית שיעור המכרזים שנסגרו בהצלחה הלך  והצטמצם. לאור זאת רשות מקרקע ישראל יזמה החלטה שאושרה במועצת מקרקעי ישראל שנועדה להגדיל את הרווחיות והכלכליות של מיזמים אלו.

ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר : "גם כשהשיווקים הראשונים במודל דירה להשכיר יצאו לדרך, קולות רבים אמרו שאין כלכליות במודל, ובשנים שחלפו מאז הצטרפו כ-40 חברות יזמיות לתחום, עם כ-23,000 יח״ד ששווקו, מתוכן כ-4,500 כבר אוכלסו. הצמא לשכירות ארוכת טווח מתבטא במספרים - לראייה כמות הזכאים המתמודדים על כל דירה"

"במסגרת זאת אישרנו הגשת הצעה משותפת לתאגיד וליחידים כאשר שיעור הפרטיים יכול להגיע לעד 40%, כמו כן, אפשרנו מכירה לפרטיים לאחר הזכייה וזאת על מנת להקל על המינוף ועל גיוס ההון על ידי משקיעים פרטיים. אישרנו פריסת תשלומים שמקלה על גיוס ההון והמימון שנדרש כך שיתפרס לאורך תקופה וכן הפחתנו את מחיר המינימום כך שיכול להגיע עד לשיעור של 15% וגם כאן יש הקלה משמעותית והיכולת לזכות במכרזים השתפרה".

לגבי האופן שבו יש להמשיך לפתח את התחום, אמרה: "אני חושבת שיש להבחין בין מסלולי שיווק ובין השלב התכנוני הסטטוטורי. התכנון מוגבל ביכולת שלו להתאים עצמו לתנאי השוק המשתנים , לייצר מסלולי שיווק שונים בהתאם למציאות ולתנאי השוק. אני חושבת שלא נכון שתכניות יקבעו הוראות הנוגעות להשכרה, כמו גם להתחדשות עירונית ובוודאי לא שכירות לצמיתות. רמ"י היא הגורם הממשלתי שאחראי על שיווק קרקעות וממילא בעל היכולת לקבוע את המדיניות ולייצר את המתווים הנדרשים בהתאם לתנאים המשתנים, ואני חושבת שעירוב התחומים הזה מייצר בעיות ויכול לייצר מצב שבו ייעוד תכנוני שאינו בר מימוש ישאיר יחידות חשובות על המדף ללא כל דורש".

שמאי קמה, מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה, התייחס לתקנות המאפשרות למכור לפרטיים עד 40% מהדירות בכל פרויקט: "אסטרטגית, ההחלטה נבעה מהרצון להקל על מימון הפרויקט, להזרים כסף ולייצר תמריץ. הבעיה היא שניהול של עשרות רוכשי דירות שנמצאים יחד איתך בפרויקט הוא אירוע מורכב שהרבה יזמים לא ירצו להיכנס אליו. הצעד שעל המדינה לקדם הוא מתן תמריץ שיעודד גופים מוסדיים להשקיע בתחום הזה".

לדבריו, ענף המגורים להשכרה ארוכת טווח הינו המגזר היציב והבטוח ביותר בתחום הנדל״ן בארץ ובעולם. "ברור שמאוד אטרקטיבי לגורמים המוסדיים הגדולים אשר מבקשים להבטיח את ההשקעה ברמת יציבות גבוהה ולטווח ארוך. המוסדיים מתעניינים מאד בתחום, והממשלה יכולה לעודד כניסתם על ידי הפחתת מס הרכישה ל-0.5% כפי שמשלמות קרנות הריט".