השכונה הסוציאליסטית שנבנתה למגורי פועלים מתייקרת במהירות בעקבות הליכי התחדשות

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – בורוכוב, גבעתיים.

שכונת בורוכוב היא הוותיקה מבין שש השכונות שהיו הבסיס להקמת גבעתיים. זו שכונה שקטה יחסית ללא רחובות ראשיים סואנים ועם מעט בתי עסק. היא מאופיינת בבנייה רוויה ברובה, ובמעט בתים צמודי קרקע. האווירה השקטה, הקרבה לתל אביב והגישה הנוחה לצירי תחבורה ראשיים ולמוקדים תחבורתיים דוגמת תחנת הרכבת ארלוזורוב בתל אביב, הפכו את השכונה לאזור מגורים מבוקש. 

השכונה הוותיקה, הקרובה מאוד לנחלת יצחק, החלה כשכונת פועלים והפכה עם השנים לאחת השכונות היקרות בעיר. בעקבות הזדקנות האוכלסייה המקורית, הפכה השכונה בשנים האחרונות למבוקשת בקרב רווקים, זוגות ומשפחות צעירות צעירים, שעברו לגור בשכונה במקביל להאצת הליכי ההתחדשות העירונית. בעקבות זאת אף נפתחו כמה מקומות בילוי בשכונה.

לא מפתיע אם כך שבעוד שמחירי הדיור בגבעתיים עלו בין 2022 ל-2023 ב-2.1% בלבד, בבורוכוב זינקו המחירים באותה תקופה בדיוק בכמעט 9% ושעשרות יזמים פועלים בשכונה במיזמי התחדשות שונים.

כרטיס ביקור - גבעתיים

מיקום: מרכז גוש דן, בין תל אביב לרמת גן

מס' תושבים (2023): 62,202

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 9 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (2023): 0.4%, ריבוי טבעי 348, מאזן הגירה 149-, עולים בהשתקעות ראשונה 79

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2.1% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-3.3% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-49% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות לרכישת דירה: 819 עסקאות בכל שנת 2022, 417 עסקאות בכל שנת 2023

    מוקדי בנייה חדשה: 

• הסיטי (תוספת של כ-1,250 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים)

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מתחם ההסתדרות (תוספת של כ-2,100 דירות)

• גבעת רמב"ם (תוספת של כ-1,781 דירות)

מוקדי פיתוח עתידיים: בעיר לא נותרו יתרות קרקע וכל הפיתוח העתידי צפוי להיות בהתחדשות עירונית

• מתחם כורזין (חידוש מתחם התעשייה המיושן והפיכתו למתחם מעורב שימושים עם כ-1,100 דירות זעירות, ושטחי מסחר ומשרדים נרחבים בכ-10 מגדלים)

• רצועת בן גוריון (תוספת של כ-2,700 דירות, ושטחי מסחר, ציבור ותעסוקה נרחבים)

• מתחם הרצוג (תוספת של כ-1,500 דירות במתחם מבני השיכון במזרח שכונת תל גנים)

• מתחם מטרו כצנלסון בן גוריון (תוספת אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה במגדלים עד כ-45 קומות, ומגרשים חדשים למבני ציבור בסביבת תחנת מטרו עתידית)

• מתחם מטרו כצנלסון נגה (תוספת אלפי דירות, מסחר, ותעסוקה במגדלים עד כ-45 קומות, ומגרשים חדשים למבני ציבור בסביבת תחנת מטרו עתידית)

מספר היתרים בשנה האחרונה: 29 פרויקטים, 23 מהם בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 4 בבנייה חדשה, אחד בפינוי-בינוי, אחד בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת)

בורוכוב, גבעתיים - תעודת זהות

מיקום: צפון העיר, צפונית לשכונת קרית יוסף, ולרחוב כצנלסון, מזרחית לשכונת הסיטי ולשכונת נחלת יצחק בתל אביב, דרומית לשכונות הראשונים ומרכז העיר א' ברמת גן, ומערבת לשכונת פועלי הרכבת.

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 10,433

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 15,850

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 3,950

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 6,000

מדד חברתי-כלכלי (2019): 9 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - השכונה נמצאת במיקום מרכזי, קרובה לרחובות הראשיים כצנלסון וויצמן, ולנתיבי איילון. עם זאת, רחובות השכונה צרים, הרחובות הראשיים פקוקים בשעות העומס, ויש מצוקת חניה קשה בשכונה. 

רמת נגישות תחב"צ: טובה ומשתפרת - קווי אוטובוס רבים עוברים ברחובות שמקיפים את השכונה - כצנלסון, עליית הנוער וארלוזורוב, ומאפשרים נסיעה למגוון יעדים בגוש דן. עם זאת, עדיין אין בסביבה נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צ), כך שבשעות העומס האוטובוסים נוסעים באיטיות וזמן הנסיעה מתארך. בנוסף, הקו האדום של הרכבת הקלה נמצא במרחק הליכה סביר של עד כ-10 דקות מחצי השכונה צפוני, ותחנות רכבת ישראל רחוקות מהשכונה בהליכה, אך נמצאות במרחק רכיבה קצר באופניים או קורקינט. המצב צפוי להשתפר בעוד מספר שנים עם סימון נת"צים בכצנלסון ועליית הנוער, ולקראת סוף העשור הבא צפוי לפעול בציר כצנלסון קו המטרו 2 שיגיע למרכז ודרום תל אביב במערב, ולרמת גן, בני ברק ופתח תקווה במזרח. 

רמת נגישות שבילי אופניים: ישנו שביל אופניים בודד ברחוב בורוכוב, אך הוא מקוטע וקופץ בין צידי הרחוב, ואינו מתחבר לשבילים נוספים ליצירת רשת, כך שהשימושיות שלו נמוכה. המצב צפוי להשתפר בשנים הקרובות עם סלילת שבילי אופניים ברחובות כצנלסון ועליית הנוער במסגרת פרויקט מהיר לעיר של נתיבי איילון. עם שבילים אלה ניתן יהיה להתחבר לרשת השבילים המפותחת של תל אביב, ולהגיע בשבילים רציפים ונפרדים למגוון רחב של יעדים.

מוקדי משיכה: 

• מסחר ובילוי ברחוב כצנלסון, לרבות ככרות נגה ונח

• בית ספר לאמנויות תלמה ילין

• בית יד לבנים

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): עליה של כ-8.7% במחיר דירה. ירידה של כ-20% בכמות העסקאות בין התקופות

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 30 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ-1,316 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 32 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 675 יח"ד 

 כמה דירות נבנות כעת? 263 יח"ד

כמה דירות צפויות להיבנות בזמן הקרוב? 1053 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן