רבוע כחול נדל"ן: חטיבת מגורים חדשה עם 11 אלף דירות, ורווח שיא של 634 מיליון שקל

רבוע כחול נדל"ן, המתמחה בנדל"ן מניב ומסחרי ובשליטת מוטי בן משה, מכריזה על הקמת חטיבת מגורים והעצמה ניכרת של הפעילות בתחום המגורים, בהיקף של יותר מ-11,500 יחידות דיור (100% מכלל הזכויות בנכסים כולל חלקם של שותפים שונים וכולל התחדשות עירונית ). כך דיווחה החברה אתמול (ב')  בדוח השנתי על תוצאותיה הכספיות ל-2023. עד עתה פעלה החברה מתחת לרדאר בתחום המגורים באמצעות השבחה של נכסים מסחריים והפיכתם לפרויקטים הכוללים מגורים.

הרווח הנקי של רבוע כחול נדל"ן בשנת 2023 הגיע לשיא של כ-634 מיליון שקל, זינוק של כ-114% לעומת 2022. ה-NOI (ההכנסות התפעוליות) של החברה הסתכם בשנת 2023 לסך של כ-353 מיליון ש"ח, גידול של 6% לעומת NOI בסך של כ-333 מיליון ש"ח בשנת 2022.העלייה נובעת בעיקרה משיפור בתוצאות המרכזים המסחריים ובחלקה לעליית המדד. ההכנסות מדמי שכירות בשנת 2023 הסתכמו בכ-388 מיליון ש"ח, גידול של 7.2% לעומת כ-361.7 מיליון ש"ח בשנת 2022. העלייה נובעת בעיקר מעלייה בהכנסות מהמרכזים המסחריים כתוצאה מעלייה בשיעורי התפוסה, ומעליית תעריפים בחניון גבעון במרכז תל אביב ובחניון קניון TLV.  

לגישת ההנהלה, עד 2028 יצמח ה-NOI בעוד כ-70% בזינוק מצטבר נרכשה החברה ב-2016 ע"י מוטי בן משה, בשיעור כולל חזוי של כ-200%. לאחר המאזן החברה חידשה הסכמי שכירות של כ-75% מנכסי פורטפוליו הסופרמרקטים שבבעלותה. חידוש ההסכמים מבטא עלייה ממוצעת של כ-18.2% בשכ"ד מסגמנט זה לעומת 2023. בנוסף הבטיחה החברה עלייה נוספת ובלתי מותנית של 7.5%-15% נוספים בשכ"ד. בהתאם, החברה הכירה בדוחותיה הכספים במהלך הרבעון הרביעי לשנת 2023 בעליית ערך של כ-293 מיליון ש"ח.

שווי כלל נכסי הנדל"ן של החברה עומד על כ-8 מיליארד ש"ח, זינוק של כ-93% מאז נרכשה השליטה בחברה. עיקר עליית השווי, כ-427 מיליון ש"ח, נרשמה ברבעון הרביעי של השנה, בין היתר בגין נכסי הסופרמרקטים המושכרים לקרפור (מגה) ושוכר נוסף, זכויות נוספות בקניון הדר בירושלים ועליית שווי קניון TLV, בשל עדכון הסכמי השכירות.
 

ה-FFO גדל ב-18% ל-269 מיליון שקל                      

לגישת ההנהלה ה-FFO  (רווח נקי בניכוי שערוכים והוצאות והכנסות חד פעמיות) של רבוע כחול נדל"ן יצמח עד 2028 בעוד כ-91%  ובסה"כ זינוק מצטבר של כ-484% מאז רכישת השליטה בחברה. נכון ל-31 בדצמבר 2023, לרבוע כחול נדל"ן 115 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-440.7 אלפי מ"ר, מתוכם סך של כ-310.8 אלפי מ"ר שטחי השכרה וכ-129.9 אלפי מ"ר שטחי חניה. מרבית נכסי החברה ממוקמים במרכז הארץ ובאזורי ביקוש, והם מושכרים בחוזים לתקופות שונות למטרות מסחר, משרדים ולוגיסטיקה. בין נכסי החברה גם פרויקט B.O.T (זיכיון מגוף ציבורי) לחניון גבען ולנכס לפיתוח הידוע כ"קמפוס בצלאל" בירושלים.

שיעור התפוסה בכלל נכסי הקבוצה, נכון ליום 31 בדצמבר 2023, עומד על כ-97% (על בסיס הסכמים עם שוכרים, לרבות מו"מ מתקדם לקראת הסכם, בנטרול שטחים שאינם ניתנים להשכרה במועד הדוח ובנטרול שטחי אחסנה במרכזי המסחר של החברה). הנתון אינו כולל את נתוני הנכס הידוע כ"קמפוס בצלאל" בירושלים, שאינו מושכר, (המסווג כ"נדל"ן להשקעה אחר").

ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ביום 31 בדצמבר 2023 בכ-3.46 מיליארד שקל, כ-35.3% מסך המאזן המורחב, לעומת 3.03 מיליארד שקל ביום 31 בדצמבר 2022, כ-33.8% מסך המאזן המורחב. עיקר הגידול בהון העצמי נובע מהרווח הכולל בשנת 2023, בקיזוז סך של 200 מיליון ש"ח בגין דיבידנדים. במהלך שנת 2023 פעילותה השוטפת של החברה הניבה תזרים מזומנים חזק בסך 327 מיליון שקל, לעומת תזרים מזומנים בסך 305 מיליון שקל בשנת 2022.

במהלך שנת 2023 הכריזה החברה על שתי חלוקות דיבידנד בסך כולל של כ-200 מיליון ש"ח: ביום 23 באפריל 2023 חילקה החברה דיבידנד בסך כולל של 100 מיליון ש"ח, וביום 21 דצמבר 2023 הכריזה החברה על חלוקה נוספת בסכום זהה, ששולמה לאחר תאריך המאזן.

בעל השליטה: "מכריזים על הקמת חטיבת מגורים"

בעל השליטה ויו"ר דירקטוריון רבוע כחול נדל"ן, מוטי בן משה, מציין כי: "רווחי השיא שהשגנו השנה הם פועל יוצא של מימוש התוכניות האסטרטגיות שלנו לטווח הארוך, הגדלה של בסיס הנכסים המניבים של החברה תוך פיזור פעילות לתחומים מגוונים, מסחר, לוגיסטיקה ומשרדים, וביסוס פעילות המגורים של החברה. החברה נערכת להרחבה משמעותית אך מבוקרת של הפעילות בכל תחומי העשייה, תוך מיצוי האיתנות הפיננסית שלנו. לאור הגידול בפעילות בתחום המגורים הכולל היקף של יותר מ-11,500 יחידות, אנחנו מכריזים על הקמת חטיבת מגורים שתפעל במקביל להשבחת הנכסים ותמהיל השוכרים בנכסים המניבים, ותעצים את הפעילות בתחום המגורים כבר בחודשים הקרובים".

בן משה מפרט כי הפרויקטים, בפיזור גיאוגרפי ומגזרי כוללים כ-500 יח"ד שכבר בביצוע (מספר זה אמור להיות מוכפל בשנה הקרובה) , כ-7,000 יחידות דיור בכ-19 מתחמים בהליכי התחדשות עירונית ועוד כ-4,000 יח"ד שמצויות בתהליכי תכנון ורישוי. 

מנכ"ל רבוע כחול נדל"ן, אורי אלטשולר, שינהל את חטיבת המגורים החדשה, מציין כי ההכנסות ממכירת דירות וחוזי הקמה קפצו במהלך 2023 בכ-143% לכ-155.5 מיליון ש"ח וכי למועד פרסום הדוח נחתמו בפרויקט "אשרמן" שהחברה משביחה בתל אביב, 60 הסכמי מכר דירות, בהיקף כספי מצטבר של כ-200 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). בפרויקט "תוצרת הארץ" מכרה  החברה 245 דירות – ומתנהל מו"מ למכירת דירות נוספות.

במקביל, מדגיש אלטשולר, חתמה החברה על מזכר הבנות להתקשרות בעסקת רכישה של 50% מפרויקט הכולל 388 יחידות דיור וכ- 15-22 אלף שטחי מסחר ותעסוקה במתחם שפע בבני ברק. החברה צופה רווחיות של 120-180 מיליון ש"ח בפרויקט וכי תחזית הרווח מתחום המגורים (צופה פני עתיד) תגיע לכדי 100-120 מיליון ש"ח, בכל שנה בממוצע, במהלך 4 השנים הקרובות