המשנה ליועמ"ש: "מתכננים לחוקק 'קרן פנסיה' לבניינים קיימים – הדיירים יחויבו להניח בצד כסף לתחזוקה"

"אנחנו מתכוונים לחוקק 'קרן פנסיה' לבניינים קיימים – הדיירים יחויבו להניח כסף בצד לתחזוקה", כך אמרה בשבוע שעבר המשנה ליועצת המשפטי לממשלה לענייני משפט אזרחי, עו"ד כרמית יוליס, במהלך ועידת מרכז הנדל"ן אילת 2024. יוליס אמרה את הדברים במהלך פאנל תחת הכותרת "יוזמות החקיקה החדשות בתחום ההתחדשות - מה אושר ומה בדרך?". עוד לקחו חלק בדיון בין היתר ח"כ יעקב אשר, עו"ד ישי איציקוביץ', ד"ר עו"ד איריס פרנקל כהן ועו"ד ערן באלינט. 

"גם במלחמה, נושא הנדל"ן העסיק אותנו בייעוץ המשפטי, ודיברנו על שלוש סוגיות מרכזיות", הוסיפה יוליס, "הסוגיה הראשונה היא תחזוקת מבנים גבוהים, כשהיום כל דירה רביעית במגדל. התחזוקה לא קשורה רק לעניינים אסתטיים אלא גם לחיי אדם - אם זה מערכות כיבוי אש או גנרטורים. אין בישראל אבא לתחזוקה, העניין הזה פרוץ. מנסים לתת פתרון הוליסטי, לעשות רגולציה בתחום, וזה יעלה את מחירי הדיור.

"חשבנו מה אנחנו יכולים לעשות בלי חקיקה ופרסמנו חוות דעת שקובעת כי הוועדה המחוזית יכולה להחליט שיש זכויות תוספתיות, שאם היזם יקבל אותן הוא יהיה מחויב בקרן תחזוקה של מנע - שבר ותחזוקה ארוכת טווח. מה שאיפשר לעשות את זה בלי חקיקה זה שזה וולונטרי. אנחנו מקווים שבחוק ההסדרים הבא, אם המצב הפוליטי יאפשר, נציע הצעה יותר מרחיקת לכת כמו 'קרן פנסיה' לבניינים קיימים, במסגרתה יחויבו הדיירים בהפקדת סכום חודשי בצד לצרכי תחזוקה"

לגבי סוגיית היטל ההשבחה אמרה יוליס כי " היטל השבחה יכול להרים או להפיל פרויקט. בכל תיק סטנדרטי עולה שאלת הפרשנות של הדין, התוספת השלישית עם 20 סעיפים, מספיק עם זה, אין ודאות, יש היבטים שמאיים שגם אין בהם ודאות. אנחנו מציעים שהמועד הקובע יהיה מועד המימוש. יש הצעות דרמטיות שצריך לחשוב עליהן. לא ייתכן שעלויות כל כך משמעותיות לא יהיו ודאיות".

לגבי דיור להשכרה אמרה: "מודל של דיור להשכרה, אם הוא עובד ומתפקד ומבטיח זכויות של השוכרים - אלו המגמות שהממשלה מנסה לקדם הרבה זמן. אבל בסופו של דבר ועדה מחוזית יכול לתכנן מבנים מורכבים שכל הדירות להשכרה, כל עוד לא בבעלות אחודה, מי מבטיח לאכוף את זה? וגם קשה לנהל את זה, במודלים של עירוב שימושים . אם מוצר התכנון מובהק ושונה, זה מצדיק הגבלה על הקניין".

הפאנל בוועידת מרכז הנדל"ן (נאו מדיה)

במענה לשאלת המנחה עו"ד ישי איציקוביץ' לגבי אישור החוק המאפשר לבטל עסקאות מול יזמים בחלוף זמן, אמרה יוליס: "זו חקיקה שמתערבת במשפט הפרטי, זו לא רגולציה ורחוק מלהיות טריוויאלי. היום התקנות נוגעות בחוליה חלשה, התקנות מדברות על מינימום דרוש. לא היינו מדברים אחרת על לבטל עסקה. לכן חשוב מי היזם ומי העורך דין". לגבי נציגויות הדיירים אמרה: "ההסכמים הקיימים נותנים יותר מדי כוח לנציגות. אנחנו רוצים שיהיה ברור מה הסמכות של הנציגות ומה היא קובעת, והעניין האישי, אם ליזם יש שלוש דירות בפרויקט, או שיש לו עורך דין שגר שם. אלו דברים שצריכים לדעת ויכולים להגיע לבית משפט".

ח"כ אשר: "המדינה חייבת לקדם הטבות מיסוי ליזמים בפריפריה" 

יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, ח"כ יעקב אשר, אמר בכנס כי "הנושא של התחדשות עירונית הוא מנוע חשוב מאוד שיכול להוציא אותנו מהמשבר, דא עקא, שהכול עובד על אזורים מסוימים במרכז. אבל המדינה והממשלה על העניין הזה שגם במקומות שאין בהם כדאיות כלכלית המדינה תיכנס לעניין הזה. זה לא רק חברתי וצודק. יש פה כמה רווחים, התחדשות עירונית טומנת בחובה מיגון הבתים. אם היה מיגון החלטת הפינוי לא הייתה אולי מתרחשת.

"הנושא השני הוא רעידות אדמה, כל הנושא של שבר סורי אפריקני שיושב על עשר רשויות גדולות וחשובות בצפון. אם רעידת האדמה שהייתה בטבריה הייתה 5.8 היינו בקרייסס אחר, בניינים יקרסו שם לחצאים. והרווח השלישי - שהמקומות יקבלו פריחה ושגשוג. תכנון זה הכול, הוא מביא חינוך ותרבות. בזמנו הייתה הבטחה מפורשת על הורדת מיסוי. המדינה חייבת להשקיע כספים בעניין הזה ולקדם הטבות מיסוי ליזמים, לגרום לכך שחברות בנייה גדולות לא ירוויחו בפריפריה, וירוויחו את הקיזוז הזה במקומות אחרים. משרד האוצר ומשרד המשפטים לא אוהבים את זה. לא ייתכן שיהיו שני אזורים, אזור ששווה לבנייה ואזור שלא שווה לבנייה. אני חושב שההתחדשות העירונית תהיה קטר וכדאי להשקיע בלפתוח חסמים".

על עבודת הכנסת מול הממשלה סיפר אשר: "רוב התיקונים בחוק ההסדרים לא צמחו בממשלה אלא אצלנו בוועדה. לאוצר חסרה הפרקטיקה מהשטח. אם היו עושים הדרכה לעובדי מדינה בתחומים הללו, במקום לשלוח לבוסטון היו שולחים אותם לרשויות מקומיות או ליזמיות, כי אחרת הכול נשאר במקום. הפרקטיקה היא זו שתנצח. אגף התקציבים אומד עלויות. אבל כמה עולה עכשיו למדינה שאין מיגון? חשבו  את זה כחלק מהוצאה שלא תהווה השקעה למחר".

 "כרגע רוב העסקאות על העץ"

ד"ר עו"ד איריס פרנקל כהן, יועצת משפטית ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התייחסה להצעת החוק המאפשרת לרשות לבטל עסקאות במתחמים בהם פועלים מספר יזמים שלא מגיעים לרוב הנדרש: "בכל העשייה שלנו אנחנו מנסים באמצעות חקיקה להניע צדדים פרטיים לעשות את העסקה הכי טובה שאפשר. מדינת ישראל צריכה את זה אבל מי שעושה את העסקה הם המון גורמים פרטיים. יזמים להוטים להתקשרות שמחתימים הרבה דיירים במתחמים משמעותיים, ואתה מגלה ששלושה יזמים מחתימים מספר גדול של דירות והם כרוכים זה בזה וההנחה שמישהו יקנה מישהו אחר לא תמיד מתרחשת. אנחנו סבורים שצריך לתת מענה בחוק לנושא, ומקווים שיגיע לדיון בחוק ההסדרים".

לדבריה המנגנון יופעל כאשר אין לאף אחד מהצדדים 60%. "מנהל הרשות נותן חצי שנה להגיע להסכמה. לא הלך, ניתן צו שיש עסקאות חוסמות וכל אחד מבעלי הדירות רשאי לבטל את העסקה ומתחילים מחדש".

גילי פייגלין ברנדס, סמנכ"לית התחדשות עירונית בצמח המרמן אמרה כי "יוזמות החקיקה ברוכות, אבל זה מרגיש שמסתכלים על כל מה שמסביב חוץ ממה שרלוונטי. הבעיה יותר חמורה, והיא שאין ודאות בהתחדשות עירונית. חוץ מתקן 21, ברווח של היזמים אין ודאות בתחום אחר. למה אין שום התייחסות לשכר הטרחה של עורכי דין ומארגנים? אולי עסקה אחת תצא, יקבלו 3 מיליון שקל. אם נכניס הגבלות בחוק לתמורות, דייר הקצה הכי ייהנה, עם תמורה ודאית של 12 מ"ר, כמו בנתניה. הוא לא יבחר ביזם שיציע לו 60 מ"ר אבל אין לו גב כלכלי. אני רוצה שירוויחו,  אבל שירוויחו מעסקאות שיוצאות לפועל, כי כרגע רוב העסקאות על העץ".

עו"ד ערן באלינט, שותף במחלקת הנדל"ן, שבלת ושות', אמר כי "צריך להיזהר מעודף רגולציה, דיירים וגם עורכי דין מכירים את התקנות. צריכים להיזהר מרוגלצליה, רווח ליזמים, שכר טרחה, צריך לתת לשוק לעשות את שלו כי אחר כך פרויקט לא ייצא לפועל. סרבנים הם בעיה מאוד גדולה, בעקבות התיקון לחוק הסעד העיקרי היה סעד של אכיפה במקום פיצויים. משתלם להיות דייר סרבן ובהרבה מקרים לא פוסקים הוצאות ריאליות ולדייר לא משתלם לחתום על העסקה.

"צריך לקבוע גם סעד של פיצויים במקום שיהיו חלופיים או שיהיו הוצאות ריאליות על דייר שמעכב 200 דיירים שנתיים. אין סיבה שיהיו שתי ערכאות לטיפול בדיירם סרבנים, גם המפקח וגם בית המשפט המחוזי". 

עוד התייחסו לפסק הדין השנוי במחלוקת שניתן לאחרונה, ואשר עורר סערה, בו שופטת המחוזי בחיפה פסקה לטובת זוג סרבנים ונגד 240 דיירים. לדברי יוליס, "נכון לאפשר להסתכל על סיטואציות ספציפיות, בית משפט יחליט מה שנכון, לגיטימי שיהיו גם פסקי דין כאלה". לעומתה פרנקל כהן טענה כי פסק הדין סותר את חוקי הדייר הסרבן, ועו"ד באלינט טען כי פסק הדין התייחס לסירוב הסובייקטיבי ולא לפגיעה הסובייקטיבית בדיירים.