מלכת התמ"א: בשכונה שלא מפסיקה להתחדש כמות העסקאות נותרה גבוהה גם ב-2023 הקשה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – המרכז השקט, פתח תקווה. 

המרכז השקט, מהשכונות הוותיקות בפתח תקווה, ממוקמת דרומית ללב ההיסטורי של המושבה. הבנייה בשכונה מורכבת בעיקר מבנייני 3 קומות ללא מעלית, בניינים של עד 7 קומות עם מעלית, בתי קרקע ישנים ובנייני רכבת. בשכונה מוקדים ציבוריים גדולים, כולל מספר בתי ספר, קמפוס השרון של המרכז הרפואי רבין, וכפר הנוער גן ונוף. השכונה ממוקמת בסמיכות למרכז העיר שם נמצאים מוקדי ציבור רבים נוספים, כולל בית העירייה ומרפאות. גם מבחינת תחבורה התושבים נהנים מנגישות גבוהה לכבישים מרכזיים ומתדירות גבוהה של קווי האוטובוס שעוברים בשכונה, ובעתיד גם מקו מטרו שיעבור בשכונה. 

המרכז השקט היא שיאנית ההתחדשות העירונית של פתח תקווה והפכה לאטרקטיבית בשנים האחרונות עבור משקיעים ויזמים, עם מאות פרויקטים של התחדשות, בעיקר תמ"א 38 , לא פלא שהמחירים זינקו בשנה ב-12%, ושקצב המכירות בשכונה נותר גבוה מאוד, כולל ממוצע של 90 דירות שנמכרו בחודש בשנת 2023, שכידוע היתה שנה מאד לא פשוטה לענף הנדל"ן. 

כרטיס ביקור - פתח תקווה

מיקום: מרכז הארץ, מזרחית לגוש דן, בין כביש 4 לכביש 6, וכביש 471 לכביש 5

תושבים (2023): 256,997

גידול אוכלוסייה: 0.6%, ריבוי טבעי 1,583, מאזן הגירה 946-, עולים בהשתקעות ראשונה 973

מדד חברתי-כלכלי: אשכול 7 מתוך 10

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-9.6% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-7.5% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-33% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות

כמות עסקאות לרכישת דירה: 3,131 עסקאות בכל שנת 2022,  2,085 עסקאות בכל שנת 2023   

מוקדי בנייה חדשה: 

• הקריה האקדמית (בין רבין, בר לב, שחם, דגניה) - כ-1,300 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• המרכז השקט - 192 פרויקטי תמא/38

• עין גנים - 62 פרויקטי תמא/38

• מרכז העיר - 55 פרויקטי תמא/38, כ-15 פרויקטי פינוי בינוי בשלבי קידום שונים

• רמת ורבר - 38 פרויקטי תמא/38, כ-5 פרויקט פינוי בינוי בשלבי קידום שונים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• סירקין - רובע חדש עם כ-12,000 דירות על שטח מחנה צה"ל שהתפנה

• סירקין הקטנה - שכונה חדשה עם כ-4,000 דירות מדרום לכפר סירקין

• מתחם הפרדס (בין אם המושבות החדשה לא.ת. סגולה) - כ-1,100 דירות

• מתחם פארק הירקון - כ-2,800 דירות, 400,000 מ"ר לתעסוקה, וכ-30,000 מ"ר למסחר

• קרית אריה - תוספת של מיליוני מ"ר לתעסוקה לאזור התעסוקה הותיק

• קרית אריה צפון - שכונת מגורים חדשה עם כ-3,000 דירות בין אזור התעסוקה למסילות הרכבת

• סביבת תחנות המטרו - תוספת משמעותית צפויה של מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור

• מתחם E - שכונה חדשה עם כ-2,100 דירות מדרום לדיפו המטרו וממזרח לשכונות חן הצפון ושיכון הפועל המזרחי

• מתחם דנמרק (בין רבין, תוצרת הארץ, דנמרק, דגניה) - מתחם מעורב עם כ-550 דירות, ושטחי מסחר, תעסוקה וציבור נרחבים, מערבית לבית החולים בילינסון

מספר היתרים בשנה האחרונה: 99 סך הכל. 2 היתרי פינוי-בינוי, 34 היתרים לבנייה חדשה, 17 היתרים בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 43 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 3 בהריסה שלא מכוח תמ"א
 

המרכז השקט, פתח תקווה - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, צפונית לשכונות אחדות, שיכון מפ"ם, כפר גנים ב, ומחנה יהודה, מזרחית לכפר גנים א, דרומית למרכז העיר, מערבית לעין גנים

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 30,000

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 45,000

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 12,000

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 18,000

מדד חברתי-כלכלי (2019): 5-7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה נמצאת במרכז העיר, ומחוברת לשאר שכונות העיר ברשת רחובות טובה וצפופה. בנוסף, השכונה סמוכה למחלף גת רימון בכביש הבין עירוני 471, ולצומת סירקין בכביש 40. עם זאת, בשעות העומס הנסיעה בשכונה וממנה למוקדי עניין כמו אזורי תעסוקה מתארכת מאוד בשל הפקקים. לדוגמא, נסיעה לאזור התעסוקה העירוני קרית אריה יכולה לארוך כ-40 דקות, ולמרכז תל אביב מעל לשעה.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - בשכונה עוברים מספר רב של קווי אוטובוס, כולל קווים בתדירות גבוהה למגוון יעדים, כולל מרכז תל אביב. עם זאת, השכונה מרוחקת מהקו האדום של הרכבת הקלה, והגעה לתחנות שלו דורשת שימוש באמצעי אחר. בעתיד יעבור בשכונה קו 2 של המטרו, עם תחנות במרחק הליכה של עד כ-15 דקות מרוב בתי השכונה. עם קו 2 ניתן יהיה להגיע לאוניברסיטת בר אילן, בני ברק, רמת גן, גבעתיים, ומרכז ודרום תל אביב.

רמת נגישות שבילי אופניים: אפסית - בדרום השכונה יש שביל אופניים באורך 80 מ', ולא ידוע על תכניות לסלילה של שבילים נוספים. 

מוקדי משיכה: 

• בית חולים השרון

• כפר הנוער גן ונוף

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): : עליה של כ-12% במחיר דירה. ירידה של כ-36% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 66 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ-4,473 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 0

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 2,627

כמה דירות נמצאות בבנייה: 1,425 יח"ד

כמה דירות צפויות להיבנות: 3,048 יח"ד

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן