"אנחנו בסוף עידן המבצעים וההטבות המפליגות, התקופה הכי טובה לרוכשים היא היום"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו יקי רייסנר, בעלים ויו"ר של רייסדור יזמות . הוא שוחח עם מוטי ויזל, מנכ"ל חברת Vcell ייעוץ ואסטרטגיה, על מדוע ת"א לא משפיעה על המחירים בפריפריה בנוגע לשוק הדיור, אבל כן משפיעה מאוד בתחום המשרדים,  איך זה שדווקא בשדרות ונתיבות היו הכי הרבה ביקושים בחודש האחרון, ולמה יזם טוב צריך ללכת עם התחושות שלו - ולאו דווקא עם האקסלים. 

לצפייה: 

להאזנה: 

רייסנר התייחס לשוק המגורים: "בסוף מי שמתכנן לקנות דירה בפריפריה במיליון וחצי שקל, לוקח מיליון שקל משכנתה, הריבית משפיעה עליו בעוד כמה מאות שקלים בחודש. אני לא מוריד מהערך של זה, אבל אם התרגל למשכנתה ב-4,200 בחודש, הוא יתרגל ל-4,800, וזה לא מעצור מבחינתו. כשאדם קונה דירה במרכז, נגיד, בבאר יעקב, ב-3.5 מיליון שקל, והוא צריך משכנתה של 2-2.5 מיליון שקל, הוא עובר ממשכנתה של 8 אלף לחודש ל-11-12 אלף לחודש - זה כבר בלתי אפשרי. ולכן ראינו עצירה מאוד חזקה באזור המרכז והיום רואים סוג של תיקון".

רייסדור בחוכמה רבה נמצאת ברובה בפריפריה ולא באזורי ההארד קור של מרכז המדינה.
 "שים לב לניואנסים שלך. אתה קורא מרכז לר"ג, גבעתיים, ת"א - כשאני בונה בראש העין ורחובות. האזורים של ר"ג גבעתיים ות"א נפגעו הכי חזק. אח"כ יש את הפריפריה של אזור המרכז, נגיד כפ"ס ורחובות, זה המעגל השני שבעצם הייתה לו עצירה ונמצא כעת בשלב השחרור. הפריפריה - עפולה, נתיבות, שדרות - שם כמעט לא הרגישו שינוי. אתה יודע איפה מכרנו הכי הרבה דירות החודש? בשדרות, עיר שאין בה אוכלוסייה. הכי הרבה ביקושים ומכירות היו באזור הזה, ואנחנו הולכים לפתוח בנתיבות 500 יח"ד, כבר יש טלפונים שמעוניינים ואנחנו לא יכולים עוד אפילו למכור".

לדברי רייסנר, "אנשים יודעים לזהות הזדמנויות, הרוכשים מאוד מאוד אינטליגנטיים, הם יודעים לזהות גם שמבצעי המכירות האגרסיביים של הקבלנים לא יימשכו לנצח. יש קבלנים שלחוצים היום למכור והרוכשים מזהים ורוצים לנצל את ההזדמנות הזאת, והם גם יודעים שהתקופה הזו של המבצעים קצרה ויש לה טווח זמן. כבר ראינו במדד האחרון עלייה במחירי הדירות".

"אתה יודע איפה מכרנו הכי הרבה דירות החודש? בשדרות, עיר שאין בה אוכלוסייה. הכי הרבה ביקושים ומכירות היו באזור הזה, ואנחנו הולכים לפתוח בנתיבות 500 יח"ד, כבר יש טלפונים שמעוניינים ואנחנו לא יכולים עוד אפילו למכור"

"אין ספק שזו תקופה פחות זוהרת ליזמים. אבל אנחנו בסופו של עשור חזק מאוד בענף הנדל"ן, הרבה חברות צמחו וגדלו, לא רק מעבודה, אלא מעליית ערך. יש גם חיים הפוכים, ומי שלא יודע לחיות את התקופות היותר קשות, לא יידע גם להנות מהטובות. יש יזמים שמממשים קרקעות שקנו במחיר יקר, גם במחירי הפסד, ואני מצדיע להם. אלה החכמים, שגוזרים חתיכה, ומתקדמים הלאה ויודעים לנהל את המערכת שלהם נכון. הרוכשים צריכים לדעת, אנחנו בסוף עידן המבצעים, התקופה הכי טובה לרוכשים היא היום. אני לא יודע אם זה ייפסק היום או בעוד חודשיים, אין לי ספק שזה לא יימשך חצי שנה. יש היום הטבות מפליגות בצורה אדירה. לגבי היזמים - יש כאלו שעוצרים, זה סוג של פוקר, הם אומרים 'השוק יתאושש בעוד חצי שנה, נספוג את המימון של עוד חצי שנה'. אלו שיכולים זה בסדר גמור, זה חלק מהשוק".

"הרוכשים צריכים לדעת, אנחנו בסוף עידן המבצעים, התקופה הכי טובה לרוכשים היא היום. אני לא יודע אם זה ייפסק היום או בעוד חודשיים, אין לי ספק שזה לא יימשך חצי שנה. יש היום הטבות מפליגות בצורה אדירה"

רייסנר הסביר מדוע הוא מאמין מאוד בתחום ההשכרה: "למה ברחו מתחום הדירות להשכרה, שכולם מסכימים שחייבים לפתח אותו? בגלל הריבית. הדבר הזה לא יכול להמשיך לאורך זמן, והמציאות תתקן את עצמה באחת משתי דרכים: או שמכירי השכירות יוכפלו בעשור, או שהריבית תרד בחצי, בעשור. ואני מאמין שהריבית תרד בטווח של הרבה פחות מעשור. בסופו של דבר אם הריבית יורדת או מחירי השכירות עולים, אתה מקבל תשואה מצוינת מהדיור להשכרה. אתה מקבל מוצר שאני מאמין בו, של מאות יח"ד. לנו בפ"ת יש לנו 250 יח"ד להשכרה, בראש העין 250 יח"ד, בר"ג 350 יח"ד. אני לא משכיר דירות, אנחנו רוצים לתת תרבות מגורים. אני רוצה שתבוא לגור בשכונה שרייסדור בנתה, ומספקת שירותים נוספים. זה תפיסה שלמה, של לדעת להשכיר מתחם מגורים שנותן חוויה אחרת ואני מאמין בזה מאוד".

"בסוף יזם זה לא רואה חשבון, הוא צרך ללכת עם תחושות, עם מה שהוא מרגיש. היכולת של יזם זה לא האקסל. זה האופי של יזם מתקדם: ללכת עם אזור חדש או תחום חדש שהוא מאמין לו. כשאני ניגשתי למחיר למשתכן בב"ש - הייתי מציע יחיד, כשהלכתי לכרמי גת - הייתי מציע יחיד. במגרשים שאחרי כמה שנים היו 40 הצעות לכל מגרש . יזם צריך לחשוב כנה שנים קדימה, לגלות הזדמנויות".

"שוק המשרדים בגלל שהוא לא פורח כרגע, מי שרוצה לקנות בוודאי שזה הזמן. גם היזמים נותנים עסקאות במחירים יותר טובים ממה שחשבנו לתת, בגלל מצב השוק. מי שיודע שהוא הולך לקנות, בוודאי שזו התקופה שלו, למה אתה מחכה? שבעוד שנה השוק יתאושש ואז תגיע"

רייסנר התייחס לתחום המשרדים, ואמר כי גם פה הזמן לקנות – הוא עכשיו. "לפני שלוש שנים, כשהתחילה הקורונה ועברו לעבוד מהבית, אמרו על שוק המשרדים שהוא גמור סופית, היו כתבות כבר על מה יעשו עם כל המגדלים האלה, איך יהפכו אותם למגורים. השוק היה מת וגמור. עוברת שנה ושוק המשרדים רותח, אי אפשר להשיג מטר מרובע בת"א. עוברת עוד שנה, הריבית עולה, הרפורמה המשפטית, ואז הגיעה מכת המוות לשוק המשרדים.

"השוק הזה מושפע מת"א, כשהיא מתרוקנת, או 20 אחוז ממנה מתרוקן, המחירים צונחים ומשפיעים על הפריפריה שם הנפילה גדולה עוד יותר. המפתח הוא תל אביב, אגב בשונה לגמרי משוק המגורים, שם ת"א לא משפיעה בכלל על הפריפריה. שוק ההייטק נפגע בכל העולם, וגם בישראל, תוסיף את המלחמה והלחץ הבינלאומי. הייטק צריך יציבות ועד שההייטק לא חוזר לת"א, שוק המשרדים מדשדש, נקודה.

"שוק המשרדים בגלל שהוא לא פורח כרגע, מי שרוצה לקנות בוודאי שזה הזמן. גם היזמים נותנים עסקאות במחירים יותר טובים ממה שחשבנו לתת, בגלל מצב השוק. מי שיודע שהוא הולך לקנות, בוודאי שזו התקופה שלו, למה אתה מחכה? שבעוד שנה השוק יתאושש ואז תגיע? אם יש לך אפיקים אחרים אל תקנה, אבל אם בסוף אתה כן רוצה משרד לעצמך, זה הזמן".