"מרגישים את התכונה בשטח, אשקלון רגע לפני פריצה מאוד גדולה של התחדשות עירונית"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו עו"ד גדעון קינג, מנהל מנהלת התחדשות עירונית אשקלון. הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן, על מה השתנה בתפיסה של הממשלה את אשקלון, כיצד ה-7 באוקטובר העלה את מספר היוזמות בשטח, ומהם החסמים שעדיין עומדים בפני ההתחדשות העירונית בעיר. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל 

מדוע היקפי ההתחדשות העירונית באשקון עדיין נמוכים, למרות הפוטנציאל הגדול והיותה עיר צומחת?
"יורים על העיר כבר יותר מעשור, ורק בשנים האחרונות, בדחיפה של ראש העיר תומר גלאם, מצליחים בשלטון להבין שאשקלון מבחינה ביטחונית לא שונה מיישובי העוטף, ושיש בה סיכונים ביטחוניים. זה לקח כמה שנים טובות עד שנפל האסימון הזה. היה צריך עבודה מול הממשלה, משרד האוצר, לפעמים משרד הביטחון, כדי שיבינו שאשקלון היא פוטנציאל לפגיעה לירי רקטי מאוד משמעותי.

"ובאמת בשנים האחרונות התקבלו כמה החלטות ממשלה בנוגע למיגון, אבל הרבה פעמים הסעיפים שיש בהחלטות הממשלה ותנאי הסף של אותו דייר שצריך לקבל מיגון - הם תנאי סוף מאוד קשים. אני תושב האזור, ואף פעם לא הבנתי למה בשדרות, ביישובים ובקיבוצים מיגנו, ובאשקלון לא, וקבעו תנאי סף שקשה מאוד היה לעמוד בהם. אז החלטות הממשלה יצרו ציפיות אצל התושבים והתקשורת, ומצד שני כשקשה מאוד לממש אותן, אז דברים נתקעים וזה מוסיף למידת חוסר האמון, שכבר הייתה קיימת מיומי הראשון בתפקיד".

"יש לנו מתחמים בודדים מאוד בעיר, שלא זקוקים לסיוע כלכלי", הודה קינג. "מנגנון הסיוע הכלכלי נדרש כמעט בכל מתחם בעיר. אנחנו באשקלון מדברים על מכפילים של 7-8, אולי אם יש נוף לים אז 6, אבל זה מאוד קשה, ואת כמות יחידות הדיור העיר בסוף צריכה להכיל, למשל מבחינת הכנסות לעיר. במאי 2022 מועצת העיר נתנה פטור מהיטל השבחה לחמש שנים קדימה. זה היה צעד נכון, ועוד 5 שנים הוא ייבחן מחדש".

"יש לנו היום 5 תוכניות מאושרות כבר, תב"עות מאושרות שרובן עברו בוותמ"ל. עובדים היום בעיקר בתוכניות מאוד גדולות, מחברים מספר תתי מתחמים ומחברים אותם כדי להיכנס לוותמ"ל. אנחנו עומדים על 12-13 מתחמים שמביאים אותנו לכ-8,000 יח"ד במצב היוצא. חוץ מזה במקביל מקדמים תוכנית להתחדשות בניינית כלל עירונית, בחלק מהמקומות ברמת המגרש ובחלק ברמת המתחם. היא תהיה בשורה גדולה לעיר לשנים קדימה, ותיתן ודאות תכנונית ליזמים וגם לבעלי הדירות"

אותו מספר של 600 מיליון שקל שאמור להגיע אליכם כסיוע ע"פ החלטות הממשלה, באמת מגיע?
"כן, בימים אלה יש מכרז שיצא ממש בשבועות הראשונים של המלחמה ליזמים שעמדו בתנאי סף מסוימים, ויכולים לגשת לבקש את הסיוע הכלכלי. זה מנוהל ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. וכן, לאשקלון יש 600 מיליון שקלים לסיוע, סכום גדול מאוד וזה נפרס לאורך שנים. בלוד וברחובות עשו מהלך דומה ונראה אך זה יתקדם אצלנו".

"אנחנו מטפלים במנהלת בקרוב ל-40 יוזמות" 

קינג התייחס לתוכניות שכבר על הפרק בעיר: "יש לנו היום 5 תוכניות מאושרות כבר, תב"עות מאושרות שרובן עברו בוותמ"ל. עובדים היום בעיקר בתוכניות מאוד גדולות, מחברים מספר תתי מתחמים ומחברים אותם כדי להיכנס לוותמ"ל. אנחנו עומדים על 12-13 מתחמים שמביאים אותנו לכ-8,000 יח"ד במצב היוצא.

"חוץ מזה במקביל, בסיוע ובמימון הרשות להתחדשות, מקדמים תוכנית להתחדשות בניינית כלל עירונית, בחלק מהמקומות ברמת המגרש ובחלק ברמת המתחם. התוכנית תיכנס לדעתי לוועדה המחוזית בשבועות הקרובים, והיא ירדה לרזולוציות מאוד נמוכות. היא תהיה בשורה גדולה לעיר לשנים קדימה, ותיתן ודאות תכנונית ליזמים וגם לבעלי הדירות". 

תושבים מהדרום מתחילים לחזור לבתים שלהם. עד כמה המוכנות של אנשים לחזור לדירות ותיקות קיימת?
"אני לא נתקלתי בדברים כמו אנשים שלא מוכנים לחזור עד שלא ממגנים להם את הבית. אבל אני חייב לציין שיוזמות של המארגנים והיזמים בשטח עלו מאוד, ואני מרגיש שיש תכונה חזקה מאוד בשטח, ומשמח שזה מגיע סוף סוף מדיירים, שאומרים 'קדימה, בוא תעזרו לנו לקדם'. זה לא היה במימדים האלה לפני המלחמה. אשקלון לדעתי רגע לפני פריצה מאוד גדולה של התחדשות עירונית . הפוטנציאל ענק.

"אזור הפעילות העיקרי של התחדשות העירונית הוא מציר בן גוריון ודרומה, מה שנקרא שכונת שמשון או עתיקות, ושם יש יוזמות אין ספור, ואלפי יח"ד שאינן ממוגנות וזה גם החלק הדרומי של העיר שיותר קרוב לעזה. אנחנו מטפלים במנהלת בקרוב ל-40 יוזמות ותוך מספר חודשים לדעתי נכפיל את זה כי אנחנו כל הזמן שומעים על עוד יוזמות".

קינג התייחס לחסמים העיקריים שדעתו עדיין קיימים בעיר מבחינת התחדשות. "אנחנו עדיין מתמודדים עם בעיות לא פשוטות של התנהלות של מארגנים, לא כולם כמובן, אבל יש קושי גדול בעיר על צלקות של העבר, כמו החתמות מלפני הרבה שנים, עם מארגנים ותיקים שלא תמיד עבדו לפי החוקים והתקנות. עוד חסם זה סיפור הוודאות הכלכלית. יזמים בנו על קרקע משלימה וזה כבר לא רלוונטי. השינויים, גם אם מבורכים, יוצרים אי ודאות אצל יזמים,  וכל פעם יזם צריך ללמוד את המכרז מחדש ולראות אם הוא בכלל עומד בתנאי הסף".