האם מס הרכוש עומד לחזור? באופן שקט למדי ונטול כותרות מפוצצות, מקדמת בימים אלה הממשלה את חזרתו של מס הרכוש – מס שנתי המוטל על קרקע ריקה שאינה מפותחת ואשר מיועדת למגורים. זאת כחלק מהתוכנית הממשלתית לתמרוץ והאצת ענף הנדל"ן.

במשרד האוצר מעריכים כי פוטנציאל ההכנסות מהמהלך עומד על 2.5  מיליארד שקלים בשנה. בימים אלה דן צוות בינמשרדי בחקיקתו, בו חברים בין היתר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, נציגי רשות המיסים, משרד המשפטים ועוד. הוועדה אמורה להגיש בקרוב את המלצותיה לגבי שיעור המס הראוי ודרך הגבייה.

בדברי ההסבר לטיוטת החוק נכתב: "במטרה לעודד הפשרה של קרקעות פנויות לבנייה למגורים ולעודד בנייה למגורים בישראל, הוחלט להקים צוות לגיבוש המלצות חקיקה בנושא מס רכוש על מקרקעין לא בנויים, פרט לקרקע חקלאית ולקרקע המשמשת לחקלאות, בראשות הכלכלן הראשי במשרד האוצר ובהשתתפות מנהל רשות המיסים, הממונה על התקציבים, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון , והיועצת המשפטית לממשלה, או מי מטעמם.

"הצוות יגבש את המלצותיו ויגישן לשר האוצר בתוך 100 יום ממועד החלטה זו, בהתאם לעקרונות הבאים: תיערך השוואה בינלאומית של צעדים מסוג זה; ייבחנו הסיבות שהובילו להפחתת המס בישראל, ובפרט המלצות דו"ח הוועדה לבחינת מס רכוש משנת 1999; הצוות ימליץ האם ליישם מס רכוש בישראל ובהתאם על השיעור המומלץ של המיסוי ועל אופן היישום המיטבי של קביעת מס רכוש החל מיום 1 בינואר 2025".

"המס האחרון שיש לשקול בזמן הזה"

מס רכוש הוא מס עקיף שנתי החל, בכפוף לתנאים מסוימים, על קרקע לבניה העומדת ריקה ומיועדת למגורים. בעבר גבתה המדינה מס רכוש בשיעור שנע בין 1.5% ל- 2.5% משווי הקרקע לשנה. בעקבות המלצותיה של ועדה בראשותו של יורם גבאי (לשעבר הממונה על הכנסות המדינה),שמצאה כי מדובר במס לא יעיל, הופסקה גבייתו בשנת 1999. פורמלית המס מעולם לא בוטל, אך  נכון להיום עומד שיעורו על 0%.

עו"ד מאיר נוסבאום, המתמחה בדיני מס: "מס הרכוש הוא המס האחרון שיש לשקול בזמן הזה. הבעיה הגדולה שלו היא הרמה הפרוצדוראלית וכוח אדם. מס רכוש מטבעו גורר אין ספור דיונים שמאיים בנוגע לשווי המקרקעין ודיונים משפטים שיכלו את זמנה של רשות המיסים ושל בתי המשפט שממילא קורסים מהעומס הדיוני"

ככל הנראה, כוונת המחוקק היא להחזיר את המס לשיעורים הקודמים. אולם לא כולם מרוצים מהבשורה. לדברי עו"ד מאיר נוסבאום,  מייסד משרד נוסבאום עורכי דין, המתמחה בדיני מס,  "מס הרכוש הוא המס האחרון שיש לשקול בזמן הזה. הבעיה הגדולה שלו היא הרמה הפרוצדוראלית וכוח אדם. מס רכוש מטבעו, גורר אין ספור דיונים שמאיים בנוגע לשווי המקרקעין ודיונים משפטים שיכלו את זמנה של רשות המיסים ושל בתי המשפט שממילא, במצב הנוכחי, קורסים מהעומס הדיוני".

לדברי נוסבאום חברי ועדה שמונתה לדון בסוגיית מס הרכוש ב-1996 "גילו כי למעלה מ-90% מבעלי הקרקעות שעליהם מוטל המס, כלל אינם יכולים להתחיל בהליכי ייזום בניה, ועל כן המס אינו משרת עוד את היעד של עידוד הבנייה, ולעיתים אף יש בו משום תרומה שלילית. הוא עלול לעודד עיכוב מכוון של הליכים לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית, כדי  להימנע מהטלת מס רכוש עליה. לכן המליצו חברי הוועדה, פה אחד, על ביטול המס במתכונת זו".

לטענת נוסבאום, "המס יוטל על אותם אזרחים שממילא כורעים תחת שיעורי המס הגבוהים, יוקר המחיה העולה ונטל היום יום. חברות גדולות, קרנות נדל״ן וכדומה ממילא לא יוטרדו מכך, שכן הם ייקחו בחשבון את עלויות מס הרכוש שהן שוליות לעומת פוטנציאל הקרקע המוחזקת על ידיהן, ובהכרח לא יהיה בהטלת מס הרכוש כדי למנוע מהן להמשיך ולהחזיק קרקעות פנויות הצפויות להשביח במהלך השנים. מה גם, שחברות מסחריות העוסקות בנדל"ן יכולות להרשות לעצמן, כחלק מהתוכנית העסקית, ייצוג של אנשי מקצוע כגון שמאים, עורכי דין וכיוצא בזה שיעזרו להם להפחית את חבות מס הרכוש ואף לקבל החזר הוצאות.

עו"ד משה רז- כהן, מומחה לנדל"ן ומיסוי מקרקעין: "מס רכוש שהיה קיים בישראל בוטל בשנת 2000 אך ברבות ממדינות העולם הוא נהוג ויש לו הצדקות חברתיות וכלכליות. הטלת מס שהוא נגזרת של שווי מביאה לצמצום פערים חברתיים ותיקון של אי צדק"  

"לעומת זאת, אדם שירש קרקע פנויה ואין בידו את ההון העצמי הנדרש לבנייה עליה, יאלץ בעל כורחו למכור את הקרקע לחברה יזמית שיכולה להרשות לעצמה עלויות אלו, שממילא יגולגלו לאחר מכן על רוכשי הדירות עצמם. אני גם לא בטוח כמה כסף זה יכניס למדינה. רק עכשיו הם מצליחים לגבות מס רכוש משנת 2000. ההערכות שפורסמו הן 2.5 מיליארד שקל בשנה. העלאת אחוז המס על רווחיהם החריגים של הבנקים במקום הטלת מס הרכוש המוצע - צודקת יותר, קלה יותר ומוסרית הרבה יותר".

לעומתו, עו"ד משה רז-כהן, מומחה לנדל"ן ומיסוי מקרקעין טוען כי מדובר במס הוגן שחשוב שיחזירו אותו והוא עשוי לתרום לצמצום הפערים החברתיים בישראל: "מס רכוש שהיה קיים בישראל בוטל בשנת 2000 אך ברבות ממדינות העולם הוא נהוג ויש לו הצדקות חברתיות וכלכליות. על פי מס זה, חובה לשלם בזמנים קצובים, תשלומים בשיעור קבוע מתוך שווי הנכס".

בניגוד למנסחי החוק, עו"ד רז-כהן אינו מסתכל על המס רק ככלי לזירוז בנייה כי אם כמס פרוגרסיבי לצמצום פערים: "עליית השווי של הנכסים היא תוצאה של שינויים חברתיים ופוליטיים והטלת מס שהוא נגזרת של שווי מביאה לצמצום פערים חברתיים ותיקון של אי הצדק".