מכה נוספת לעיריית ת"א: גם במימוש באמצעות בנייה, תוכנית הרובעים אינה חייבת בהיטל השבחה

השמאי המכריע עו"ד שלומי יפה פרסם לאחרונה את אחת ההכרעות הראשונות לאחר פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים מינואר, שבו נקבע כי אין לראות בעליית השווי שנגרמה בשל תמ"א 38 כחלק מ"המצב הקודם" בעת גביית היטל השבחה במכר על זכויות המוענקות מכוחה של תוכנית לפי סעיף 23, דוגמת תכנית הרובעים בתל אביב. בהחלטתו ביטל השמאי שומת היטל השבחה של קרוב ל-2 מיליון שקלים שהנפיקה העירייה, וקבע כי אין בפרוייקט השבחה החייבת בהיטל.

נזכיר כי על פי החוק, פרויקטים הנבנים מכח תמ"א 38 פטורים מהיטלי השבחה בעת מימוש בדרך של היתר. אך אחת השאלות המסקרנות של הזמן האחרון, היא מה יהיה הדין לגבי תשלומי היטלים עבור היתרים שייצאו מכוחן של תוכניות מחליפות תמ"א 38 – כמו תכניות הרובעים?

בפסק הדין התקדימי שניתן בחודש ינואר (פס"ד לויתן) הפך בית המשפט המחוזי ת"א את החלטת ועדת הערר מאוגוסט 2022 וקבע כאמור כי יש להתחשב בזכויות תמ"א 38 במצב הקודם של הנכסים לעניין חישובי ההשבחה בעת מכירת דירות. המשמעות היא כי היקף ההשבחה שנותרה במקרה שכזה צומצם משמעותית, ואולי אף התאפס לחלוטין. ההשלכות על הרשות המקומית, במקרה זה עיריית ת"א-יפו, היא הפסד של מאות מיליוני שקלים. לאחרונה הגישה הוועדה המקומית תל אביב לבית המשפט העליון בקשת רשות ערעור מנהלית (בר"מ) על ההחלטה.

במחלוקת נשוא השומה נדונה דרישת עיריית תל אביב לתשלום השבחה בגין הוצאת היתר לביצוע תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה מחדש) של בניין בן 3 קומות וסה"כ 10 דירות בצפון הישן של תל אביב, הנמצא בשטח רובע 4. על פי טענת העירייה, ההשבחה הכוללת של הבניין מתוקף תמ"א 38 ותוכנית הרובעים הסתכמה ב-6.15 מיליון שקל. לפיכך הנפיקה העירייה שומת היטל לבעלי הדירות בבניין על סך של 1.88 מיליון שקל.

מנגד, טען בעל הנכס, באמצעות שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, כי לא התקיימה השבחה , שכן יש לבחון את שווי ההשבחה בבניין, ככל שהיא קיימת, בין שני מצבי תכנון - שווי הבנוי במצב הקודם בתוספת זכויות בנייה אל מול הזכויות בהיתר הבנייה על פי המצב החדש, בהשפעת פסיקת בית המשפט לעניינים מנהליים.

השמאי המכריע: "לא נוצרה השבחה החייבת בתשלום"

בהחלטתו בנושא קבע השמאי המכריע כי "פסק הדין אמנם מתייחס למימוש במכר, אך יש ליישם את עקרונותיו הלכה למעשה גם במימוש בהיתר בנייה". עוד הוא הוסיף ונימק את החלטתו בפסיקת בית המשפט המחוזי תל אביב, תחת השופט גלעד הס, מאוגוסט בשנה שעברה, לעניין חישוב שווי ההשבחה במיזמי התחדשות המבוססים על תמ"א 38 .

אותו פסק דין, שהתייחס לסל הזכויות למיזמי התחדשות עירונית בהרצליה, הביא למעשה לקביעת נוסחה חדשה לחישוב היטל השבחה במיזמים אשר שואבים זכויות הן מכוח התמ"א והן מכוח תוכניות עירוניות. לפי נוסחה זו תשולם ההשבחה רק על החלק היחסי של זכויות הבנייה שמעבר למה שמקנה התמ"א, כלומר – יישמר הפטור המלא על הזכויות מכח התמ"א וייגבה היטל מופחת בגין החלק היחסי בלבד של השטח החייב בהשבחה. 

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי (גלית אטיאס)

יפה אף הדגיש שאומנם חלה השבחה אך לא חלה השבחה החייבת בתשלום: "ברצוני להדגיש כי מהאמור מתקבל מצב שלכאורה לא נוצרה השבחה, אך מדויק יותר לומר כי לא נוצרה השבחה החייבת בתשלום. ההשבחה שנוצרה במקרקעין ללא קבלת הפטור הנטען מכח מימוש זכויות בהיתר בניה בתמ"א 38 מסתכמת בכ-21.445 מיליון שקל. מן המפורסמות היא שתמ"א 38 נועדה לעודד הן יזמים והן בעלי דירות לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית והריסת מבנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה על ידי הענקת תמריצים ממשיים, לרבות פטור מהיטל השבחה".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי מסר בתגובה כי "עקב פרשנותה המוטעית של עיריית תל-אביב, אנו עדים להתגוששות מתמשכת סביב הדרישה להיטלי השבחה גבוהים מאוד על נכסים בשטחי רובעים 3 ו-4, בין אם בעת מכר ובין אם בקידום מיזמי החדשות עירונית. ככל שמתרבות המחלוקות מתחזק מעמדו של המבחן השמאי ועיקרון מרכזי אחד לחישוב השבחה: בחינת הזכויות בין שני מצבי תכנון – הקודם והחדש.

"ההכרעה האמורה מחדדת את הצורך בהערכת עליית הערך בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ועל-פי שני מצבי התכנון. הווה אומר: שווי הנכס במצב קודם בהשפעת השטח הבנוי בפועל ובתוספת זכויות בנייה, כפי שקבע בית המשפט, לעומת המצב החדש בהשפעת הזכויות בהיתר הבנייה והאם עלה שווי המקרקעין בעקבות אותן זכויות מעבר לתמ"א".