השכונה הוותיקה שבשפלה מתחדשת, ולמרות מצוקת החניה והפקקים - המחירים מזנקים

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – מרכז העיר, רחובות.

העיר רחובות לא מפסיקה לגדול ולצמוח בעשור האחרון, עם בנייה חדשה של שכונות שלמות בשטחים הפתוחים שנותרו - והולכים ונגמרים - במזרח העיר, במערבה, וגם בדרום-מזרח העיר. הפרדסים שהיו ועדיין חלק מסמלה של העיר, נעלמו והפכו עם השנים לשכונות חדשות ומבוקשות, בעיר בעלת המיקום האטרקטיבי, בשפלה, קרוב מאוד למרכז הארץ אך עם האוכלוסייה המגוונת והייחודית שלה. 

בכל תנופת הפיתוח הזאת נראה כי מרכז העיר הוותיק נשאר מעט מאחור, עם התחדשות עירונית מינימלית וכמעט ללא מגדלים שכבר מזמן לא מאפיינים רק את ת"א, אלא גם למשל את ראשון לציון הסמוכה. עם זאת, נראה כי גם מרכז העיר, לאורכו של הרחוב הראשי הרצל שחוצה את העיר לכל אורכה, מתחיל להתעורר. 

עשרות יזמים כבר הבינו את הפוטנציאל ותוכניות התחדשות רבות כבר מתוכננות, וחלקן כבר בעיצומן,  אשר מספקות ועוד יספקו היצע של מאות ואפילו אלפי יח"ד חדשות בשנים הקרובות. העובדה שמרכז העיר קרוב למספר כבישים ראשיים לדרום ולצפון, ועם תחבורה ציבורית טובה בסך הכל, סייעה בוודאי לעובדה שהמחירים במרכז העיר  - למרות מצוקת החניה שרק גוברת והפקקים - זינקו, ולכך שאפילו בשנת 23 הקשה שמר האזור על ממוצע של כ-40 דירות חדשות אשר נמכרו בו מדי רבעון - לא דבר של מה בכך.      

כרטיס ביקור - רחובות

מיקום: שפלת יהודה, דרומית לנס ציונה, צפונית לצומת ביל"ו, מזרחית ליבנה

מס' תושבים (2023): 152,407

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (2023): 1.1%, ריבוי טבעי 1,091, מאזן הגירה 165-, עולים בהשתקעות ראשונה 733

שינוי שנתי במחירי הדיור: עלייה של כ-8.5% בין 2022 ל-2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-5.4% לפי המחיר הממוצע למ"ר, לצד ירידה של כ-48% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

כמות עסקאות לרכישת דירה: 1,862 עסקאות בכל שנת 2022, 964 עסקאות בכל שנת 2023   

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו ב-2022-2023): 31 פרויקטים, 21 בבנייה חדשה, 8 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת),2 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה)

מוקדי בנייה חדשה: 

• קרית ההגנה מזרח - שכונה חדשה בדרום מזרח העיר עם כ-800 דירות

• קרית משה - התחדשות והרחבת השכונה הותיקה במערב העיר, עם תוספת של כ-7,800 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר - 28 פרויקטים

• צפון מזרח העיר - 27 פרויקטים

• צפון מערב העיר - 17 פרויקטים

• שעריים - 13 פרויקטים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רחובות מזרח - הקמת רובע חדש במזרח העיר עם כ-8,500 דירות חדשות ואזור תעסוקה חדש

• התחדשות עירונית בעיר הוותיקה, עם תוספת של כ-5,200 דירות

• אנ"מ הכורכר - מתחם מגורים חדש עם כ-5,000 דירות במערב העיר בצומת הכבישים 411 ו-42

• דרום מערב העיר - מתחם חדש עם כ-5,500 דירות על שטחים פתוחים בדרום מערב העיר

• אושיות דרום - מתחם חדש עם כ-1,500 דירות על שטחים פתוחים דרומית לשכונות הקיימות ומזרחית לכפר ביל"ו

מרכז העיר, רחובות - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, צפונית לשעריים, מזרחית למרמורק ואפריים/סלע, דרומית לצפון מערב וצפון מזרח העיר, ומערבית לאבני חן

מספר תושבים (סוף 2022, למ"ס): 20,191

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 28,000

מספר יח"ד (סוף 2022, למ"ס): 7,234

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 10,000

מדד חברתי-כלכלי (2019): 4-7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה נמצאת על ציר הרצל הראשי שמוביל דרומה לצומת ביל"ו וכביש 40, וצפונה לנס ציונה, ראשון לציון וכבישים 4 ו-44. גריד הרחובות הוותיק צפוף ומאפשר פיזור טוב של התנועה. עם זאת, באזור קיימת מצוקת חניה שרק צפויה להחריף, ועומסי תנועה מקומיים שיחריפו גם הם, במיוחד עם סגירתו החלקית של ציר הרצל לרכבים במסגרת הפעלת הקו הכחול.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - אוטובוסים רבים ומוניות שירות למגוון יעדים בעיר ובארץ עוברים בציר הרצל וברחובות ראשיים נוספים בשכונה, והתחנה המרכזית נמצאת בלב השכונה. תחנת הרכבת העירונית מרוחקת מהשכונה, אך נגישה בנסיעה של כ-20 דקות באוטובוס, או כ-10 דקות ברכב. בשנים הקרובות צפוי לקום ברחוב הרצל הקו הכחול - מערכת תחבורה מבוססת אוטובוסים בין צומת ביל"ו לצומת חולון דרך נס ציונה, ראשון לציון, בית דגן, חולון ואזור. האוטובוסים ייסעו בנתיבים בלעדיים ובתדירות גבוהה. בעתיד מתוכנן גם קו מטרו באותו הציר (אך הקמתו דרומית לראשון לציון מוטלת בספק בעשורים הקרובים).

רמת נגישות שבילי אופניים: אפסית - כיום אין שבילים באזור, אך במסגרת הקמת הקו הכחול צפויים להיסלל שבילים לאורך רחוב הרצל שיאפשרו עד סוף העשור רכיבה רציפה ומופרדת מהתנועה מצומת ביל"ו ועד צומת בית דגן.

מוקדי משיכה: 

• קניון רחובות

• תחנה מרכזית רחובות

• השוק העירוני

• גן המייסדים

• מסחר לאורך רחוב הרצל

• מתחם התרבות (הספריה המרכזית, הגלריה העירונית לאמנות, בית יד לבנים)

סקירת השוק

שינוי מחירים (2022 לעומת 2023): עליה של כ-15% במחיר דירה. ירידה של כ-43% בכמות העסקאות בין התקופות

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 25 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: כ-1205 דירות 

מספר הדירות הנבנות כעת: 585 יח"ד

מספר הדירות שצפויות להיבנות: 620 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 946 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 1,028 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן