"יום אחרי קריסת 'ליהמן ברדרס' לא מצאת אדם אחד שרצה לקנות דירה. למדתי שלא לעולם חוסן"

גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך   התחדשות עירונית , מתארח השבוע במדור ומספר על השיעור שלמד כשעבד ברומניה, איך הוא מתכנן לשנות את העיר דימונה מקצה לקצה, איך עדי גורדון השפיע עליו והפך לחבר, מה הוא חושב על מנכ"ל ההתחדשות העירונית ברוטשטיין נדל"ן, על השאיפה להיות יום אחד מורה ומחנך, ומה הוא צופה לשוק ב-2024.

חוויה מכוננת במהלך הקריירה:
"את הצעד הראשון שלי בעולם הנדל"ן עשיתי בשנת 2006 אחרי שסיימתי תואר במשפטים ומנהל עסקים בישראל, וטסתי לרומניה. עבדתי שם בחברה יזמית עד 2009. השנים הראשונות היו של צמיחה מואצת ומחירים שעולים כל הזמן. אני זוכר שהסתובבנו בבנקים למימון עבור ליווי לפרויקטים וכל השיח עם הבנקאים אז היה סביב מה יהיה אחוז ההנחה שהבנקאי יקבל כשהוא יקנה דירה בפרויקט. ואז הגיעה הקריסה של 'ליהמן ברדרס' בספטמבר 2008, ויום אחרי כן התעוררנו ולא היה בן אדם ברחוב שרוצה לקנות דירה או לדבר על השקעות. לא היה שוק, הכל קפא ברגע אחד.

"בדיעבד, זה היה שיעור טוב שקיבלתי. למדתי שכשיש קונה בצד השני והמחיר ראוי אז תמכור ותמשיך הלאה, וגם שלא לעולם חוסן. כלכלה ושווקים יודעים לעלות אבל גם לרדת וברגע שיש משבר לא יהיה מחיר שיסכימו לקנות בו והכל יכול להיעצר במכה, אז צריך לדעת לנהל את הסיכונים".

טעות שלמדתי ממנה:
"לפני הצבא הייתי במבדקים לקורס טיס. אני זוכר שבאחד המבחנים הרגשתי שאין לי מספיק זמן, וסימנתי את התשובות מהר בלי לחשוב. לא הייתי מספיק מוכן וחשבתי שאני יכול לגנוב עוד כמה תשובות לפני שנגמר הזמן ולעגל פינה. כמובן שהמדריכים קלטו אותי ושם פחות או יותר הסתיים הרומן שלי עם קורס טיס. אני חושב שיכולתי להיות טיס טוב ואני מצטער שלא היה לי אז את השכל שיש לי היום לבוא מוכן ויסודי יותר, ללכת לפי המסגרת והכללים. זה הדגיש לי את הצורך להתעמק, לא לנסות למצוא קיצורי דרך. בסוף שירתתי כחובש קרבי".

דמות שהשפיעה עלי במיוחד:
"לפני 7 שנים בערך פגשתי את עדי גורדון, מגדולי שחקני העבר בכדורסל של הפועל ירושלים ונבחרת ישראל. לימים הוא פרש וכתב ספר שנותן כלים מעשיים להתפתחות אישית ובעיקר תובנות שהוא סיגל לעצמו במהלך הקריירה המקצועית שלו. הוא מלווה היום ארגונים ועסקים. מאוד התחברתי אליו באופן אישי, ועברתי אצלו גם סדנה שלקחתי ממנה כלים מעשיים לחיים טובים יותר. לדעת להסתכל על החוויה בצורה נכונה יותר, כי בסוף כולנו פוגשים פחות או יותר את אותן החוויות במהלך החיים, ומה שמשתנה ברמת האושר שלנו זה איזו משמעות אנחנו מחליטים לתת לכל חוויה ומאיזו נקודת מבט אנחנו מחליטים לתפוס אותה. זה סייע לי גם בקריירה, גם במשפחה, מול הילדים, מול חברים. עדי ליווה אותי מקצועית גם בחברה שעבדתי בה והתחברנו".

ההצלחה הכי גדולה שלי עד היום:
"המשפחה שלי, הילדים שלי, זו ההצלחה הכי גדולה שלי. זה הדבר שאני הכי גאה בו. לראות את השלווה הפנימית שלהם, את הביטחון שלהם בעצמם, האושר שלהם".

העצה שלי למי שנמצא בתחילת דרכו:
"כל אחד שמתחיל את הקריירה שלו צריך לוודא שהוא נמצא במקום שהוא אוהב, שמעניין אותו ושמספק לו הזדמנות להגשמה. מכוח הדבר הזה להגיע כל יום ולעשות את הכי טוב שלך, גם אם אתה לא מזהה איפה נמצא התגמול או שהוא לא מיידי. בדור הצעיר יותר יש המון 'מה יוצא לי מזה' אבל הרבה פעמים אנחנו לא רואים ברגע העשייה מה עתיד לצאת לנו מזה. ככל שתעשה את מה שאתה עושה בתשוקה ובאהבה, התגמול יגיע.

"בענף שלנו ספציפית, ובטח מי שרוצה להתקדם לתפקידי ניהול וניהול בכיר, חשוב מאוד שתהיה מעט הבנה של כל התחומים שמרכיבים עסקת נדל"ן. צריך להבין קצת בתכנון, קצת בהנדסה, קצת במימון, כדי להצליח להתקדם קדימה בענף הזה".

ההחלטה הראשונה שהייתי מקבל אם הייתי שר הבינוי והשיכון:
"הבעיה המרכזית של ענף הנדל"ן בישראל היא שהמחזורים שאנחנו עובדים בהם הם מאוד ארוכים, והיציבות השלטונית פה היא לא מאוד ארוכה. אני חושב שאם היה כאן שר שיכון שיכול להקים צוות שיכין תוכנית ל-30 שנה קדימה, איך תיראה ישראל ב-2060 לצורך העניין, ואז לקחת את התוכנית הזו ולייצר ממנה חקיקה ויישום מחויב גם לממשלות הבאות, שלא יוכלו לגרוס אותה ולהוציא תוכנית חדשה, אני חושב שזה מה שיעשה טוב מאד גם לענף וגם לציבור. המצב היום מאוד מקשה על תכנון נכון של איך צריכה להיראות המדינה".

הדבר המרכזי שלדעתי אנשים לא מבינים לגבי תחום הנדל"ן:
"עליית המחירים המאוד אגרסיבית של העשור האחרון, גרמה לאנשים לחשוב על תחום היזמות כתחום שרק עושים בו כסף, ושכולם בו מאוד תאבי בצע. אני חושב שמפספסים את התהליך המאוד מאוד ארוך שלוקח מהרגע שאתה מזהה קרקע עם פוטנציאל ועד הרגע שאתה מצליח למסור מפתחות לבניין חדש על אותה הקרקע. עליית המחירים והטירוף שיש בשוק לא באמת מסייעים לנו היזמים.

"כחברות שנמצאות על הגלגל, ומחפשות לרכוש את הקרקע הבאה, הטירוף הזה לא טוב לנו כי הוא מגדיל את הסיכון שלנו בפרויקט הבא, מאחר והקרקע יקרה יותר וההון הנדרש לה יקר יותר, וקשה יותר לגייס אותו. כלכלה בריאה צומחת בשיעור לא גבוה מדי ולא ב'פיקים', אלא בקו עולה מתון יחסית לאורך הרבה שנים".

קולגה שאני מעריך במיוחד: 
"אני מאוד אוהב את העבודה של איתי סמדר מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית . אנחנו גם שותפים עכשיו בעסקה בבת ים. ההתנהלות שלו היא נכונה, טובה ומקצועית ויחד עם זה גם נעימה. אני נהנה לעבוד איתו וגם לומד ממנו המון". 

הפרויקט האהוב עלי:
"יש לנו מתחם ענק של התחדשות עירונית בדימונה שאנחנו נבנה בו מעל 4,000 יחידות דיור ונמצא בתחילת הדרך שלו. כיום יש שם 700 דירות ותיקות. זה לא מקום שעשו בו עד היום התחדשות בהיקף כזה, וזה פרויקט שנולד מפגישה שלי עם ראש העיר בני ביטון, שיש לו המון רצון, חזון, יוזמה ואמביציה. זה מסוג הפרויקטים שמשנים פני עיר, ואני קם איתו בבוקר והולך לישון איתו בערב". 

הדמיה של פרויקט ההתחדשות בדימונה (חן9 אדריכלים)

הדבר שאני הכי אוהב לעשות מחוץ לשעות העבודה:
"ספורט מכל הסוגים - ריצה, שחייה, כדורגל. אני משחק גם הרבה שחמט". 

אם לא הייתי מנכ"ל חברת בנייה הייתי...
"מורה למתמטיקה ומחנך בבית ספר יסודי ואני מאמין שאני גם אגשים את זה מתישהו". 

התחזית שלי לשנה הקרובה:
"יש נעלם גדול שעדיין נותר מה-7 באוקטובר וזה מה יהיה בצפון. בהנחה ותהיה הסדרה מדינית ולא תיפתח חזית נוספת משמעותית יותר, אז אני מניח שלקראת סוף 2024 נראה את הביקושים הכבושים מתפרצים. כבר בחודשיים האחרונים מרגישים בשוק התעוררות, בעיקר מצד משקיעים, אבל אני חושב שזה ילך ויתגבר.

"יחד עם המגמה העולמית של הורדת הריבית והעובדה שלא היו פה התחלות בנייה בקצב המצופה בשנה האחרונה, נראה קפיצת מדרגה נוספת בעליית המחירים בסוף 2024 תחילת 2025. הלוואי שידאגו להוציא עוד קרקעות ולקדם מהר יותר תהליכים בהתחדשות עירונית, כי זה מייצר את המלאים".