צדק, בעזרת השם: כך מוכרעים אלפי סכסוכים נדל"ניים מדי שנה, הרחק מהעין הציבורית

תחת הכותרת "פסק דין" מופיע מסמך מוזר, לא מתוארך אשר מונה ארבעה סעיפים בלבד. את פסק הדין הזה, הנוגע להפרת חוזה למכירת דירה, הוציאו תחת ידם הדיינים הרב יואל פרידמן, הרב אליהו פייזן והרב מאיר אייזלר, בשבתם כדיינים בבית דין צדק בני ברק. בפסק דין הם קובעים שהיה מקום לבטל את החוזה, אף שההפרות לא נעשו באשמת הצדדים. הם גם קובעים את הסכום בו המשפחה הרוכשת זכאית לרכוש את הדירה כעת - 1.35 מיליון שקל, על אף שהסכום בחוזה המקורי נקבע על 1.21 מיליון שקל. המשפחה רשאית להחליט האם לחתום על הסכם חדש בסכומים המצוינים או לבטל את החוזה.

וזהו. מהמסמך נעדרים פריטים שאנו רגילים לראות בכל פסק דין שגרתי, דוגמת זהות הצדדים, השתלשלות האירועים וטענות הצדדים. זוהי דוגמה לפסק דין של בתי הדין החרדיים לממונות, שאינם חשופים לציבור הרחב, להבדיל מפסקי הדין המוכרים לנו. מדובר בבתי דין עצמאיים הפועלים תחת רבנים בעלי שם ומוערכים בקהילה, המשמשים כבוררים לכל דבר.

גם בקרב הציבור הדתי לאומי פועלים בתי דין לממונות, ואלה לרוב שקופים יותר לציבור, ומוציאים פסקי דין מפורטים יותר. אחד הבולטים שבהם הוא רשת בתי הדין לממונות ארץ חמדה גזית. באתר הרשת ניתן למצוא כמה פסקי דין שניתנו בנושאים נדל"ניים, בהם השכרת דירה, רישום בטאבו , מכר דירה, קבוצות רכישה ועוד. פסקי דין אלו מפורטים יותר וכבר מזכירים יותר את פסקי הדין המוכרים לנו, אך אינם כוללים את שמות הצדדים.

ההגעה לדיון בפני בתי דין אלו נעשית על פי רוב מכוחו של סעיף בחוזה הקובע שכל הכרעה בנושא שבמחלוקת תתברר אצל בורר במסגרת אחד מבתי הדין האמורים. ברוב המקרים ההחלטות של בתי דין אלו אינן מגיעות לידיעת הציבור הרחב ואינן מתפרסמות, כמו פסקי הדין הרגילים. כך עשויות חברות, ובהן חברות נדל"ן, להימנע מהחשיפה השלילית הכרוכה בעימותים משפטיים שגרתיים

לדוגמה, פסק דין הנוגע להשכרת דירה מ-29 במרץ, עוסק בנזק שנגרם לדירה שבה תיקנו שוכרים את הנזקים שלא לשביעות רצונו של בעל הבית. מובאים שם ציטוטים מהמקורות דוגמת "העקרון המנחה בפיצוי על נזק הוא השבת המצב לקדמותו (תו' בבא קמא דף י, ב ד"ה ישלימנה, חידושי ר' חיים סולוביצ'יק על הרמב"ם טוען ונטען ה, ב, הרב בלס, תחומין יג)". פסק הדין קבע לבסוף שרוב הנזקים לא נעשו על ידי הנתבעים, וכי חלקם מצויים באזור שברשות אמו של התובע, ועוד נקבע כי התביעה מוגזמת. גם אפשרות ערעור קיימת - פסק דין אחר מ-2022 בנושא מכר דירה, ניתן בערעור על פסק דין קודם של הבוררים.

"הרבה סוגיות נדל"ניות מוכרעות על ידי הרבנים" 

ההגעה לדיון בפני בתי דין אלו נעשית על פי רוב מכוחו של סעיף בחוזה הקובע שכל הכרעה בנושא שבמחלוקת תתברר אצל בורר במסגרת אחד מבתי הדין האמורים. ברוב המקרים ההחלטות של בתי דין אלו אינן מגיעות לידיעת הציבור הרחב ואינן מתפרסמות, כמו פסקי הדין הרגילים. כך עשויות חברות, ובהן חברות נדל"ן, להימנע מהחשיפה השלילית הכרוכה בעימותים משפטיים שגרתיים.

רק כאשר אותן החלטות בורר מוצאות את דרכן אל דיונים במערכת המשפט הרגילה, ההליך נחשף לכלל הציבור. כך קרה למשל בשני פסקי דין שניתנו בינואר ובפברואר על ידי בתי משפט השלום בהרצליה ובכפר סבא בהתאמה, בהם טענו התובעים כי למרות פסק דין של בית הדין לממונות ארץ חמדה גזית אשר מצא כי הם זכאים לפיצוי בגין ליקויי בנייה, החברה היזמית אבני דרך אינה מפצה אותם, ודרשו מבית המשפט להורות על אכיפת פסק הבורר. בשני המקרים מצאו בתי המשפט כי התביעות מוצדקות וחייבו את אבני דרך בתשלום הפיצוי שנקבע על ידי בתי הדין לממונות.

לדברי מגיש אחת התביעות, עו"ד טל רבי, העוסק בנדל"ן ובתביעות ליקויי בנייה מזה שנים, כבר מזה כעשור הוא מנהל תביעות נגד חברות יזמיות שניסו לערער על פסקי דין של בתי דין לממונות. "אב בית הדין הגיע פעמיים לבית שלי, מה ששופט אף פעם לא עושה. אף על פי שהם לא מחויבים לדין האזרחי הם הגיעו לאותה מסקנה שיש לתקן ליקויים במועד. בפסק דין הרחיבו על המועדים ואיפה התובע יכול לתקן"

לדברי מגיש אחת התביעות, עו"ד טל רבי, העוסק בנדל"ן ובתביעות ליקויי בנייה מזה שנים, אין זו הפעם הראשונה שבה הוא נחשף לעולם הממונות ומזה כעשור הוא מנהל תביעות נגד חברות יזמיות שניסו לערער על פסקי דין של בתי דין לממונות, למרות שהן אלה שהחתימו את הרוכשים בעת רכישת הדירה על סעיף לפיו במידה שיש מחלוקת בין הצדדים היא תתברר דווקא בבית דין לממונות ולא במסגרת שיפוטית.

"החוק שלהם יותר נוסחתי וחזק לטובת הקונה עם גוון יהודי ופסיקה יהודית", אומר רבי. "אב בית הדין הגיע פעמיים לבית שלי, מה ששופט אף פעם לא עושה. אף על פי שהם לא מחויבים לדין האזרחי הם הגיעו לאותה מסקנה שיש לתקן ליקויים במועד. בפסק דין הרחיבו על המועדים ואיפה התובע יכול לתקן".

"בסופו של דבר זו אותה מטרה, למנוע שקיפות" 

עו"ד צביקה דורות, עו"ד בכיר במשרד הרטבי בורנשטיין בסון ושות' העוסק בנדל"ן, שחקר את פועלם של בתי הדין הפרטיים לממונות במסגרת עבודת מחקר לתואר שני באוניברסיטת בר אילן מ-2015, מסביר שלבתי הדין הרבניים הממלכתיים אין סמכות לעסוק בדיני ממונות בעקבות פסיקת בג"ץ מ-2006, ולכן עבר העיסוק בנושא לבתי דין שמעמדם הוא כשל בוררים: "בתי דין לממונות הם בתי דין פרטים שיושבים בהם חכמי הלכה, תלמידי חכמים ורבנים. הסמכות החוקית שלהם לדון היא כבוררים, כמו כל בורר". 

לדבריו, הנטייה של חברות הנדל"ן להשתמש בבוררים אכן נובעת מהרצון להימנע מחשיפה: "זה לא קורה רק בבתי דין לממונות. נתקלתי בחוזים של חברת קבלן גדולה ומוערכת במרכז הארץ שמתנה את סמכות השיפוט בנוגע לחוזי מכר דירות בפנייה לבורר. בסופו של דבר זו אותה מטרה, למנוע שקיפות, כאשר יש ללקוח מחלוקת עם הקבלן בעניין ליקוי בנייה או בנוגע לאיחור במסירה, הם לא רוצים שהדבר יפורסם כמו פסק דין של בית משפט".

עו"ד צביקה דורות, שחקר את פועלם של בתי הדין הפרטיים לממונות: "בבתי דין מסוימים אתה יכול לקבל פסק דין של שורה, שלא ניתן להבין ממנו את הסוגייה שבמחלוקת. שלא לדבר,  על כך שפעמים רבות פסקי הדין התמציתיים אינם ניתנים ליישום בטאבו בשל היעדר הוראות אופרטיביות רלוונטיות. הזדמן לי להתמודד עם פסק דין שנותן הוראות לטאבו בלי גוש וחלקה , למשל. הייחוד של בתי הדין הדתיים-לאומיים לממונות, הוא שהם דומים באופי שלהם לבית משפט, גם כשהם עוסקים פסיקה על פי עקרונות ההלכה הדתית". 

על האופן שבו בתי הדין לממונות של הציבור הדתי לאומי נכנסו לתחום, הוא מספר: "עד 2006 בתי הדין הרבנים האזוריים דנו גם בסכסוכי ממון. אם הייתה מחלוקת על הפרת חוזה, סכסוכי עבודה וכדומה, בתי הדין הרבניים דנו בהם במקביל לסכסוכי משפחה, עד שבג"ץ החליט ב-2006 לסגור את השיבר. נכון להיום אי לדון בדיני ממונות. נכון להיום הם לא אמורים לעסוק בסכסוכי ממון. 

"כל השנים מדובר היה בערכאות מקבילות לבתי הדין הרבניים הממלכתיים, בעיקר בציבור החרדי. הם נקראו בתי דין לממונות, יש כמה כאלה, של העדה החרדית, של חסידות כזו או אחרת, וגם בקהילות הליטאיות פועלים בתי דין מוכרים. בעשורים האחרונים צמחו בישיבות של הציבור הדתי לאומי תלמידי חכמים. אבל הפוליטיקה מונעת מהם להתברג בערכאות הרבניות ובמינוי דיינים בהיקפים משמעותיים. לאט לאט התגבשה שכבה של אליטה הלכתית, של תלמידי חכמים גדולים, רבנים המתמחים בדיני ממונות הלכתיים בקרב המגזר הדתי לאומי.  הדבר היווה זרז להקמת בתי דין-ממונות של הציבור הדתי הלאומי, במקביל לבתי הדין הוותיקים של הציבור החרדי".

עוד אומר דורות כי פסקי הדין שניתנים בבתי הדין החרדיים הם מאוד תמציתיים. "בבתי דין מסוימים, אתה יכול לקבל פסק דין של שורה, שלא ניתן להבין ממנו את הסוגייה שבמחלוקת. שלא לדבר,  על כך שפעמים רבות פסקי הדין התמציתיים אינם ניתנים ליישום בטאבו בשל היעדר הוראות אופרטיביות רלוונטיות. הזדמן לי להתמודד עם פסק דין שנותן הוראות לטאבו בלי פרטי גוש וחלקה, למשל. הייחוד של בתי הדין הדתיים-לאומיים לממונות, הוא שהם דומים באופי שלהם לבית משפט, גם כשהם עוסקים בפסיקה על פי עקרונות ההלכה הדתית". עם זאת לרוב הם לא עוסקים במקרקעין. הרשת המובילה שעוסקת בזה היא ארץ חמדה- גזית, יש להם בתי דין בכמה במקומות בארץ. 

"רוב סוגיות המקרקעין שאני מכיר הן בעניינים מינוריים, סכסוכים בין שוכר ומשכיר או בתים משותפים, גם בליקויי בנייה אני זוכר כמה פסיקות, אבל לא הרבה, בין היתר כי היכולת שלך לחייב את הצד השני להחלטה רבנית תלויה בהסכמה של הצד השני. במקרה בו חוזה מחייב כי סכסוך משפטי יובא להכרעה בפני בורר אזרחי או בפני בית דין לממונות ביושבו כבורר - הדבר נעשה כדי להגן על המוכר.

לצד החיסרון של היעדר שקיפות, מציין דורות גם את היתרונות: "בתי דין לממונות עובדים מהר ופסקי הדין מנומקים בדומה לפסקי דין של בתי משפט, ובהליכים המנוהלים בפניהם (לפחות באלה הפועלים בחוגי הציבור הדתי-לאומי), מלווים הצדדים, על פי רוב, בעורכי דין, והעלויות לרוב נמוכות יותר. אלו פסקי דין שניתן לנתח, להבין, ובעת הצורך גם לערער עליהם בפני ערכאות ערעור (כמו זו שקיימת ברשת בתי הדין ארץ חמדה-גזית), שלא קיימות בבתי דין פרטיים אחרים. פסקי הדין של ארץ חמדה-גזית גלויים ברמת התוכן, אך ללא ציון פרטי הצדדים, אלא אם שני הצדדים מסכימים לגלות את הזהות שלהם".

"גם חילונים באים אלינו, וגם ערבים ומוסלמים" 

הרב ד"ר עדו רכניץ, מנהל ברשת בתי הדין "ארץ חמדה גזית"', מספר כי זו הוקמה מיסודם של שני ארגונים: "ארץ חמדה שהיא עמותה שמפעילה כולל לדיינות, ומכשירה דיינים במסלול לימודים של 7-8 שנים שמקביל ללימודי משפטים. ארץ חמדה קיימת 30 שנה והבוגרים הוותיקים מכהנים בבית הדין הרבני הגדול. לפני 20 שנה ארץ חמדה הקימה בית דין לממונות. במקביל, הרב ד"ר משה בארי, היום מנכ"ל צוהר, הקים את רשת גזית, שכללה מספר בתי דין. מאז האיחוד של שתי היוזמות האלו לרשת אחת, היא כוללת תשעה בתי דין, מחיפה עד באר שבע".

מה משקל הסוגיות הנדל"ניות מתוך כלל התיקים?
"בערך 30%. תביעות מתווכים מגיעות לא מעט, הרבה מאוד סביב 'דרישת הכתב' בתיווך מקרקעין. החוק מחייב שהסכם התיווך חייב להיות בכתב, ומה קורה כשזה לא נעשה? הגישה החרדית מתעלמת מהחוק, ובוחנת רק האם היה הסכם לפי ההלכה. בתי המשפט נותנים משקל כמעט מוחלט לדרישת הכתב. אנחנו נוקטים גישת ביניים, אם יש הסכם ברור וחד משמעי, גם בעל פה, נחייב דמי תיווך. אם יש חוסר בהירות לא נחייב דמי תיווך.

"בסוגיות שוכר-משכיר יש את כל סוגי המחלוקות - תיקונים, ליקויים בדירה, פינוי שוכר. במכר דירה יש דיון על ליקויים, ולא מעט תביעות נגד קבלנים בדירה חדשה ונגד מוכרי דירות יד שנייה. יש מקרים של ביטולי עסקאות. יש גם הרבה תביעות נגד קבלני בניין וקבלני שיפוצים. תיקי קבלנות ידועים כתיקים קשים בכל הערכאות אבל אנחנו יותר מהירים מבית משפט. בתיק סטנדרטי אנחנו מצפים לסיום תוך חצי שנה. בתיקי ליקויים שדורשים מומחה אני מצפה לסיום תוך שנה".

מנהל ברשת בתי הדין "ארץ חמדה גזית": "אצלנו כל פסקי הדין מנומקים. כדי לפתח את המשפט העברי, הדרך היחידה לעשות זאת היא בפסקי דין מנומקים. זה דורש מאמץ מהדיינים. יותר קל להוציא פסק דין לא מנומק על עמוד אחד. ההנמקה היא גם חלק מגישה של שקיפות, יש פסק דין שקוף וגלוי לצדדים, כולל הנימוקים"

מי מגיע אליכם?
"כמובן הרבה חרדים-דתיים, אבל גם ציבור חילוני, וגם לא יהודים, ערבים ומוסלמים. חצי מהתיקים שלנו מגיעים על סמך סעיף בוררות בחוזה. החצי השני אנחנו מניחים שמגיעים דרך המלצה. בדרך כלל אחד מהצדדים דתי, אבל מופיעים בפנינו לא מעט עורכי דין חילונים שעושים עבודה מצוינת. הציפייה שלנו מעורך הדין היא לא להרחיב בעניינים המשפטיים או ההלכתיים אלא בעניינים העובדתיים, ואת זה כל עורך דין טוב יודע לעשות".

מה נקודות הדמין והשוני ביניכם לבתי המשפט הרגילים?
"נתחיל במשותף. אני מצפה ששופט יבין את הרציונל של פסקי הדין שלנו. גם אם הוא לא מסכים, שיבין. זה תחום שיש בו הרבה שיקול דעת והרציונל אמור להיות סביר ומתקבל על הדעת. ההבדלים המשמעותיים הם בשיקולי העל. בבית הדין שלנו אין תפיסת כיס עמוק, שהקבלן החזק ישלם גם אם הוא לא אחראי. אם יש ליקוי ודאי יש פיצוי. אם יש בעל דין שפועל בחוסר תום לב, לא משנה חזק או חלש, הוא יחויב בהוצאות משפט, גם אם לפעמים כבדות. זה ההבדל המרכזי. התפיסה שלנו גם יותר מרוסנת מבחינת פיצויים. לגבי נזקים עתידיים – אם הדבר מוכח וממשי יהיה פיצוי. אבל אם יש ספקולציות או אפשרויות להרוויח שלא התממשו, נהיה יותר שמרנים".

ובהשוואה לבתי הדין החרדיים?
"יש מספר בתי דין חרדיים. אני לא יכול להכליל, אבל אני כן יכול לציין הבדלים משמעותיים. אנחנו קודם כול מערכת, יש סדרי דין אחידים ומדיניות הלכתית אחידה לכל המערכת שהולכת ומתגבשת. החלטות מדיניות הדיינים מקבלים בכנס שמתקיים פעם בשנה, בכל פעם בנושא אחר, שמטרתן היא הגברת הוודאות המשפטית. לתפיסה שצריכה להיות מדיניות, למיטב ידיעתי, הציבור החרדי לא שותף.

"כמו כן, אצלנו כל פסקי הדין מנומקים. כדי לפתח את המשפט העברי, הדרך היחידה לעשות זאת היא בפסקי דין מנומקים. זה דורש מאמץ מהדיינים. יותר קל להוציא פסק דין לא מנומק על עמוד אחד. ההנמקה היא גם חלק מגישה של שקיפות, יש פסק דין שקוף וגלוי לצדדים, כולל הנימוקים. ישנה גם אפשרות ערעור שלא קיימת כמעט אצל החרדים. בתי הדין החרדיים מבוססים יותר על אמון וקהילתיות".